造富神話擠出的泡沫從四環排到了五環。

風口向南？

很多產業發展到最後，都會變成“房地產”。圈地、造城的初衷或許不盡相同，但結果一定是區域房價的上漲爲結束，其他的要靠隨緣。

華南城、華商匯入駐新鄭龍湖鎮轉眼數年，在地產行業的話語體系裏，龍湖鎮熬成了鄭州龍湖片區，彷彿就與主城區一衣帶水。

即便得益於地鐵和快速路，存在的距離還是無法忽視。華南城、華商匯作爲商貿市場，就坐落於這樣既遙遠又在媒體口徑裏讓人感覺很近的地方。實際它們都在那個讓人出了一趟城的地方。

鄭州華南城總佔地1.5萬畝，總規劃建築面積約1200萬平方米，2012年8月28日開工建設，2014年8月28日試營業，規劃小商品、建材、五金機電、汽摩配件、副食、服裝和電商產業園、奧特萊斯等業態。

鄭州華商匯項目用地面積10平方公里，總投資超過600億元，項目規劃建築面積約1280萬平方米，集建材家居城、機械機電城、現代材料城、物流倉儲城四大核心業態於一體。

兩個萬畝大盤比鄰而居，一座以商貿引領的產業新城成爲各界關注的焦點，市場大遷移、開發商入駐，一時間塵土飛揚，地價飛昇。

這個區域的價值，到底用什麼衡量，一直是爭議的話題，產業亮點、宜商環境涵蓋商業價值，宜居宜學對高收入人羣形成強大吸附力。所以，區域的規劃和定位，決定了天花板在哪裏。

顯然，從生活居住的角度，南龍湖這個區域已經有點被玩壞了，曾經定位爲“宜居教育城”，現在看來，小開發商、小樓盤扎堆，剛需密集，物流園區、倉庫、工業廠房、城中村等區域都在讓價值真空。

物流車轟鳴聲瞬間將鄭州“南花園”的夢境碾得粉碎。那些被“宜居教育城”、“宜居養老”概念吸引而來的人，終究很難定居。填補進來的將是萬畝市場帶來的數十萬計的就業人口。

華南城、華商匯的官宣都是創造就業崗位10萬個，拉動就業逾20萬人。龐大的產業人口實現土地增值，它們做得比富士康做的還要好。

這些人口給南龍湖各項事業的發展提供了強大支撐，快速填充了大量的第三產業、商貿物流、和服務業。這樣的產業基礎上棲息了幾十萬人、有十多萬的購房需求，讓他們成爲南龍湖房地產市場的中堅力量。

宜居、宜商的選擇題

動輒萬畝的專業市場，使南龍湖成了一個徹底的剛需聚集地和商貿物流集散地，“南花園”的光芒雖然消失了，商業的輝煌可否來補？

家居、五金、電器、機電、五金、消防、工程材料、測繪儀器儀表、建材、燈飾、陶瓷、廣告材料、器械……全鏈條包括物流體系非常龐大、非常齊全。

這是對南龍湖區域專業市場比較準確的概括。這些年發展如何，投資人最有發言權，但大多一言難盡。

華南城業態最爲多樣化，大而全，無所不包，反而沒有強項。服裝業態太小沒有未來，汽配被中牟汽車城搶了市場先機，建材有華商匯直接競爭，但沒有華商匯專注，小商品和副食品有百榮挑了食品專業市場的大梁。

華商匯定位相對清晰，主打建材牌，它的問題是整個鄭州市沒有足夠商戶讓它容納，何況比華商匯早一年開業的華南城已吸納了一部分商家。

超過實際需求的大拆大建，讓供應量遠大於市場實際需求，而以銷售爲主的物業又在運營服務方面存在基因短板。商鋪投資人和租戶翹首以盼的“人氣”始終姍姍來遲。

我們再來看看華南城的定位，以皮革原輔料交易市場、五金建材燈飾交易市場、紡織交易市場、機電設備交易市場、副食乾料交易市場、酒店用品及廚具交易市場、小商品交易市場、傢俱家居飾品交易市場以及奧特萊斯商貿休閒中心等十二大類產品的原材料及產成品交易市場爲核心。

每一項列出來都是標的全國性市場，攤子鋪得如此之大一直是市場隱憂，開發商卻可以只考慮賣鋪。

“從價值鏈來說，華南城的出現並沒有改變其所在城市原有的價值鏈的價值。而且，其入住使這些城市的原有商業格局被強力衝擊，造成商業項目的重複建設和超飽和建設，不但未帶動產業鏈的升級、改造，反而引起了產業價值鏈的飄搖和動盪，最終對所在地的產業鏈價值產生了相當大的影響。”

這段話是天涯上針對華南城的一段知名的評論。發帖人也是重複建設的吹哨人。

投資人和租戶都未達到預期，與物業矛盾激化，就連停車費的收取都能上演全武行，所有與理想的差距，都在成爲僵局。

各家有各家的問題，華商匯自今年復工以來，也是接連發生多起維權事件。先是數百位業主被拖欠租金，後有參與“你購鋪我還貸”活動的購鋪業主因貸款沒人還，而被銀行列入失信名單。這背後顯然是資金鍊的問題，資金鍊又是什麼問題？

一個區域是變好還是變壞，都是從規劃開始的，規模不等同繁榮，城市價值體現在多個維度。鄭州帶“龍湖”的片區至少有三個，南龍湖是宜商還是宜居呢？

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撰文：烏衣