还有35天就是2021年，对于明年的楼市，每个购房者心里都没底，每个人都猜不准，明年的市场会变得怎么样？的确，预测房地产市场是最难的。因为人口、货币、资金都可以用数据推算出来，这些都属于“定量”，无非是建立一个固定公式罢了。但是，“时间”才是最大的不确定性。

举个例子，谁能想到2020年出现了史上最好的一个房地产金九银十？1-10月份，商品房销售面积133294万平米，同比持平，商品房销售额131665亿元，增长5.8%。拆分9、10两月来看，整体商品房销售面积为3.48亿平米，同比上涨11%，销售额为3.47万亿，同比暴涨了20%。对比有业内预测，2020年全年房地产销售额刷新记录成为定局，有望高达17万亿！

撇开大环境不谈，对普通家庭来说，在风波后的2021年，该“花钱买房”还是“卖房存钱”？

在房说君看来，探究这个问题的答案之前，有3个前提需要明确。

首先，看房地产的信贷趋势

近日，央行如期公布了最新一期的LPR利率，1年期利率仍然是3.85%，5年期利率仍然是4.65%，已经连续7个月维持不变了。除此之外，比LPR利率更直接影响买房的，是全国房贷利率拐点的出现。据融360数据显示，11月全国首套房贷款平均利率为5.24%，与上月持平。不仅结束了利率九连降，而且是连续两个月维持不变。

在房说君看来，央行这番举措背后的意义很明显，不仅说明LPR已经进入了恒定位置，代表房贷的5年期利率，短期内下降的可能性极小。而且全国房贷利率也有了触底反弹的趋势。

原因很简单，据公布的10月金融统计报告，在前三季贷款增量同比大幅提升的大环境下，10月人民币贷款增加6898亿元，同比多增285亿元。分部分来看，住户部门贷款增加4331亿元，其中短期贷增加272亿元，中长期增加4059亿元。另外，10月社会融资规模增量为1.42万亿元，比上年同期多5493亿元。

虽然短时间内居民中长期贷款的走高，很大程度支撑了房地产销售增长，但随着企业的现金流在改善，国民经济也能靠实体经济活过来，未来和房地产脱钩的趋势会越来越明显。

其次，看今年的调控政策环境

对房地产而言，政策环境显然占更重要位置。近期，北方的两座城市，不约而同地为楼市“开绿灯”。具体来看，据11月18日哈尔滨日报消息，哈尔滨印发楼市新政十四条，明确鼓励开发商采取打折促销、团购等方式让利销售新建商品房。表面上是促销售，更深层的意义是去库存。

相较于哈尔滨，另一座城市郑州则相对低调许多。同一天，郑州发布关于印发郑州市储备土地综合开发实施细则(试行)等3个文件的通知，提出征地拆迁先行、基础设施先行、环境建设先行、主体功能先行的四原则。还有一条非常特别：鼓励和支持选择货币补偿等多元化安置方式，确需实物安置的，实物住宅安置面积不超过人均70㎡。

有了这个前提，再叠加7月至今，包括杭州、东莞、宁波、内蒙古、郑州、深圳、南京、长春、海口在内的30城纷纷出台调控政策,为楼市降温的事实。在房说君看来，整体来看，这都代表了楼市的调控趋势依然是一城一策，房住不炒，维持房地产市场的平稳。

毕竟，今时不同于以往，楼市大分化已是大势所趋。过快上涨会引起调控升级，而当市场过冷时，从土地入手，从允许开发商让利入手，才能一点一点打破房价的鸟笼。

最后，看地产商的拿地情况

中原地产研究中心数据，50大城市累计卖地超过3.51万亿，同比上涨幅度高达18.3%。不仅多城市集中井喷卖地，土地市场成交额也持续上升。截止11月23日，已有上海、杭州、广州、南京等9个超千亿卖地城市。全国累计超过28城卖地超过500亿，均刷新历史记录。

与此同时，房企拿地数量也在不断攀升，截至11月23日， 50大房企拿地金额高达2.2万亿，同比2019年同期上涨幅度高达20%。房说君认为，正如孙宏斌此前说的，现在是土地市场风险最大的时候，土地拍得贵，不是很好的拿地时机。

不仅是今年，以跟踪关注的75家房企数据为基础，到2021年一季度和二季度，预计将有一波超百亿美元到期还债的高峰期。偏偏高层对房企的态度愈发忌惮，融资收紧的政策一波接一波。根据2-3年的建设节奏，2021年入市的房子大多为3年前，也就是2018年高价买回来的地，在越来越难借钱的当下，本来财务指标就已经出问题的房企，接下来面对的，大概率是停工、延期交房等诸多问题。

综上所述，2021年的房地产极大可能会出现“结构性分化”的特点，对已有住房的群体，更适合观望，对一二线无房刚需族来说，“出手买房”依然是迫切的需求，而对缺乏接盘者的中小城市，那些多套房持有者，“早点卖房”才是正事。

至于房价，高层两部分同时回应

据《中国新闻网》报道，近日央行、银保监会高层在央行《政策研究》发布文章《坚定不移打好防范化解金融风险攻坚战》。指出房地产泡沫是威胁金融安全的最大“灰犀牛”，近年来，各地区各部门根据“房住不炒”和“一城一策”，优化金融资源配置，严防资金违规流入房地产市场，房地产金融化、泡沫化势头得到遏制。

房地产贷款的重要性自然不用多说，这些年，要不是因为源源不断的信贷支持，卖地收入、楼市销售额才不会如此迅猛增长。如今国家未雨绸缪，压住信贷增长，规划每个城市的市场规律和经济规律，就是要把房地产金融化的势头给摁住。要知道，“花钱买房”的前提，必须要降低债务，多少钱办多少事，否则绝不轻言买房。

在这个问题上，经济学家李迅雷的观点一致

早在9月，李迅雷接受采访时就曾提出：现在对房地产的供需都限制，不仅是限购、限价，同时也限售，中国居民拥有的房地产总市值达到了65万亿美元。作为居民家庭的资本配置来讲，更多的还是应该配置到金融资产、金融产品上面，不应该再继续配置房地产了。

房说君有话说，专家的观点可谓是一语蔽之了，房价已经回不去了，不可能再重复5年前那样的大涨。再加上全国有几千上百个地市县城，除了有限的大城市以外，绝大部分城市都面临着人口资源双缺少、住房供给过剩的局面，从这个角度看，房价更无上涨基础。

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