在中国楼市，根本不存在真正的刚需

经历过房地产狂欢，房价上涨之后，大家想要的多了，纠结的也多了，很多人会问，打算买房，买哪里会升值？现在买会高位接盘吗？如果你是真正的刚需，根本纠结不了那么多。结婚要用房，孩子要上学，楼市里的刚需，无论市场涨不涨都需要购买，但大多数人却在担心是不是买在高位。说白了，这都不是真刚需。

不过，别看很多人嘴上强硬，可身体却很诚实。大家不仅把积蓄都变成了房产，哪怕低收入人群，也至少拥有一套房。据西南财大家庭金融调查与研究中心2018年数据，住房交易以投资为主，投资用途占58.2%，改善需求占26.7%，而首次购房的需求只占15.1%。 房说君认为，要知道，这个还是2年前的数据，如今首套刚需的比例只会更低。

今年央行的报告也在印证着这一说法。据央行发布的2019年中国城镇居民家庭资产负债情况调查，我国城镇居民家庭住房拥有率达96%，有一套住房的家庭有58.4%，两套住房的31.0%，三套及以上住房的有10.5%，户均拥有1.5套房。这意味着，真正意义上买人生第一套房的纯刚需，真的越来越少了。

更重要的是，居民家庭的资产分化明显，金融资产占比低，房产占比超七成。其中户主年龄为56-64岁的家庭户均总资产最高，达355.4万元；年龄为65岁及以上的家庭，户均资产也高达288万元，而18-25岁的户均总资产最低，仅为175.5万元。也就是说，在这个年代，房子是每个家庭最重要的资产。对父母而言，家庭的传承，就是把房子交到子女手中。

很多人觉得无非是改个名字，爸妈给自己房子天经地义。但这事可没这么简单

举个例子，江苏女孩小丽，是家中的独生女，父母见自己年龄渐长，女儿也刚参加工作，就想着把家里唯一的一套房赠与小丽，当作嫁妆。经过当地房管局评估，这套房价值500万，可就在两老办理过户时，工作人员却告诉他们，要缴交1%的契税，也就是要掏5万元才能改名。

可见，在房子面前，就连父母白送给子女也要“交税”。要花5万元，对小丽的父母这种普通工薪家庭来说，可不是小数目，但是几百万的房子，如果不过户的女儿，又担心家里的长辈、兄弟姐妹觊觎。有朋友给他们支招，可以选择遗嘱继承。但两老一听总觉得犯忌讳，犹犹豫豫的不知怎么办。

那么问题就来了，把房产留给儿女，活着办还是离世办？今年的“新禁令”需注意

答案当然是“在世”办。在了解为什么之前，我们先了解过户的方式。一般来说，把房子过户子女，主要有3种方式：买卖、继承、赠与。

用买卖的方式，如果房子只购入满2年，不管是不是名下唯一的房产，都会免除增值税，但契税、个人所得税还需要缴纳。如果房子“满五唯一”，也就是证件满5年，是名下唯一住房的，只需要交契税，增值税和个税都会免去。

用继承的方式，又分法定继承和遗嘱继承，优点是只需一些登记费，没有其他任何税费，但有一个前提：只有被继承人去世，法定继承人才有权获得房屋的所有权。还有就是，每个人的家庭、家族情况都不一样，所以想将房子留给儿女的，可以选择遗嘱继承形式，需要注意的是，遗嘱继承必须是在世时做过公证的遗嘱才有法律效力，并不是随便写张纸就完事的。

用赠与的方式，此前国家规定：对于个人无偿赠与不动产行为，应对受赠人免征增值税、个人所得税、土地增值税，赠与双方免征印花税，但全额征收契税，契税税率1%-3%。

不同之处就在于，生前把房产留给子女，既可以去交易大厅走二手房买卖流程，又可以直接按“赠与”方式处理。更加简便，而离世只能用继承的方式。如果房子给了子女，以后还要出售的，通过买卖进行产权过户比较划算。因为交易时收过个税所得税的房子，以后再转卖，是以此次房屋转手时的评估价来计税，不仅程序简便，还可以为子女省下一笔个人所得税。

不过，凡事都有例外，正如小丽家的情况，如果她父母在在世的时候进行继承权公证，未来子女获得房子产权的成本是比较低的。毕竟与买卖和赠与相比，继承过户可以省下营业税、个税、契税，这不会给普通家庭增加额外支出。

其实有人也不理解，父母房子给子女为什么还要交税？不止我们，央媒同样表态

近日，经济参考报发文，呼吁个人房产无偿赠与直系亲属应减免契税。而文章作者施宏是金融领域专家，他不仅建议取消个人房产无偿赠与减免契税仅限继承的限制，且减免范围从配偶之间扩展至直系亲属，即房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹，受赠人均可减免契税。

在房说君看来，央媒的意思很明显，这笔钱收的不合理。专家的观点更是等于撂下狠话，父母过世，房子给子女都不用收税，怎么在世无偿赠与反而需要交这笔钱，简直不公平。毕竟现在房价高企，特别是一线城市，动辄几百万、上千万。

虽然说不公平是事实，但2020年起的“新禁令”更需注意

今年以来，全国大大小小出台的房地产政策超过420次，限购、限售、打击假离婚措施不断加码，很多城市的置业门槛越来越高。更重要的是，我国的第二代征信系统已经上线，在今年的“新禁令”下，假离婚、高杠杆买房已经行不通了。

要知道，假如儿女想在大城市买房或安家，你在老家却先把房子过户给他了，相当于他名下已经有一套房产。而如今很多城市对非本地人同时评估名下房子和贷款，这种情况下，你的孩子就没办法在如愿的大城市安家。父母想把房子留子女的心意大家都知道，但一定要考虑现实，如果孩子想在其他城市发展，城市越大，禁令就越多，还是慎重点好。

再说了，第二代征信系统已经上线，房产的过户、贷款和改名都和个人征信报告关系密切，每个人都需要持有更谨慎的态度，不能随意而为。

房说君有话说，总之，如果要把房子留给孩子，生前办最好，选买卖和赠与的方式，简单快捷，选继承的房子，给家庭减轻不必要的支出。当然，对大部分人来说，房子产权归谁，是在世还是离世办，都从个人家庭的实际情况出发，不能一概而论。

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