文 | 挖貝網 周路遙

IPO問詢分析，每週四見！

今天分析擬北交所上市公司爲中誠諮詢（839962）。該公司致力於爲客戶提供工程造價、招標代理、工程監理及管理等服務，其中工程造價業務爲公司主要收入來源。

業績方面，2021年至2023年，中誠諮詢營收分別爲1.81億元、2.55億元、3.68億元；歸屬於母公司股東的淨利潤分別爲3617.30萬元、5061.69萬元、8105.85萬元。

在第一輪問詢中，北交所共問詢了15大類問題，第二輪問詢中，北交所共問詢了6大類問題。其中，公司是否從事或變相從事房地產業務、房地產客戶銷售佔比、應收賬款佔比情況、向實控人旗下企業租賃辦公場所的物業費高於其他租戶等幾個問題被北交所重點問詢。

是否從事或變相從事房地產業務

由於中誠諮詢參股公司擁有地產開發業務，所以在第二輪問詢中，北交所要求中誠諮詢說明公司是否從事或變相從事房地產業務。

這一問詢的背景是，2023 年 2 月，中誠諮詢與其他5家公司共同設立蘇州元創築脈二期股權投資合夥企業（以下簡稱元創築脈）。其中，中誠諮詢作爲有限合夥人，認繳出資3960萬元， 出資比例 22%（出資比例排名第二，第一爲29%）。

元創築脈設立後主要投資於蘇州元脈科技產業發展合夥企業（有限合夥），持有 99.99%的股權。蘇州元脈科技產業發展合夥企業（有限合夥）已於 2022 年 10 月 31 日競得蘇國土 2022-WG-2 號地塊（姑蘇智谷數字經濟產業園）並進行建設開發，宗地用途爲 M0 產業研發用地、 M1 一類工業用地（高標準），擬建設集研發辦公大樓、生產廠房等於一體的多功能產業園。

在第一輪問詢中，北交所要求中誠諮詢說明參股元創築脈的原因。對此，中誠諮詢表示，一方面爲財務性投資行爲，另一方面有利於促進公司主營業務發展。

在第二輪問詢中，北交所針對中誠諮詢參股元創築脈展開了補充問詢。一是，說明公司是否從事或變相從事房地產業務，是否符合相關政策對行業的要求；二是說明來自元創築脈相關業主方等關聯交易的收入佔比及毛利率，詳細說明相關交易價格的公允性。

房地產客戶銷售佔比、應收賬款佔比情況

北交所接下來問的問題，依舊和房地產有關。即說明房地產客戶銷售佔比、應收賬款佔比情況。

首先北交所要求中誠諮詢說明報告期內對房地產客戶的銷售收入及佔比情況、應收賬款餘額及佔比情況。以2023年爲例，當期中誠諮詢來自房地產行業客戶的營業收入7183.95，佔營收的19.50%；期末應收賬款餘額爲5115.08萬元，佔應收賬款總額的24.80%。

此後，北交所要求中誠諮詢列示房地產客戶應收賬款具體情況，包括但不限於客戶名稱、應收賬款餘額、賬齡、壞賬準備計提情況，是否存在無法收回情形，壞賬準備計提是否充分等。

對於該問題，除了一一列示客戶情況，中誠諮詢主要是從公司房地產客戶大部分爲國企客戶，房地產客戶應收賬款大部分賬齡在1年內兩個角度進行回覆。依舊以2023年爲例，中誠諮詢來自於房地產行業的5115.08萬應收賬款中，來源於國企客戶的有3146.91萬元，民企客戶有1968.17萬元。此後再按照賬齡進行細分，來自國企客戶的3146.91萬元應收賬款中，有2357.25萬賬齡在1年以內，來自民企客戶1968.17萬元應收賬款中有979.89萬元賬齡在1年以內。另外，中誠諮詢還對出現債務違約風險或發生債務違約情況的房地產客戶單項計提壞賬準備，計提了300.11萬元。

在中誠諮詢詳細說明房地產客戶銷售佔比、應收賬款佔比情況後，在第二輪問詢中，北交所沒有再次問詢相關問題。

向實控人租賃辦公場所 物業費卻高於其他租戶

向實控人旗下的其他企業租賃辦公場所，但物業費卻高於其他租戶。針對該問題，北交所在第一輪和第二輪問詢中，從不同的角度展開了問詢。

爲滿足公司的日常生產經營所需，中誠諮詢向誠來智採購了房產租賃、物業管理、停車、食堂、維修等服務。其中在物業費方面，誠來智對中誠諮詢收取的物業費按20元/平米/月，對其他租戶收取的物業費爲 10-15 元/平米/月。

根據公告，誠來智是中誠諮詢控股股東、實際控制人許學雷控制的其他企業，許學雷佔股比例爲90%。誠來智主營業務之一爲非居住房地產租賃，其擁有位於蘇州高新區科技城瀟湘路99號誠來智研發大樓的自有房產，該房產爲自建。

在第一輪問詢中，北交所要求中誠諮詢說明誠來智向公司提供租賃以外其他服務價格的公允性。

對此，中誠諮詢表示，物業費的收費標準差異主要有2方面的原因。一是，雖然物業費高於其他租戶，但公司的租金和物業費合計爲 60-63 元/平米/月，與其他租戶（租金與物業費之和）相差不大。二是，誠來智爲中誠諮詢提供的物業服務中，除了和其他租戶一致的服務內容外，還包括安防人員 24 小時巡邏值守、專業健身房及專業健身教練指導、會務招待等增值服務。

第二輪問詢中，北交所圍繞上述問題，換了一個問法，要求中誠諮詢說明誠來智向公司收取物業服務費價格與其他租戶差異的原因及合理性，相關物業服務費的公允性。

本文來自微信公衆號“挖貝網”（ID：wabeiwang），作者：讓信披更及時，36氪經授權發佈。