■點擊右上角【關注】“北京在明律師事務所”百家號，私信回覆“諮詢”，即可享有一對一法律服務諮詢。■本文作者：王小明 北京在明律師事務所

“你這房子是農村集體土地上的，它本身就不值錢……”擱平時有人這麼說，農民朋友還真不好反駁，可一旦到了徵地拆遷的當口上，這話聽起來可就不怎麼順耳了。一旦拆遷，土地也跟着集體變國有，農用變建設，這地界上的房屋可就不是一般的值錢了，怎麼一到補償的時候就因爲房屋土地性質導致房屋價值被各種打折扣呢？下面，在明律師就和農民朋友們叨咕叨咕這農村房屋容易在拆遷中被“壓價”的點，幫大家看看該怎麼樣去應對。

【事件一：土地使用權價值持續偏低，帶的房也不值錢】

農村的房，從它本身來說，確實不值錢。磚混結構的、磚木結構的，甚至乾脆是夯土、磚石壘砌而成的，單就“重置成新價”而言確實補不出幾個錢來。但問題在於，房屋的價值並不在於房子本身，而在於它腳下佔的這塊地。

衆所周知，農村宅基地上房屋的拆遷補償分兩大塊，地錢纔是其中的大頭。北京市叫“區位補償價”，上海市叫“土地使用權基價”，更多的地方會直接參照當地徵收農用地的區片綜合地價標準計算。

實踐中，好多農村村民跟我們講，“方案上的補償標準就每平米700到1000元”，那麼我們首先需要判斷這千八百塊錢有沒有包括最重頭的那筆“地錢”。如果只是房錢，坦率講千八百塊錢還算合適，除此之外地錢我們也要去爭取。

需要明確的是，一些地方會告訴農民這“地”是集體的，因而“地錢”也是補給集體的，和農戶個人無關，這純屬忽悠人。請大家牢記，只有“土（耕）地補償費”這筆錢是歸村集體的，而宅基地使用權價值的補償一定是歸農戶的，村裏沒權力去佔有、支配。

“地錢”這個點上農民需要注意的具體問題有很多，譬如所適用的“土地使用權基價”是哪一年的，如果是n年以前的，而周邊房屋價格已經大幅上漲，我們一定要及時對此提出救濟。同理也適用於對區片綜合地價標準的審查上，依法每3年要調整或者重新公佈一次，如果沒做到的也要細細追究一下。

【事件二：只拆除不安置的補償低】

補償和安置在實踐中是兩碼事：補償是給被拆除房屋、佔用土地價值的補償利益，而安置則針對被安置對象提供安置房屋面積，或者實行所謂的“貨幣化安置”（被拆遷村民自己去買房，再憑憑證回來報銷）來完成。

在實踐中，有補償的不一定有安置。譬如某處宅基地上房屋是城鎮戶籍子女依法繼承的，那麼它往往只能獲取補償，沒有按人頭計算的安置面積，所獲取的補償安置總額也自然偏低。

此外，集體土地上的養殖廠等非住宅房屋也存在“拆除但不搬遷”的情況。補償安置方案上一般對這類房屋會給出一個完全不同於住宅房屋的補償標準，很多都是隻給貨幣補償不提供房屋置換的。一旦這類房屋遭違法強拆後走到行政賠償環節，其賠償價值評估時點都可能與住宅房屋不同，最終獲賠金額也往往少得可憐。

上面提及的都是現狀，但不等於它是有法律依據的。顯然，“方案”並不意味着合法，更不意味着合理。養殖廠只要是合法建築，爲什麼就不需要搬遷置換呢？這裏面的問題是很多的。

【事件三：無證、超標準面積導致損失巨大】

真正導致農村房屋“不值錢”的最關鍵因素，是無證、超標準面積導致總是被區別對待。由於農村集體建設用地管理制度的長期混亂、缺位，缺規劃許可、缺建房許可、缺土地房屋權利證書的情形比比皆是。

而一旦到了拆遷時，這些歷史遺留原因導致的毛病就都會被用放大鏡審視一番——你這房屋的哪裏哪裏沒證、超標準了，不合法，所以補償標準不能按有證、標準範圍內的面積去算，而要打上一個很大的折扣。

在大量的此類糾紛中，拆遷方並不能嚴格參照《國有土地上房屋徵收與補償條例》的規定去對房屋、宅基地面積進行調查認定，更不會嚴格區分你是合法還是違法。“一刀切”制定一個判斷依據，不符合的就一律打折補償纔是常見的做法。

宅基地超過面積控制標準（可能每戶只有167平方米至200平方米，整個村恨不得家家都超）、房屋面積超標或者層數超標（3層及以下的一個價格，3層以上的就開始打折）、航拍圖或者叫“遙感影像”上沒拍着、證載面積和實際面積不符……所有這些，都會導致一個大幾百平方米的房屋最後補下來一平米只有1000元左右，這種現象非常常見。

解決的思路就是，如果拆遷方按套路出牌作出書面的補償決定來，被拆遷人可以及時依法起訴。一筆一筆多了少了的，攤開來到法庭上去好好算。如果拆遷方委託了專業評估機構介入，這也會變得清晰且有依據一些，不服評估報告的我們可以申請複覈和專家委員會鑑定。

但對“方案”“標準”本身的救濟，則始終沒有相對明晰的規定。這是需要被拆遷村民和專業律師們共同努力去想辦法的。

在明律師最後要提醒農民朋友的是，“農村房屋補償價值低”是相對於城市房屋而言的，但如果出現“畸低”的情況，則是完全不正常的，尤其是對於城邊村、城郊村甚至是城中村。而一旦房屋遭違法強拆化爲灰燼，被拆遷人想要證明損失價值就更是難上加難。因此，大家一定要從拆遷項目啓動之初就儘早諮詢專業律師，有步驟有計劃地落實權利救濟舉措，事先做好對房屋及附屬物價值、室內貴重財物、生產經營設備及原材料等的證據固定，拍照、錄音、錄像甚至自行委託評估、鑑定都要用上，如此才能在強拆來襲後爭取到一個相對主動的地位。