出品：大眼樓管

作者：肖恩

11月29日，億達中國發佈公告稱，經控股股東中民嘉業確認，截止公告日，有關出售公司股份事宜的潛在交易的仍在討論之中，並無重大進展。此前，億達中國在9月29日公告，中民嘉業就已在與潛在買方洽談，潛在交易或將導致公司的實際控制人發生變更，即全面要約收購。

目前，中民嘉業持有億達中國61.20%的股權，從2016年接盤億達中國，到今年計劃先後脫手陽光城和億達中國，儘管中民嘉業本已自身陷入債務困局，但億達中國也是麻煩不斷，不僅管理層動盪、經營不善，持續高壓的財務壓力已構成實質違約，億達中國的境遇背後，我們不禁要發問，“產業園+地產”的模式還有故事可講嗎？

億達中國將再次被賣

2015年底，中民嘉業通過全資子公司上海嘉聞認購陽光城非公開發行股份，持股比例達到18.02%，超過了陽光集團成爲第一大股東。

2016年11月，中民嘉業又以30.14億港元收購億達中國53%股份，同時，億達總部也由大連搬遷至上海。

中民嘉業在地產最紅火的兩年，先後高位殺入陽光城和億達中國。與定增入股陽光城不同的是，中民嘉業對於億達中國的控股可謂是雪中送炭，獲得中民投增信後的億達中國，立即在次年3月，發了一筆規模爲3億美元、利率爲6.95%的美元債緩解流動性危機。

中民嘉業既然實現了控股，肯定也是看好“產業園+地產”的商業模式。因此在其後一年，億達中國更是宣稱進駐近20個城市，運營30餘個園區，產業面積逾800萬平方米。不過2019年以來，控股股東中民投爆發債務危機，其持有的中民嘉業股權也被法院凍結。

爲實施自救，中民嘉業在2019年2月及10月份，先後將上海嘉聞100%的股權轉讓給福建捷成，全面拋售陽光城。

同樣爲了自救，中民嘉業在2020年9月就公告，已在與潛在買方洽談，潛在交易或將導致億達中國的實際控制人發生變更，即全面要約收購。

4年前，中民投的增信幫助億達中國暫時度過了流動性危機，而四年後，中民投又反過來影響億達中國的融資。更加值得注意的是，當初那筆憑藉中民投增信融來的美元債，本應於今年4月19日到期，卻已一度構成實質違約。

億達中國和四年前比毫無進步

撇去中民投的外在因素，僅就億達中國的經營情況來看，這四年間，基本也是原地踏步。

截至2020年前10個月，億達中國的合約銷售金額約爲40.04億元、權益合約銷售金額約爲35.76億元，分別同比下降33.37%、37.29%。

與中民投接手的4年前相比，銷售額下滑了41%，而單價方面，今年銷售均價約爲每平方米1.08萬元/平米，比四年前的0.95萬/平米僅提升了13.7%。

而在產業園運營方面，截止今年中，公司賬面的投資性房地產達到198.7億元，其中，主要的變化來自於2018年，投資物業的規模在當年增長了63.6億元。此後幾年則沒有明顯的增長，基本保持穩定。

查看2018年年報可知，這主要是由於億達中國將大連天地項目（產業園）餘下的70%權益從瑞安房地產處全部收購後並表所致，並在2018年確認了高達7.91億元的收益。實際上，億達中國除了在將老項目大連天地並表之外，在產業園的開拓上基本已經停止了。

與產業園運營相關的收入方面，截止今年上半年，包括新增管理5個產業園項目，從賬面看應該是輕資產的運營，共計運營27個產業園項目。但上半年租金營收2.66億元，較去年同期的2.67億元基本沒有變化，較2016年同期1.9億元，僅增長40%，體量已然很小。

經營業績方面，2019年營收及歸母利潤分別爲60.93億元、4.5億元，較2016年的70.57億元、5.64億元，明顯下滑。此外，淨利潤率由2015年的10.97%維持在2019年的10.47%，ROE由2016年的5.85%下滑至2019年3.88%。

“產業園+地產”還有故事可講嗎？

截止今年上半年，億達中國自持產業園包括大連軟件園、大連天地等6個，合計201.1萬平方米，除了武漢軟件新城外，其餘項目的出租率都在79%以上。可以說，億達中國的產業園資源還是得到了充分的挖掘的，但是即使是較高的出租率，億達中國的盈利能力也是很低的。

其中，僅就產業園的運營管理來說，上半年的收入僅0.28億元，虧損697萬。而自身的投資物業貢獻了公司的絕大部分利潤，達到2.83億元，這相對於公司賬面高達198.7億元的自持物業規模來說，收益率僅爲1.43%，連通脹都跑不過，更別說高達7.8%的融資成本。

可以說，億達中國在重資產及輕資產運營的產業園項目，盈利能力均很差，而這背後則是沉沒多達174.37億元的高成本債務。2019年的借款利息就達到14.76億元，超過全年13.07億的利潤總額和6.38億的淨利潤。

算下來，這不是一筆好買賣。曾經與億達中國一起被稱爲“地產雙達”的萬達商業，也已經在全面輕資產化。億達中國還要將重資產的道路繼續下去嗎？

財報顯示，截止目前，億達中國的賬面投資物業的土地儲備，還有高達810.42萬平方米，是已在運營項目面積的4倍。

產業園的權益比達到80%，如要開發這些項目，所需要投入的資金量，對於億達中國來說是巨大的。目前爲止，億達中國的賬面財務依然非常緊張，未來，產業園還有沒有故事可講，億達中國還準備怎麼講這個故事嗎？