原標題：富力地產：賣子、裁員背後，到底出了什麼問題

雖然富力地產（02777.HK）仍然在爲擠進全國前20強而繼續努力，今年極有可能會實現這個目標。但是，富力地產的前行之路並不平坦，近期接連爆出出售旗下公司股權、公司裁員等消息，背後到底發生了什麼。

銷售目標無法完成

1520億！這是今年年初富力地產定下來的銷售目標。不過，這個目標或許已成不可能完成的任務。

12月初，富力地產披露公司11月銷售數據，11月權益合約銷售金額約爲146億元，同比上升7%；銷售面積121.9萬平方米，同比下降5%。另有數據顯示，截至11月底，富力地產總權益合約銷售金額約1172.8億元，同比下降2.55%；銷售面積約993.03萬平方米，同比下降11.39%。

按照富力地產年初設定的2020年內部協議銷售金額目標1520億元，目前已完成年度目標77.16%。

儘管富力地產在今年中報中表示，本集團已計劃於下半年推出16個全新項目及人民幣2300億元的可售資源，以達成協議銷售目標。“基於現時可售資源及新項目推售時間表，管理層對完成年度協議銷售目標保持審慎樂觀。”富力地產甚至給出了這樣的判斷。

但是，如果富力地產想要在2020年最後一個月內完成剩下的銷售任務，意味着它在一個月裏，需要實現協議銷售金額347.2億元，這對於今年以來月均銷售額不到120億富力地產來說，任務過於艱鉅。

近日，野村發表行業報告指出，在其跟蹤監測的17家內資房企中，在今年前11個月，大部分發展商已經完成全年銷售目標的九成，均可達成今年的銷售目標，包括碧桂園、新城發展、旭輝控股等，但富力地產卻是少數幾家“難達銷售目標”的房企之一。

裁員仍在持續

近日，一則與富力地產裁員的消息刷屏。

這份印有《富力地產集團文件》抬頭的文件表明，2021年營銷體系各崗位人效要實行管控，需針對營銷體系各編制人員情況進行梳理。從接到通知時即刻同步啓動人員優化、淘汰及招聘相關工作；12月31日前完成人員配置及新員工上崗培訓。此日期前仍未完成此項工作的區域及地區，將問責營銷負責人並進行相應處罰。

爲何是營銷體系的人員需要進行調整？在市場分析人士看來，今年富力地產無力完成銷售任務，銷售人員“背鍋”已經在所難免。

而在一個月前，富力地產就已經爆出裁員消息，不過遭到了否認。其在11月18日發佈聲明稱，相關自媒體所發佈、散佈的有關內容純屬憑空捏造和誹謗，我集團從未停止崗位招聘，且無裁員計劃。而這一次，富力地產選擇了沉默。

其實，自年初以來，富力地產就一直在進行人員調整。筆者對比富力地產2019年年報和2020年中報數據發現，2019年富力地產員工人數爲62305人，但到今年年中就已經縮減至39244人，減少了23061人。

“賣子”還債？

出於對資金的渴求，富力地產出售旗下資產來緩解債務壓力。

11月，富力地產將旗下物流園項目70%的股權以44.1億元的價格出售給了黑石集團。這是富力地產粵港澳大灣區內最大的城市物流園區項目。黑石將通過旗下黑石房地產的機會型基金進行此次收購。該物流園區位於中國廣州,面積約爲120萬平方米。

從買家變成賣家，這樣的轉變僅相隔了三年。2017年7月，在一次涉及三家公司的交易中，萬達商業、融創中國和富力地產三方簽訂的最初協議中，萬達438.44億元將13個文旅城資產包出售給融創，而77家酒店資產包以199.06億元的價格賣給富力。此後經過兩輪收購標的和價格調整之後，收購萬達旗下酒店資產的數量從77家變爲73家，交易代價由最初的199.06億元變爲189.55億元。

顯而易見，富力地產此次的出售事項爲了緩解公司債務。對於此次交易，富力地產表示，合併事項使富力地產得以貨幣化其在該物業自投資後一段時間累計的投資價值，降低資產負債比率，從而增加集團財務靈活性，並增強其把握未來發展及投資機遇的能力。

其實，降槓桿已是富力地產今年下半年的主要任務之一。其在2020年半年報中曾提到，下半年將執行多項重點策略，除了要完成協議銷售目標、交樓目標等目標之外，還包括去槓桿。未來另一項重要目標即爲從處理到期債務及管理資產負債水平兩方面改善公司的財務狀況，進一步降低負債水平。

不可否認，富力地產是融資新規監管下“紅檔”房企之一，債務壓力可想而知。截至2020年年中，富力地產的負債合計3517.60億元，資產負債率爲80.37%，仍居高位。

債務壓力不小，其融資成本也不低。今年11月，另外一家在港上市公司建滔集團(00148)公佈，認購本金額1億美元的票據，有關票據由富力地產發行。該集團公告指出，票據票息率爲每年12.375%，每半年付息一次，於2022年到期，設有贖回機制。除此之外,該集團亦持有富力地產發行的6批票據。此外，此前富力地產計劃發行公司債劵募集10-20億元，融資成本據傳或超10%。

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