文/李俊慧 校對/陳莉

創始人被調查、APP被下架、COO等多位高管離職、股價長期低位徘徊……

跑路或破產的傳聞雖屢經闢謠，但依舊甚囂塵上。

如果不是有“股價長期低位徘徊”的特點，不知道的人還以爲上面描述的是ofo小黃車的運營“困境”。

其實，這是在美國紐交所上市的長租公寓規模最大“第一股”——蛋殼公寓的現實處境。

可以說，曾經風光無限的蛋殼公寓，如今，可謂“四面楚歌”。

而這或許只是“長租公寓”業態的一個縮影。

據《中國經濟週刊》報道，近日，確實有不少自如的房東接到了要麼“自願”降低房租，要麼提前解約退租的“二選一”通知，理由是“受疫情影響巨大，希望房東與自如共渡難關”。

值得一提的是，如果房東不接受降租金，那麼，自如將選擇違約解除合同，把房子退給房東，但房東需要承擔自如裝修費用的損失。

對此，引發不少房東和租客在微博、抖音等“吐槽”。

一方面，自如以“協商”爲名，以“不降租就解約”的方式，脅迫房東接受降租金方案。

另一方面，自如特別強調協議約定“解除合同，房東需要賠償自如裝修損失費”，進一步給房東施壓，希望房東不要“逼迫”自如選擇違約，否則，房東可能得不償失，不僅拿不到自如應付的違約金，還要額外賠償自如裝修費用。

可以說，一頭並未對租客降租金甚至是漲租金，另一頭又想方設法讓房東降房租，作爲中介的自如，把“賺完租客賺房東”的醜陋“喫相”，展現的淋漓盡致。

曾經被不少人看好、背靠鏈家地產且運營相對穩健的長租公寓品牌——自如，似乎也給很多房東或租客一種“搖搖欲墜”的感覺。

而這或許只是長租公寓模式“夢碎”時刻到來的又一信號。

蛋殼公寓：靠租金貸支撐，實現流血上市，遇寒流難以爲繼

2020年1月17日，蛋殼公寓正式登陸美國紐約證券交易所，實現掛牌上市，開盤價爲13.5美元。

當時的蛋殼公寓可謂“風光無限”。

不僅頂着所謂2020年紐交所上市“中概第一股”稱號，更重要的是，還是衆多長租公寓競爭者中，率先實現上市的選手。

蛋殼公寓發佈的財報顯示，2017至2019年，蛋殼公寓營收分別爲6.57億元、26.75億元、71.29億元，虧損則分別爲2.72億元、13.7億元、34.47億元。

儘管蛋殼公寓的盈利狀況堪憂，但是，憑藉“互聯網+”概念以及租金貸等模式支撐，長租公寓一度是各路資本追逐的焦點所在。

轉折點應該發生在蛋殼公寓CEO高靖接受調查一事。

2020年6月18日，蛋殼公寓發佈公告稱，創始人兼CEO“高靖因涉及地方政府部門對其在創立蛋殼公寓之前參與的商業投資進行調查，無法處理公司業務或履行其在公司的任何董事及管理職責“，“董事會已任命公司聯合創始人、董事兼總裁崔巖爲臨時CEO，該任命即刻生效”。

隨後，蛋殼公寓可謂“噩耗”頻傳。

2020年9月14日，工信部發布通報稱，8月31日通報101家存在侵害用戶權益行爲APP企業的名單，截至目前，經第三方檢測機構覈查複檢，尚有23款APP未按要求完成整改。根據規定，工信部對這些APP進行下架處理。其中，就包括蛋殼公寓APP。

2020年10月，互聯網長租公寓運營商蛋殼公寓對外確認，首席運營官(COO)顧國棟(Michael)已於近期離職。

2020年11月14日，蛋殼公寓又因三次被列爲被執行人、累計執行標的超千萬而登上“熱搜”。

雖然，蛋殼公寓一再否認“倒閉”或“跑路”傳言，但是，蛋殼公寓面向租客、房東和供應商等各個環節存在的資金問題已非局部現象。

類似房客交了房租、房東沒收到房租，甚至已向蛋殼公寓繳納租金的租客，因房東未收到租金提前收回房屋，被強制“趕出”的問題已經浮現。

最新的消息顯示，2020年11月17日，蛋殼公寓的股價一度飆漲75%。市場有傳言稱，某房屋中介有可能“接盤”蛋殼公寓。

自如：一頭未給租客降租金，一頭逼房東降租金，凸顯運營困境

據瞭解，在與房東的溝通中，自如管家聲稱，房東不降低租金，自如就要違約解除合同，賠償房東兩個月租金，但房東需賠償自如裝修折舊費。

《中國經濟週刊》報道顯示，雖然自如同意按照合同賠付張先生（編者注：房東）兩個月租金作爲違約金，但自如要求張先生賠付他們近四萬元的裝修款。這意味着雖然自如是提出提前解約的違約方，但張先生還要倒賠對方兩萬多元。

