房地產不好賺錢了？一大波央企開始變賣地產項目

原標題：房地產不好賺錢了？一大波央企開始變賣地產項目……

每經編輯程鵬

近期，房地產行業產權轉讓項目明顯增多。北京產權交易所公開信息顯示，11月，房地產行業產權轉讓項目共有23個，其中，央企轉讓地產項目股權項目19個，佔比近八成。

值得一提的是，上述19個央企項目出資人，包括招商局、華僑城、中化集團、中信集團、中國電建、新興際華集團等，轉讓項目大多處於虧損、資不抵債狀態。其中，主業爲房地產的央企旗下公司轉讓項目頻繁。

10家央企密集轉讓地產項目股權

每經小編據北京產權交易所公開信息梳理統計，前10個月央企轉讓旗下地產項目數量共有15個（其中：2月2個，3月1個，5月3個，7月1個，9月6個，10月2個），對比發現，11月單月轉讓的地產項目數量明顯超過前10個月之和，呈加快之勢。

具體來看，11月份，涉央企19個轉讓項目中，華僑城集團、中化集團旗下各4個，招商局集團、中國電建、中航工業旗下各2個，中信集團、光大集團、中機建設、中交集團、新興際華旗下1個。共計10家央企密集轉讓房地產項目股權。

擬轉讓比例方面，只有天津瑞賽投資發展有限公司、青島方靖置業有限公司、深圳市太子灣商儲置業有限公司3個項目是100%轉讓。其餘16個項目均選擇轉讓部分股權。

在轉讓金額方面，武漢天創置業有限公司轉讓30%股權底價最高，約197739.1699萬元；與動輒幾千萬甚至幾十億的轉讓底價相比，11月轉讓項目中竟也有底價不足50萬元，甚至僅要1萬元的項目。11月9日掛牌轉讓的河北際華潤澤物業服務有限責任公司 51%股權，轉讓底價僅爲1萬元。

這是什麼概念？1 萬元在很多城市連 1 平米的住宅都買不到，現在卻有機會買下一家公司的一半股權。

財報顯示，2019年，河北際華潤澤物業服務有限責任公司營收947.41萬元，淨利潤虧損210.0萬，所有者權益-90.05萬元；2020年10月31日財報顯示，標的公司雖然盈利43.65萬元，所有者權益-46.4萬元。

另外，還有一些央企轉讓項目也是處於虧損、資不抵債的狀態。

招商局集團旗下招商蛇口於11月2日和11月3日先後轉讓兩個房地產項目，分別爲深圳市太子灣商儲置業有限公司100%股權及23800萬元債權和深圳市商啓置業有限公司49%股權，轉讓底價分別爲109816.45萬元和260164萬元，這兩家標的公司均爲虧損狀態。

華僑城集團旗下華僑城也於11月3日和11月6日先後轉讓兩個房地產項目，分別爲武漢天創置業有限公司30%股權及相關債權和溫州華僑城投資發展有限公司51%股權，轉讓底價分別爲197739.1699萬元和27054萬元。這兩家標的公司也均虧損。

中化集團旗下中國金茂更是先後3次轉讓子公司房地產項目股權，11月4日掛牌轉讓青島方靖置業有限公司100%股權及500萬元債權，轉讓底價爲4007.72萬元；11月11日掛牌轉讓常州龍茂房地產開發有限公司45%股權，轉讓底價爲86609.97萬元；11月13日掛牌轉讓福州濱茂房地產有限公司51%股權，轉讓底價爲52556萬元。這3家標的公司同樣均爲虧損狀態。

央企密集轉讓地產項目

背後有何深意？

對於房企股權轉讓信息暴增的原因，業內人士認爲，主要是融資環境收緊，三道紅線的出臺。融資監管新規“三道紅線”出臺後，大部分房企有一條或多條指標“踩線”，直接影響房企的融資規模，降負債成爲企業較爲棘手問題；拋售資產可以快速回籠資金，能快速降低負債；央企轉讓股權不僅能快速降低負債，還能加強公司的現金流。

