還有35天就是2021年，對於明年的樓市，每個購房者心裏都沒底，每個人都猜不準，明年的市場會變得怎麼樣？的確，預測房地產市場是最難的。因爲人口、貨幣、資金都可以用數據推算出來，這些都屬於“定量”，無非是建立一個固定公式罷了。但是，“時間”纔是最大的不確定性。

舉個例子，誰能想到2020年出現了史上最好的一個房地產金九銀十？1-10月份，商品房銷售面積133294萬平米，同比持平，商品房銷售額131665億元，增長5.8%。拆分9、10兩月來看，整體商品房銷售面積爲3.48億平米，同比上漲11%，銷售額爲3.47萬億，同比暴漲了20%。對比有業內預測，2020年全年房地產銷售額刷新記錄成爲定局，有望高達17萬億！

撇開大環境不談，對普通家庭來說，在風波後的2021年，該“花錢買房”還是“賣房存錢”？

在房說君看來，探究這個問題的答案之前，有3個前提需要明確。

首先，看房地產的信貸趨勢

近日，央行如期公佈了最新一期的LPR利率，1年期利率仍然是3.85%，5年期利率仍然是4.65%，已經連續7個月維持不變了。除此之外，比LPR利率更直接影響買房的，是全國房貸利率拐點的出現。據融360數據顯示，11月全國首套房貸款平均利率爲5.24%，與上月持平。不僅結束了利率九連降，而且是連續兩個月維持不變。

在房說君看來，央行這番舉措背後的意義很明顯，不僅說明LPR已經進入了恆定位置，代表房貸的5年期利率，短期內下降的可能性極小。而且全國房貸利率也有了觸底反彈的趨勢。

原因很簡單，據公佈的10月金融統計報告，在前三季貸款增量同比大幅提升的大環境下，10月人民幣貸款增加6898億元，同比多增285億元。分部分來看，住戶部門貸款增加4331億元，其中短期貸增加272億元，中長期增加4059億元。另外，10月社會融資規模增量爲1.42萬億元，比上年同期多5493億元。

雖然短時間內居民中長期貸款的走高，很大程度支撐了房地產銷售增長，但隨着企業的現金流在改善，國民經濟也能靠實體經濟活過來，未來和房地產脫鉤的趨勢會越來越明顯。

其次，看今年的調控政策環境

對房地產而言，政策環境顯然佔更重要位置。近期，北方的兩座城市，不約而同地爲樓市“開綠燈”。具體來看，據11月18日哈爾濱日報消息，哈爾濱印發樓市新政十四條，明確鼓勵開發商採取打折促銷、團購等方式讓利銷售新建商品房。表面上是促銷售，更深層的意義是去庫存。

相較於哈爾濱，另一座城市鄭州則相對低調許多。同一天，鄭州發佈關於印發鄭州市儲備土地綜合開發實施細則(試行)等3個文件的通知，提出徵地拆遷先行、基礎設施先行、環境建設先行、主體功能先行的四原則。還有一條非常特別：鼓勵和支持選擇貨幣補償等多元化安置方式，確需實物安置的，實物住宅安置面積不超過人均70㎡。

有了這個前提，再疊加7月至今，包括杭州、東莞、寧波、內蒙古、鄭州、深圳、南京、長春、海口在內的30城紛紛出臺調控政策,爲樓市降溫的事實。在房說君看來，整體來看，這都代表了樓市的調控趨勢依然是一城一策，房住不炒，維持房地產市場的平穩。

畢竟，今時不同於以往，樓市大分化已是大勢所趨。過快上漲會引起調控升級，而當市場過冷時，從土地入手，從允許開發商讓利入手，才能一點一點打破房價的鳥籠。

最後，看地產商的拿地情況

中原地產研究中心數據，50大城市累計賣地超過3.51萬億，同比上漲幅度高達18.3%。不僅多城市集中井噴賣地，土地市場成交額也持續上升。截止11月23日，已有上海、杭州、廣州、南京等9個超千億賣地城市。全國累計超過28城賣地超過500億，均刷新歷史記錄。

與此同時，房企拿地數量也在不斷攀升，截至11月23日， 50大房企拿地金額高達2.2萬億，同比2019年同期上漲幅度高達20%。房說君認爲，正如孫宏斌此前說的，現在是土地市場風險最大的時候，土地拍得貴，不是很好的拿地時機。

不僅是今年，以跟蹤關注的75家房企數據爲基礎，到2021年一季度和二季度，預計將有一波超百億美元到期還債的高峯期。偏偏高層對房企的態度愈發忌憚，融資收緊的政策一波接一波。根據2-3年的建設節奏，2021年入市的房子大多爲3年前，也就是2018年高價買回來的地，在越來越難借錢的當下，本來財務指標就已經出問題的房企，接下來面對的，大概率是停工、延期交房等諸多問題。

綜上所述，2021年的房地產極大可能會出現“結構性分化”的特點，對已有住房的羣體，更適合觀望，對一二線無房剛需族來說，“出手買房”依然是迫切的需求，而對缺乏接盤者的中小城市，那些多套房持有者，“早點賣房”纔是正事。

至於房價，高層兩部分同時回應

據《中國新聞網》報道，近日央行、銀保監會高層在央行《政策研究》發佈文章《堅定不移打好防範化解金融風險攻堅戰》。指出房地產泡沫是威脅金融安全的最大“灰犀牛”，近年來，各地區各部門根據“房住不炒”和“一城一策”，優化金融資源配置，嚴防資金違規流入房地產市場，房地產金融化、泡沫化勢頭得到遏制。

房地產貸款的重要性自然不用多說，這些年，要不是因爲源源不斷的信貸支持，賣地收入、樓市銷售額纔不會如此迅猛增長。如今國家未雨綢繆，壓住信貸增長，規劃每個城市的市場規律和經濟規律，就是要把房地產金融化的勢頭給摁住。要知道，“花錢買房”的前提，必須要降低債務，多少錢辦多少事，否則絕不輕言買房。

在這個問題上，經濟學家李迅雷的觀點一致

早在9月，李迅雷接受採訪時就曾提出：現在對房地產的供需都限制，不僅是限購、限價，同時也限售，中國居民擁有的房地產總市值達到了65萬億美元。作爲居民家庭的資本配置來講，更多的還是應該配置到金融資產、金融產品上面，不應該再繼續配置房地產了。

房說君有話說，專家的觀點可謂是一語蔽之了，房價已經回不去了，不可能再重複5年前那樣的大漲。再加上全國有幾千上百個地市縣城，除了有限的大城市以外，絕大部分城市都面臨着人口資源雙缺少、住房供給過剩的局面，從這個角度看，房價更無上漲基礎。

本文所用圖片均來自網絡，如有侵權請聯繫刪除。文章爲“每日房說”原創，嚴禁轉載抄襲，發現必深究。（撰文：小羊頭）