放风价3万1，紫东核心区，地铁小镇的纯新盘深业青珑上府，预计下周领取销许并开盘。首开楼栋为7、8号楼，均为17层高，主力户型98、117、127㎡，共170套房，精装现房，预计明年6月交付。

紫核利好官宣以来，地铁小镇热度不减，新房逢开必光。房荒大半年后，深业入市补仓，均价较板块3万的限价微涨，自住和投资这两种情况下，能不能买？一线君的详细测评来了！

98、117㎡小户型占比66%

改善指数：

2017年底拿地，地价16667元/㎡，需现房销售。时隔三年，深业青珑上府终于要开卖了。

为什么用终于这个词？同板块中，同一天拿地、地价持平的珑悦，期房，去年收官；现房项目誉峰苑，2016年拿地，地价2万，精装均价3万左右，今年4月也收官了。这么一对比，深业的动作确实有点慢。

深业青珑上府共打造9栋17-18层的住宅，总户数为617户，精装交付。外立面1-2层为干挂石材，其余为真石漆。项目的主力户型为98、117、127㎡，其中98、117㎡户型占比66%左右，偏刚需；另外还有少量142㎡大户型，仅50多套。

首开的7、8号楼（均为17层高）共170套房，7号楼有117、127㎡两个户型，8号楼全部为98㎡户型。其他楼栋户型分布为：

1、3号楼，层高为17层，均为98㎡户型4号楼，层高为17层，均为117㎡户型5、9号楼，有127㎡、142㎡两种户型，这两栋楼层高为18层，带有下跃6、10号楼，层高为17层，有117㎡、127㎡两种户型

当下二孩家庭、三代同住是趋势，深业青珑上府117㎡以下的三房占比66%，这次首开的127㎡四房也仅有30多套，改善家庭的选择余地有限。

装标已公示，品牌配置尚可

装修指数：

开发商在案场做了98、117、127㎡三个实体样板间，并公示了精装标准，三大件齐全，品牌配置尚可，所见即所得，也无需额外花钱升级装修，对于刚需来讲足够了。这里容我吐槽一句：厨房港华紫荆的油烟机、灶具配置，略显寒碜。

三大件：格力中央空调、菲斯曼地暖、科林贝思新风厨房：斯米克墙面、地面瓷砖，定制橱柜，港华紫荆油烟机、灶具，摩恩五金件，飞雕凉霸卫生间：斯米克墙面、地面瓷砖，科勒洁具，摩恩五金件，飞雕暖风机，定制卫浴柜、淋浴房隔断餐客厅、卧室：墙面是欧雅的墙纸，地面是兔宝宝+PVC覆膜踢脚线实木复合地板

部分户型存在偷面积嫌疑

产品力指数：

由于是现房销售，深业青珑上府的住宅楼栋已经封顶，部分景观也已做好。绿化率在30%左右，与南京主流的35%绿化率比略低。已经呈现的景观中乔木略少，且不少纤细的、光秃秃的树苗用假花假绿叶装饰了起来。

4号楼里做了117㎡实体样板间，户型示意图上标注了这是三房两厅两卫。但是从户型设计来看，北向是储藏室+封闭阳台，严格来讲是2+1室，存在诱导买房人偷面积的嫌疑。

来看样板间实拍图。入户玄关将动区和静区隔开，营造私密感↓

站在阳台看餐客厅↓

南向次卧，带有飘窗↓

厨房，除了锅具和软装，基本所见即所得↓

主卧，卫生间的浴缸为交付标准，但是淋浴的话只能站在浴缸里，且没有淋浴房隔断↓

这是北向储藏室+封闭阳台的实拍图，销售介绍：“阳台部分为毛坯交付，地面黄线两侧的非承重墙可以根据自己的居住需求改造。”一线君冷汗不止：这可是有诱导客户偷面积的嫌疑啊，将相关后果转嫁给买房人来承担！

一线君看了下98㎡户型图和样板间，北向储藏室与封闭阳台的展示，同样存在诱导客户偷面积的嫌疑，介意的买房人需慎重选择。

98㎡户型图↓

98㎡样板间北向储藏室+封闭阳台实拍图。日后交付如果不加以改造，只能放置书桌或杂物，无法作为正常的卧室使用↓

对比之下，127㎡四房户型好多了，四开间朝南、南向6.5米双阳台、主卧套间、全明厨卫等设计与市面上的主流户型差不多。

紫东核心区稀缺现房

板块价值指数：

按照3万1的放风单价，深业青珑上府首开房源的入手总价在304-394万左右，最低三成首付91万起，对刚需客群友好。而实际上从开发商对户型、精装、景观等产品细节的打造来看，整个楼盘刚改的定位还是很清晰的。