據中新經緯，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，對於此類產權交易來說，實際上有很多原因。第一、不排除部分央企本身地產業務不多，其實是把一些非核心資產進行轉讓。第二、如果地產業務比重比較多，那麼也是在緩解資金壓力，尤其是當前金融政策收緊等情況下，房企更需優化財務數據。轉讓也就相當於回籠資金，有助於改善資金狀況。當然從實際過程來看，類似轉讓若頻率比較高，也易引起投資者關注，包括其資金狀況等內容。

另外，中國城市房地產研究院院長謝逸楓分析，央企密集轉讓地產項目股權與國資委之前發佈“退房令”有關。

據此前華夏時報報道，國家爲了調控房價，向多家央企發出了退房令，其中包括中石化，聯通等，再加上其他大大小小的央企，總共有78家。

“將非核心業務列入2020年改革攻堅重點工作文件後，國家電網罕見就主輔分離公開表態：下決心退出傳統制造業和房地產業務。”這一表述出現在國家監委網站3月22日公佈的《中共國家電網有限公司黨組關於十九屆中央第三輪巡視整改進展情況的通報》（以下簡稱通報）中。

該通報稱：“下決心退出傳統制造業和房地產業務，堅決按期完成深化集體企業改革任務。”此外，“公司集體企業深化改革實施方案獲國資委批覆，制定工作意見加強對各單位工作指導，確保2020年6月全部完成。加強對賓館酒店改革督辦整改，積極研究市場化賓館酒店改革模式。截至2019年底，33家未完成改革脫離的賓館酒店中，12家已完成關閉撤銷或脫離，其他21家正加快推進整改。”

央企退出房地產行業，也是國家調控的主要措施落地。

被問及央企密集轉讓旗下房地產項目股權時，謝逸楓表示，央企退房令對央企自身的發展是一件好事情，集中精力幹好自己的主業。

需要說明的是，監管部門對於國企負債率的要求越發明確。因此，“央企將放棄之前進展不佳、預計效益不好的業務，包括房地產，未來房企股權轉讓的現象將繼續增加。”劉興國稱，房企股權轉讓信息暴增的直接原因是融資環境收緊，而出售部分資產是回籠資金最快速的方法之一。股權轉讓信息公佈較爲頻繁的房企主要有華僑城、招商和金茂這三家央企，這幾家企業本身經營傾向於穩健保守，並非行業內的高槓杆企業，積極出售股權主要是爲了響應監管要求。

多個業內人士：

未來地產轉讓項目或將繼續增加

據證券時報，克而瑞研究中心研究經理在朱一鳴看來，股權轉讓潮的出現，是行業資金壓力的體現，規模房企尚且需要股權變現以符合監管要求，抵禦風險的能力更弱的中小房企面臨的壓力更大。房企通過部分股權轉讓引入有實力的合作方提前回籠資金，也通過整體股權出售剝離難以盈利甚至虧損的資產，降低負債率。預計行業洗牌將會持續，中小房企地產業務收縮退出的現象可能加速，行業集中度將進一步提升，同時，房企也將放棄之前廣撒網模式的多元化策略，放棄進展不佳的業務，未來房企股權轉讓的現象將繼續增加。

諸葛找房數據研究中心分析師王小嬙認爲，新規下，房企融資規模明顯受限，資本扶持的力量將會減弱，行業要更加註重自身創造現金流的能力，精細化運營。房企戰略需面臨調整，調整初期轉讓地產項目股權必然增加。在融資環境收緊下，多元化的發展戰略將會調整，要摒棄資不抵債的項目，降低公司成本，求得公司的長遠發展。

嚴躍進認爲，後續央企轉讓旗下地產項目會增加，現金爲王，這也都是爲了緩解資金壓力。轉讓以後，到明年新項目投資也不會太被動。

謝逸楓預計，在“退房令”和“三道紅線”融資監管新規環境下，未來地產轉讓項目或繼續增加。

編輯|程鵬杜恆峯

校對|趙雲

每日經濟新聞綜合自中新經緯、華夏時報、證券時報等