12月25日，《證券日報》社主辦“2020第三屆中國房地產資本峯會——乘風•求變物業管理資本論壇”在京舉辦。彩生活董事長潘軍參與論壇並發表主題演講。

六年前，彩生活上市的時候，我當時預言，十年內中國一定會有100家上市公司，而且物業行業一定會出現超千億市值的公司。今天大家都看到了，物業行業確實佔到了資本的風口之上，而且也出現了碧桂園服務這樣的超千億市值的公司。作爲第一家在香港主板上市的物業公司，這個故事是我從2012年開始講，從互聯網的流量入口對比來談談物業行業的未來。

在十年前，我還是物業協會副會長的時候，建議物業管理行業改名字。改成什麼名字呢？我認爲，下一個風口接替物業行業的叫社區服務行業。我建議，物業管理行業協會改名叫社區服務行業協會。因爲物業管理協會是對硬件維修服務的行業，而這個行業已經兩百年了。

這不值得誇耀。爲什麼？因爲物業管理行業的鼻祖，全球五大行平均市盈率12-15倍，看看他們所做的，世邦魏理仕的營收已經接近15億美元了，我們的物業行業還沒有一家。我們爲什麼會有這麼高的估值，是因爲我們的PE高。爲什麼世邦魏理仕在利潤等等，因爲市贏率只有15倍，但利潤完全超過了中國所有物業行業的利潤。碧桂園有80倍的市盈率，而世邦魏理仕只有15倍的市盈率，但擁有120億美元的市值。所以，我們看一看，我們講增值服務的時候，我們要看看我們跟別人有什麼區別。

大家來看看五大行。物業服務、物業租售、評估與估值、投融資管理，我認爲這是所有做中介行業的必由之路。我們來看看國內物業管理。物業管理的收費是不是還佔到70%？社區商業有多少收入？社區養老、社區金融等等。我們的估值有那麼大的變化嗎？我們再看看五大行，五大行沒有母公司，沒有增值服務的收入，物業管理只佔總收入的30%。股東對於企業的毛利超過30%，覆蓋物業的全價值鏈。如果不突破這個魔咒，彩生活的今天是明天所有物業管理公司的未來。

世邦魏理仕已經上市十幾年了，彩生活上市六年，在座的很多上市物業公司不超過三年。我們要做的是必須升維。我們看一看國內的物業公司，大部分的營收來自於控股股東的關聯業務。爲什麼A股只有兩家上市公司？因沒有大股東，早就跟大股東割裂了。我相信有做資本、做投行的，可以對標我們的過去、我們的未來。

我在這兒提一個命題。什麼命題？我們的門檻高了。我們的“籬笆門”那麼管用嗎？我們的社區門口是不是守着貝殼？貝殼是如今房地產第一大股，超過了5000億，已經等於萬科+中海的市值了，等於碧桂園+恒大+盈創的市值了。爲什麼？就是因爲把我們的籬笆門踹開了。美團、阿里巴巴、京東等等都是在我們社區裏面做生意的。所以，從我做物業十八年，包括創建彩生活的第一天起，所探討的就是一個命題，就是物業如何做增值服務。

如何做呢？我認爲做物業的只有一個優勢，就是我們距離客戶最近。而只有把這一點做到位，物業管理才能升維。怎麼升維？剛纔長江總談了，很感謝資本市場給了我們一個千古未有的機會，錯過這次機會，從此不再有。

我花了一年的時間說服了騰訊的五個創始人之一，叫曾麗清投資了彩生活。第二，在2014年老虎基金在最關鍵的時刻投資了彩生活。後來老虎基金說，通過對物業管理輕資產的運營，確實聞到了一點互聯網的味道。而我們的未來，我們在做什麼？爲什麼我反覆在提小區是我們最關注的目標，但是真正的具有靈魂的小區叫社羣，因爲我們只有擁有了業主對我們的用戶，我們纔可能成爲一個真正的流量入口。所以，我們要把小區打造成社羣。

怎麼形成的呢？第一，一定要讓小區變成社區，大家有共同的理念；第二，讓社區擁有溫度；第三，要有真正的社區服務。

至於如何升維？要真正意義上讓社區的居民融入進來；第二，要和黨建結合起來；第三，要和街道辦、居委會、社區工作站打通起來。最關鍵的，要和業委會真正形成互動。

在三年前我提出了一個新的邏輯，叫“社區溫度”，來替代一個名詞，我們用了一個三十年的名詞，我認爲應該被淘汰掉，叫“客戶滿意度”。客戶滿意度應該從物業行業或者從社區服務行業剔除掉，爲什麼？那是開發商考覈物業管理部門的KPI指標。對我們的服務有引導性嗎？我認爲沒有。我們的增值服務跟客戶滿意度有半毛錢的關係嗎？你去看二十個維度裏面有嗎，沒有，主要是維修、保潔、安全等等。所以我提一個新的，做了三年，社區最大的價值是人與人之間的交流，是物業公司跟業委會的交流，是社區跟街道辦、社區工作站、區委區政府的交流。

剛纔長江總說了，未來的社區是數字的社區。數字怎麼來？是要靠不斷的積累。大家看，這是我過往做的抽樣社區的溫度變化。我們發現一個特別有意思的，隨着溫度的提升，增值服務才能落地；隨着溫度的下降，社區增值服務一定會上升。未來大家都在建自己的物業羣，物業羣的背後是什麼？是行業要真正意義上去響應業主，把國家和黨中央對於社區的寄託真正意義上落到地。到那個時候，當所有的小區升維成社區，物業公司升維成社區服務公司的時候，我們一定會升級成萬億級的物業公司。