在中國樓市，根本不存在真正的剛需

經歷過房地產狂歡，房價上漲之後，大家想要的多了，糾結的也多了，很多人會問，打算買房，買哪裏會升值？現在買會高位接盤嗎？如果你是真正的剛需，根本糾結不了那麼多。結婚要用房，孩子要上學，樓市裏的剛需，無論市場漲不漲都需要購買，但大多數人卻在擔心是不是買在高位。說白了，這都不是真剛需。

不過，別看很多人嘴上強硬，可身體卻很誠實。大家不僅把積蓄都變成了房產，哪怕低收入人羣，也至少擁有一套房。據西南財大家庭金融調查與研究中心2018年數據，住房交易以投資爲主，投資用途佔58.2%，改善需求佔26.7%，而首次購房的需求只佔15.1%。 房說君認爲，要知道，這個還是2年前的數據，如今首套剛需的比例只會更低。

今年央行的報告也在印證着這一說法。據央行發佈的2019年中國城鎮居民家庭資產負債情況調查，我國城鎮居民家庭住房擁有率達96%，有一套住房的家庭有58.4%，兩套住房的31.0%，三套及以上住房的有10.5%，戶均擁有1.5套房。這意味着，真正意義上買人生第一套房的純剛需，真的越來越少了。

更重要的是，居民家庭的資產分化明顯，金融資產佔比低，房產佔比超七成。其中戶主年齡爲56-64歲的家庭戶均總資產最高，達355.4萬元；年齡爲65歲及以上的家庭，戶均資產也高達288萬元，而18-25歲的戶均總資產最低，僅爲175.5萬元。也就是說，在這個年代，房子是每個家庭最重要的資產。對父母而言，家庭的傳承，就是把房子交到子女手中。

很多人覺得無非是改個名字，爸媽給自己房子天經地義。但這事可沒這麼簡單

舉個例子，江蘇女孩小麗，是家中的獨生女，父母見自己年齡漸長，女兒也剛參加工作，就想着把家裏唯一的一套房贈與小麗，當作嫁妝。經過當地房管局評估，這套房價值500萬，可就在兩老辦理過戶時，工作人員卻告訴他們，要繳交1%的契稅，也就是要掏5萬元才能改名。

可見，在房子面前，就連父母白送給子女也要“交稅”。要花5萬元，對小麗的父母這種普通工薪家庭來說，可不是小數目，但是幾百萬的房子，如果不過戶的女兒，又擔心家裏的長輩、兄弟姐妹覬覦。有朋友給他們支招，可以選擇遺囑繼承。但兩老一聽總覺得犯忌諱，猶猶豫豫的不知怎麼辦。

那麼問題就來了，把房產留給兒女，活着辦還是離世辦？今年的“新禁令”需注意

答案當然是“在世”辦。在瞭解爲什麼之前，我們先了解過戶的方式。一般來說，把房子過戶子女，主要有3種方式：買賣、繼承、贈與。

用買賣的方式，如果房子只購入滿2年，不管是不是名下唯一的房產，都會免除增值稅，但契稅、個人所得稅還需要繳納。如果房子“滿五唯一”，也就是證件滿5年，是名下唯一住房的，只需要交契稅，增值稅和個稅都會免去。

用繼承的方式，又分法定繼承和遺囑繼承，優點是隻需一些登記費，沒有其他任何稅費，但有一個前提：只有被繼承人去世，法定繼承人才有權獲得房屋的所有權。還有就是，每個人的家庭、家族情況都不一樣，所以想將房子留給兒女的，可以選擇遺囑繼承形式，需要注意的是，遺囑繼承必須是在世時做過公證的遺囑纔有法律效力，並不是隨便寫張紙就完事的。

用贈與的方式，此前國家規定：對於個人無償贈與不動產行爲，應對受贈人免徵增值稅、個人所得稅、土地增值稅，贈與雙方免徵印花稅，但全額徵收契稅，契稅稅率1%-3%。

不同之處就在於，生前把房產留給子女，既可以去交易大廳走二手房買賣流程，又可以直接按“贈與”方式處理。更加簡便，而離世只能用繼承的方式。如果房子給了子女，以後還要出售的，通過買賣進行產權過戶比較划算。因爲交易時收過個稅所得稅的房子，以後再轉賣，是以此次房屋轉手時的評估價來計稅，不僅程序簡便，還可以爲子女省下一筆個人所得稅。

不過，凡事都有例外，正如小麗家的情況，如果她父母在在世的時候進行繼承權公證，未來子女獲得房子產權的成本是比較低的。畢竟與買賣和贈與相比，繼承過戶可以省下營業稅、個稅、契稅，這不會給普通家庭增加額外支出。

其實有人也不理解，父母房子給子女爲什麼還要交稅？不止我們，央媒同樣表態

近日，經濟參考報發文，呼籲個人房產無償贈與直系親屬應減免契稅。而文章作者施宏是金融領域專家，他不僅建議取消個人房產無償贈與減免契稅僅限繼承的限制，且減免範圍從配偶之間擴展至直系親屬，即房屋產權所有人將房屋產權無償贈與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹，受贈人均可減免契稅。

在房說君看來，央媒的意思很明顯，這筆錢收的不合理。專家的觀點更是等於撂下狠話，父母過世，房子給子女都不用收稅，怎麼在世無償贈與反而需要交這筆錢，簡直不公平。畢竟現在房價高企，特別是一線城市，動輒幾百萬、上千萬。

雖然說不公平是事實，但2020年起的“新禁令”更需注意

今年以來，全國大大小小出臺的房地產政策超過420次，限購、限售、打擊假離婚措施不斷加碼，很多城市的置業門檻越來越高。更重要的是，我國的第二代徵信系統已經上線，在今年的“新禁令”下，假離婚、高槓杆買房已經行不通了。

要知道，假如兒女想在大城市買房或安家，你在老家卻先把房子過戶給他了，相當於他名下已經有一套房產。而如今很多城市對非本地人同時評估名下房子和貸款，這種情況下，你的孩子就沒辦法在如願的大城市安家。父母想把房子留子女的心意大家都知道，但一定要考慮現實，如果孩子想在其他城市發展，城市越大，禁令就越多，還是慎重點好。

再說了，第二代徵信系統已經上線，房產的過戶、貸款和改名都和個人徵信報告關係密切，每個人都需要持有更謹慎的態度，不能隨意而爲。

房說君有話說，總之，如果要把房子留給孩子，生前辦最好，選買賣和贈與的方式，簡單快捷，選繼承的房子，給家庭減輕不必要的支出。當然，對大部分人來說，房子產權歸誰，是在世還是離世辦，都從個人家庭的實際情況出發，不能一概而論。

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