此外，《中國經濟週刊》報道還顯示，張先生不能接受的是，他的鄰居在與他房子的租客聊天中發現，自如並沒有給租客們降房租。

那麼，對於自如拋出的降租金或解約賠裝修的“二選一”問題，到底有無法律依據？訴訟至法院，能否得到法院支持？

首先，自如要求降租金，房東可以不接受，要求按照合同約定履行。

按照《民法典》第五百四十三條規定，當事人協商一致，可以變更合同。

對於自如要求房東降租金，房東可以基於市場情況評估，以及對於自如經營壓力等考量，選擇給自如降租金，或選擇不給自如降租金。

簡單說，“降或不降”或“降多降少”等，都需要自如和房東協商一致才能生效，如果無法協商一致，並不產生合同變更的效力。

按照《民法典》第五百三十三條規定，合同成立後，合同的基礎條件發生了當事人在訂立合同時無法預見的、不屬於商業風險的重大變化，繼續履行合同對於當事人一方明顯不公平的，受不利影響的當事人可以與對方重新協商；在合理期限內協商不成的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構變更或者解除合同。

對於蛋殼公寓或自如等在資本驅動下，以所謂“高進低出”的方式搶佔房源，形成市場競爭優勢，屬於典型的商業或市場風險。並不屬於“繼續履行合同”對自如“明顯不公平”的情形。

其次，自如一方違約主張解除合同，無權要求房東一方承擔其損失。

按照《民法典》第一百八十六條規定，因當事人一方的違約行爲，損害對方人身權益、財產權益的，受損害方有權選擇請求其承擔違約責任或者侵權責任。

按照《民法典》第五百六十六條規定，合同因違約解除的，解除權人可以請求違約方承擔違約責任，但是當事人另有約定的除外。

簡單說，按照法律規定，一方違約造成另一方損失的，利益受損一方，可以選擇要求對方承擔違約責任或侵權責任。

但是，一方違約造成自身損失的，並無權要求另一方承擔其損失。

因此，如果自如違反合同約定，不再按照合同約定支付房東租金，並主張解除合同的話，那麼，自如無權要求房東對其裝修投入等承擔損失賠償義務。

相反，由於自如一方違約，房東一方既可以主張要求自如承擔違約責任，也可以主張要求自如承擔恢復原狀等侵權責任。

長租公寓：加大去槓桿力度，迴歸中介服務本位，才能行穩致遠

當前各地長租公寓運營出現的困境，究其根源在於長租公寓運營模式存在天然的“短板”。

不同於傳統房屋中介模式，長租公寓運營商打着“互聯網+”的旗號，不甘於僅收取中介服務費。

所有的長租公寓運營平臺，都希望藉助“租金貸”等金融模式，實現資金快速回籠，建立臨時“資金池”，搶佔房源，進而實現對一地房屋租金定價權的掌控。

因此，長租公寓運營模式的收入來源變成：“空置期的租金收益+租金上漲的收益+提前收租分期支付的時間差產生的資金池收益”等。

其中，每年都有的空置期收益，是保本無風險的，而租金上漲收益及分期支付的收益，既受市場行情影響，也受“租金貸”業務規模影響。

以今年爲例，受疫情防控影響，階段性個別月份出現租房需求萎縮影響，長租公寓期待的租金上漲收益及“租金貸”業務收益等都受到影響。

但誠如前述，這種風險的產生，並非房東造成，而市場波動的必然結果。

如今，類似蛋殼公寓、自如等藉此要求房東降租金，屬於將自身的市場風險不公平的轉嫁至房東頭上。

按照這些長租公寓平臺與房東簽署的協議來看，自如等每年僅對月租金上浮3%，如果實際房客端的租金上浮比例大於5%甚至更多，超出3%的收益，並不會與房東分享，而是由自如等平臺全額獲取。

簡單說，房租上漲，收益由自如等平臺獲取，那麼，房租波動下降，其風險也自當由自如等平臺承擔。

此外，關於自如等平臺提出，自如違約提前解除合同，房東也需要承擔自如裝修費用的損失問題，有人認爲，自如索要裝修損失費用是合理或有依據的。

按照《民法典》第三百二十二條規定，因加工、附合、混合而產生的物的歸屬，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，依照法律規定；法律沒有規定的，按照充分發揮物的效用以及保護無過錯當事人的原則確定。因一方當事人的過錯或者確定物的歸屬造成另一方當事人損害的，應當給予賠償或者補償。

簡單說，按照法律規定來看，基本原則依舊是如果房東提前解除合同或違約，相當於有過錯，需要承擔賠償或補償義務。而自如違約解除的話，對於所謂裝修損失，並不應該要求無過錯一方的房東來承擔。

總之，長租公寓的困境產生，究其根源在於其模式本身存在“缺陷”。

對於長租公寓短時遇到的經營困難，不是說自如不可以與房東協商一致降租金，也不是說自如不可以提前違約解除合同，但關鍵是合法合理。

目前，自如等以“不降租就解約”、“自如提解約、房東賠裝修”等方式脅迫、威脅要求接受降租金的做法，既不合法也不合理，而且對自如及背後鏈家的品牌形象也會產生“抹黑”效應。

當然，如果自如已經陷入即將步蛋殼公寓後塵的“資金斷鏈”等尷尬境地，那確實也無法對其有過多期待。

簡單說，如果長租公寓不能壓減業務所涉金融槓桿比例、降低“租金貸”用戶佔比等，迴歸中介服務屬性，那麼，即使短暫熬過了這次的“危機”，也難免後續還會遭遇類似風險挑戰。

對於監管部門而言，對於自如在格式合同條款以及協商降租金時，可能存在的不恰當甚至違法的做法，也應及時關注，加強監管，確保房屋租賃行業健康可持續發展。

(中國政法大學知識產權研究中心特約研究員李俊慧，長期關注、及等相關政策、法律及監管問題。)