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首批公募REITs渐行渐近。

新经济e线获悉，近日，共计有不超过30个遴选对象参与了首批公募REITs项目答辩。有消息称，此前，部分参与发改委公募基础设施REITs项目答辩的机构于11月16日-11月20日向发改委提交答辩的补充材料。

据业内人士介绍，距离首批公募REITs落地仍有几个关口要过。从基础设施基金监管审核流程来看，当前已颁布的相关法律法规中有发改委、证监会、交易所分别对项目审批、基金审核、上市交易三个核心环节分别进行把关。

即由地方发改委按照“聚焦合规优质资产”的试点原则进行项目初审，并对合格项目报送至国家发改委，国家发改委再将符合条件项目推荐至中国证监会，由证监会进行基金层面的审批；最后，过审基金将在交易所进行上市审核与挂牌条件确认，并规范基金发售、上市交易及挂牌转让等业务活动。

目前，基础设施REITs配套法规尚未全部正式颁布。相关引导文件只是征求意见稿，待正式文件公布之后，基金公司需要按照法规要求，对涉及投资及运营基础设施REITs的内部制度加以完善。

对此，有业内专家表示，基础设施REITs是权益性融资，底层资产质量是REITs投资人获得回报、规避投资风险的根本保障，但底层资产行业特征显著，商业模式差异很大。因此，首批试点评审工作非常谨慎。

IDC纳入公募REITs资产包

新经济e线注意到，不同于之前的底层资产以传统基础设施项目为主的是，在首批申报公募REITs项目中，首度出现了将IDC（Internet Data Center ，即互联网数据中心）这类新基建资产纳入公募REITs资产包的案例。

光环新网REITs交易架构

来源：公司公告

11月12日，光环新网（300383.SZ）发布关于开展基础设施公募REITs申报发行工作的公告称，公司拟以全资二级子公司北京中金云网科技有限公司（中金云网）持有并运营的中金云网数据中心（基础设施项目）作为公募REITs底层资产，进行基础设施公募REITs的申报发行工作。

据悉，基础设施项目所在地位于北京经济技术开发区，地理位置优越。数据中心主要包括机房栋、动力栋及业务监控综合楼/业务综合楼等数据中心相关房屋建筑物，设计机柜数合计约12000个。

目前，中金云网数据中心项目主要收入来源为数据中心外包服务费收入，主要客户类型为金融机构、互联网及科技企业、政府机构、国有企业和外资企业等，主要客户包括国有及股份制大中型银行、地方商业银行、保险公司、基金资管公司等。

根据相关交易步骤，该项目最终将形成公募基金-资产支持专项计划-项目公司-基础设施项目的交易架构。其中，公募基金管理人、计划管理人和财务顾问分别为嘉实基金、嘉实资本和中信建投。

按照规则要求，光环新网或其指定主体作为战略配售投资人，认购不低于20%的基金份额。其中基金份额发售总量的20%持有期自上市之日起不少于60个月，超过20%部分持有期自上市之日起不少于36个月，基金份额持有期间不允许质押。光环新网以外的专业投资人可参与战略配售，持有期限不少于12个月，其他基金份额向网下投资者发售比例不低于公开发售数量的70%，剩余基金份额向公众投资者网上发售。

另据目前中金云网项目初步评估结果，公司拟定募集规模约57亿元左右，需根据最终发行结果而定。截至公告日，公司已完成向北京市发改委的试点申报工作，并已通过了北京市发改委的评审，由北京市发改委将本项目推荐至国家发改委，目前正在国家发改委评审过程中。

此外，公募REITs项目完成后，中金云网将不再纳入上市公司的合并范围，中金云网转让对价与其购买日可辨认净资产公允价值持续计量金额和商誉的差额将确认为公司的长期股权投资处置收益。

另据新经济e线了解，首创股份（600008.SH）、渤海股份（000605.SZ）、东湖高新（600133.SH）、浙江沪杭甬（00576.HK）等上市公司前期也已公告开展基建REITs 试点申报发行工作，南山控股（002314.SZ）作为高端仓储运营标杆企业，亦公告了REITs 试点相关准备工作。

其中，首创股份拟REITs 化污水处理资产规模达67.5 万t/d，已运营11 年；渤海股份拟将多个污水处理和供水资产打包REITs 化，最长已投运达13 年；东湖高新推出标杆园区项目试水REITs；浙江沪杭甬继19 年发行类REITs 后，当前继续推进优质路产REITs化；南山控股推进两处物流园资产证券化，总面积约25 万平、运营时间长达14 年，有望适时申报REITs 试点。

市场关注这四大焦点

不过，作为一个全新的资产品类，“如何夯实公募REITs基础资产的准入”、“如何健全REITs治理结构”、“如何完善发行价格”和“配套税收优惠与国资转让政策”这四点成为了市场各方关注的焦点。

公募REITs交易结构梳理汇总

11月23日，上交所债券业务中心总经理佘力针对前期公募REITs试点推进情况等情况时透露，上交所加大力度储备和优选试点项目，目前已有近20单优质项目已通过地方发改委的初选，被推荐至国家发改委。通过初选的项目主要涉及公共事业基础设施、交通能源、产业园区、仓储物流和数据中心五大类，涵盖传统领域、新基建在内的主要基础设施类型。

佘力表示，相比于资产是否能产生独立持续的现金流、收益率是否达到市场预期，他觉得装入的资产是否已具备相对稳定和成熟的商业模式是更重要的；在治理结构上，他认为需要以持有人利益为导向，在现有的证券投资基金的框架之下发挥好证券投资基金和资产运营管理机构的协同作用，建立一个共同决策、分层表决、运维管理的治理机构。

至于产品定价上，他认为从总体来看，REITs是一个权益导向的产品，所以产品定价不是以债为基础，而是以权益估值逻辑为基础，此外还要考虑企业本身、资产未来在相关地区的替代性等多种维度。而对于税收政策和国资转让程序，佘力指出应该更多地忽略中间的SPV环节，从起点到终点，这样才能更多地看透产品的本质。

另有监管人士表示，试点过程中，确实感受到推动基础设施REITs还面临着很多问题和困难，需要地方政府协助解决和推动。例如，部分资产权属不清晰，手续存在合规问题。产权转让方面，有些项目遇到了产权转让的限制。还有一些项目，即使没有明确的转让限制，但行业部门仍会面临多重顾虑，担心原来的社会投资方通过发REITs而回避或削弱运营职能。

业内认为，在复杂交易构架下的多重征税问题，过高的费用可能会降低产业方参与REITs的热情，且在收益层面对投资人的吸引力也会下降，当前市场上对于特别税收政策的出台呼声较大。

同样，资管机构中专业REITs人员团队的建设也是公募REITs能否顺利落地的关键所在。证监会发布的《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》中规定，REITs管理方需设置独立的基础设施基金投资管理部门，配备不少于3名具有5年以上基础设施项目运营或基础设施项目投资管理经验的主要负责人员，其中至少2名具备5年以上基础设施项目运营经验。

当下对于资管机构而言，“类REITs”探索阶段的市场人才储备或不足以补足未来公募REITs市场的人才缺口。因此，提前完成专业团队组建恐怕是参与REITs市场迫在眉睫的任务。

此外，管理项目在管理过程中底层资产自生运营风险，如政府BOT/TOT项目是否能在到期日后拿到续期，若无项目续期，公募REITs如何解决也是在运营过程中需要考虑的问题。

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