想买深业青珑上府的人，无非是出于自住或投资目的，那么项目吸引大家的点在哪？一线君总结如下：

① 紫东核心区的区位优势。

紫东地区这一概念于去年提出，青龙地铁小镇被定义为紫东核心区，定位是南京数字城市建设的示范和样板地区，与麒麟、仙林共同构成服务宁镇扬的科学共享中心。在南京城市向东发展的大趋势下，紫核还是有含金量的。

② 多线规划地铁优势。

作为南京的第一个地铁小镇，深业青珑上府所在的板块规划有五条地铁线路。已有的地铁2号线、4号线之外，还有规划的8号线、S5号线、S3号东延线。

③ 教育资源优势。

板块内的南外仙林分校紫东江宁学校今年9月正式开学，已招收小学1、2年级和初中1年级的学生。深业青珑上府就在学校的正南面，仅一条三阳路之隔。

④ 近仙林的地域优势。

虽然行政区属于江宁，但地铁小镇更靠近仙林，自驾从九乡河东路转向仙林大道，15分钟即达地铁2号线经天路站、金鹰奥莱城等地。

⑤ 现房销售、限价新房的优势。

2015年中南、恒大拿地开始，青龙地铁小镇就出现在了南京人视野中。2017年两家楼盘新房收官，精装新房均价在2.4-2.8万/㎡左右。此后，东望府、珑悦、文澜府、誉峰苑精装新房均价在2.7-3万/㎡不等。紫东核心区利好官宣后，板块楼盘逢开盘必日光。目前板块只有深业青珑上府、高科紫星荣院两家新盘待售，其中深业为现房销售，拿房等待期短，被严格限价，单价3.1万/㎡左右。

自住问题不大，投资需算好账

自住指数：

投资指数：

梳理完深业青珑上府的产品和卖点之后，基本可以预判项目是不愁卖的。至于能不能买，一线君有几点建议。

① 生活工作在仙林、地铁小镇一带的自住需求买房人，可以入手。

当下地铁小镇的学校已经投入使用，交通、商业等配套更多的依赖仙林。工作生活在这里的人可以入手深业，记得尽量选择127㎡四房，规避98、117㎡户型设计上的相关风险。如果买不到，仙林3.2万/㎡的水沐雍荣府也是不错的选择。

② 想买3万/㎡上下新房，对板块没有明确要求的自住买房人，需要结合青龙地铁小镇和深业青珑上府的情况，理性考虑以下几个问题。

大板块规划来看，紫东核心区有含金量不假，不过与江北核心区类似，发展成成熟的城市核心区需要很长的时间去变现。如果生活工作圈并不在大城东、仙林一带，紫核之外，江核、江宁上秦淮、燕子矶、岱山等同价位板块也是不错的选择。

地铁规划来看，地铁小镇的5条地铁线路，距离板块的住宅集中区域并不近。高德地图显示，如果选择乘坐地铁4号线去深业青珑上府，从东流站下来，需要步行2.4公里才能抵达；规划地铁S5号线将来会与地铁4号线东流站实现换乘；规划地铁8号线距离地铁小镇最近的站点是灵山站。将来东流路这条断头路打通，从深业青珑上府、东望府等小区步行到东流站的距离有望缩短到1公里左右。

教育资源优势来看，今年启用的南外仙林分校紫东江宁学校为南外的合作办学学校，实际上今年南京有不少与名校合作办学的新学校启用，能不能出成绩？多久出成绩？尚且是未知数。重视教育资源的家长，不妨看看主城的潜力次新学区房。

③ 如果是投资，深业青珑上府值得买吗？我们来算一笔账。

深业青珑上府是现房销售，预计明年6月交付，加上南京限售3年的政策，至少需要持有3年半的时间，我们且按持有4年算。已有一套房、贷款结清，投资深业青珑上府98㎡三房，均价3万1，总价304万，五成首付需152万；商业贷款152万，贷款年限30年：

用以购房的152万首付款，如果购买稳健型理财产品，按照当下约4%的年化计算，4年收益约24.3万；商贷部分，按照南京主流银行LPR上浮100个基点的二套贷款利率来算，贷款152万4年需支付利息21.8万；二套房税费，2%的契税+物业维修基金共7.3万。

也就是说在不考虑出租收益的情况下，持有深业青珑上府98㎡三房4年，综合成本需要53.4万，4年后房子以不低于3.65万/㎡的价格转手才不亏。

一线君在链家网上翻看了板块的二手房成交记录，中南山锦花城一套面积约97㎡的精装二手房，今年5月的成交单价约3万。

该小区最高成交单价3.4万/㎡不到，是一套79㎡小户型↓

精装大户型2.7万/㎡不到就能成交↓

4年后，地铁小镇现有楼盘已经全部交付，且大多限售期限已过，二手房供应量大概率比现在多得多。届时地铁小镇是否会有新的限价新房在售？二手房价能否站稳3.65万/㎡？能否顺利出手？这是投资客不得不考虑的问题。