■點擊右上角【關注】“北京在明律師事務所”百家號，私信回覆“諮詢”，即可享有一對一法律服務諮詢。■本文作者：李凱 北京在明律師事務所

隨着被拆遷人羣體法律意識的增強，在拆遷過程中，很多人已經知道了基本的拆遷程序，對於拆遷中的評估程序也有了大致的瞭解。事實上，評估程序是一個比較複雜的過程，其中涉及被徵收人、房屋徵收部門、房地產價格評估機構三方，相互之間均有法律關係。我們這次主要講的是幾個不常被大家注意到的地方……

一、評估機構的選擇，被徵收人有權先協商

依據規定，房地產價格評估機構由被徵收人協商選定；協商不成的，通過多數決定、隨機選定等方式確定，具體辦法由省、自治區、直轄市制定。房地產價格評估機構應當獨立、客觀、公正地開展房屋徵收評估工作，任何單位和個人不得干預。

也就是說，評估機構的選擇權在被徵收人手中，被徵收人可以投票協商選擇評估公司，因此大家要留意徵收部門下發的選擇評估公司的通知，並且積極參與。

如果還沒有選擇評估公司就有人上門來測量評估房屋，那麼就要留意其中可能存在侵害大家選擇評估公司權利的情形。只有在協商不成的情況下，纔可以通過多數決、隨機選定的方式確定評估公司。權利掌握在每個人手中，我們需要做的就是積極行使自己的權利。

二、都知道“市場比較法”，但關鍵在於怎樣比較

很多被徵收人都已經知道，對於有市場交易實例的房屋應當選用市場比較法進行評估，但對於怎樣具體操作還不太瞭解。

根據《房地產估價規範》的規定，估價所需資料應針對估價項目進行蒐集，並應包括：

1.反映估價對象區位、實物和權益狀況的資料；

2.估價對象及其同類房地產的交易、收益、成本等資料；

3.對估價對象所在地區的房地產價值和價格有影響的資料；

4.對房地產價值和價格有普遍影響的資料。

蒐集的交易實例信息應滿足比較法運用的需要，包括：1.交易對象基本狀況；2.交易雙方基本情況；3.交易方式；4.成交日期；5.成交價格、付款方式、融資條件、交易稅費負擔情況；6.交易目的等。

同時，應對可比實例的外部狀況和區位狀況進行實地查勘，並應在估價報告中說明可比實例的名稱、位置及附位置圖和外觀照片。

也就是說，在評估過程中需要選取與被徵收房屋所處位置、交通環境、是否有停車場、是否有生活基礎設施等相類似的房屋作爲參照，按照參照房屋的市場交易價格，來評估被徵收房屋的補償價格。

並且在評估報告中，需要將參照建築的具體情況都予以寫明，同時附上相關的位置圖和外觀照片，這樣纔是一次合格的評估。如果大家收到的評估報告只是一兩頁紙，那就說明這份評估報告的內容不符合上述估價規範的要求，被徵收人有依法救濟的必要。

三、評估報告想要依法送達，沒那麼容易

作出評估報告後，房屋徵收部門需要將評估報告送達給被徵收人，依據《行政訴訟法》的規定，送達程序參照《民事訴訟法》關於送達的相關規定，即送達文書必須有送達回證，由受送達人在送達回證上記明收到日期，簽名或者蓋章。

送達文書應當直接送交受送達人。受送達人是公民的，本人不在交他的同住成年家屬簽收；受送達人是法人或者其他組織的，應當由法人的法定代表人、其他組織的主要負責人或者該法人、組織負責收件的人簽收；

受送達人有訴訟代理人的，可以送交其代理人簽收；受送達人已向人民法院指定代收人的，送交代收人簽收。

受送達人或者他的同住成年家屬拒絕接收的，送達人可以邀請有關基層組織或者所在單位的代表到場，說明情況，在送達回證上記明拒收事由和日期，由送達人、見證人簽名或者蓋章，把材料留在受送達人的住所；

也可以把材料留在受送達人的住所，並採用拍照、錄像等方式記錄送達過程，即視爲送達。

據此可以判斷，在評估報告送達時，被徵收人需要留意相關送達程序是否符合法律規定，保存好送達回證，以便於後期提起復核申請。

同時，還需要在送達回證上簽字並填寫日期，如果遇到去徵收部門辦公室領取評估報告的，可以拍照記錄下送達的情況，向徵收部門索要送達證明，這些對我們後期提起相關的程序都是至關重要的。

綜上所述，在徵收評估過程中，需要注意的地方是很多的，一個小細節便可能認定對方程序違法。在實際的徵收過程中，部分徵收部門爲了加快徵收的進度，經常簡化程序，自行選取評估公司、評估報告只有一頁紙、評估公司資質已經到期、未附評估師資質證明和簽字等，這些都在一定程度上損害了被徵收人的合法權益。而被徵收人此時就需要擦亮眼睛、留意其中的各種問題，積極保護自己的合法權益，必要情況下可以諮詢專業律師尋求幫助。