深度研究丨皖豫蘇魯4省11城樓市分析，哪些城市長期被看好？
原標題：深度研究丨皖豫蘇魯4省11城樓市分析，哪些城市長期被看好？
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2020年樓市行情跌宕起伏。年初新冠疫情“黑天鵝”突襲，成交“停擺”，疫後5-6月迎來需求爆發期，7月隨着熱點城市加碼調控，復甦動能明顯轉弱，“金九銀十”爽約，市場下行壓力與日俱增，不同能級城市呈現出顯著的分化行情，三四線表現略好於預期，前11月累計同比已然回正，小幅微增3%。
在這樣的大背景下，行業分化現象加劇，城市與城市之間分化也日益凸顯。本文以人口基數較大且人口外溢嚴重（戶籍人口超800萬人且常住戶籍人口比小於1）的11個典型三四線城市（徐州、鹽城、臨沂、濟寧、阜陽、亳州、周口、商丘、駐馬店、南陽、信陽）爲例，解讀皖北、豫南、蘇北、魯南等區域房地產市場環境，並圍繞人口增長、居民購買力、經濟產業發展，全面解讀此類城市樓市現狀及投資前景分析。
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01
淮河經濟區具備人口優勢，但購買力存短板
從區位上看，4省典型11城位於淮海經濟區，處沿海中心位置。這是一個頗具規模的市場，全國近一成人口聚集在此。
公開數據顯示，淮海經濟區2018年常住人口1.2億人，約佔全國總人口的8.57％。不過淮海經濟區覆蓋城市多爲人口輸出型城市，地緣性人才外流嚴重，核心區各城市2010年至2018年來人口增速最高增長僅7.11%，商丘更是呈人口負增長。
表：2010年-2018年淮海經濟區核心城市常住人口變化情況
數據來源：公開資料，CRIC整理
圖：各城市羣2018年GDP總量對比情況（單位：億元）
數據來源：公開資料，CRIC整理
淮河經濟區由江蘇、山東、河南、安徽各省經濟谷地組成，同時也是中國南北方經濟的過渡地帶，資本吸引力較差，區內整體收入水平不高，人均年可支配收入普遍不足2萬元，僅處於第一梯隊的徐州、臨沂、濟寧擁有較高收入水平。
經濟發展遲滯，缺乏市場的依存度，活力不夠，一定程度上限制了樓市成交規模擴大以及房價攀升。這是4省11個典型城市發展的大背景。
02
四省年人口流出近2000萬，城市基本面普遍較弱
即便四省人口占全國總人口的五分之一，但近年來人口流出嚴重，2019年四省常住人口共低於戶籍人口1895萬人。近兩千萬人的外出務工使得皖北、豫南、蘇北、魯南等區域的三四線城市房地產市場具有很強的節點性的返鄉置業特點。
1、圍繞人口絕對量和人口流出程度，並初步對城市綜合前景作出判斷
戶籍人口大於800萬人且常住戶籍人口比低於1的城市以及部分重點關注城市，包括徐州、鹽城、臨沂、濟寧、阜陽、周口、商丘、駐馬店、南陽、信陽、亳州共11城，是人口流出下的皖北、豫南、蘇北、魯南等區域房地產市場的典型代表。
圖：11個典型城市地理分佈
備註：深藍色爲近期重點調研區域，橙色爲我們篩選戶籍人口大於800萬且常住戶籍人口比小於1的典型城市
數據來源：CRIC整理
截至2019年底，南陽、臨沂、周口、阜陽、徐州戶籍人口均超過千萬人，其中南陽超過1200萬人，是河南省人口第二大城市。此外對比年末戶籍人口與常住人口，11個城市常住戶籍人口比普遍在0.8上下，周口、信陽常住戶籍人口比更是低至0.73，2019年人口流出分別達300萬人和242萬人。
圖：2019年11個典型城市戶籍人口及常住戶籍人口比（萬人）
數據來源：統計公報
2、城市前景：臨沂、徐州、鹽城排名靠前，阜陽、駐馬店購買力弱
通過克而瑞研究中心此前發佈的2020年中國286個城市房地產投資前景排行榜，不難看出：首先，臨沂、徐州、鹽城3城排名較高，樓市前景較好。主要由於3城在具有較大人口規模的同時，自身經濟發展較好，產業轉型較爲成功。在自身內生購房需求釋放的基礎上，返鄉置業所帶來的購房需求是爲錦上添花。
周口、阜陽、駐馬店、亳州4城樓市前景相對悲觀。主要原因在於一方面勞動人口大量抽離下自身經濟發展失速，在全國樓市下行背景下外出務工人羣返鄉置業熱情不高；另一方面則是城市居民購買力薄弱，對剛需產品支撐不強。
圖：2020年11個典型城市房地產投資前景排名和得分情況
數據來源：中國286城市房地產投資前景排行榜
03
下半年下行壓力加劇，購買力較低制約樓市增長
（一）樓市：降價、分銷等持續加碼難挽市場“頹勢”
蘇北、皖北、豫南、魯南各城市疫後樓市整體下行壓力較大。類似周口、阜陽、駐馬店等依賴返鄉置業的城市而言，疫情影響下“金九銀十”爽約，房企分銷、降價、首付分期對成交的刺激作用有限。此外，客戶呈現出明顯的兩極分化現象，剛需價格敏感度較高，改善觀望情緒濃厚，紓困政策相對有限也使得樓市去化風險持續加劇。
1、政策面：三四線調控寬鬆有限，徐州“三限”依舊嚴苛
在房地產市場調控方面，11城調控力度相對寬鬆，均無限購政策出臺。僅徐州較爲嚴苛，出臺了限價、限貸和限售政策，遏制炒房的意圖明顯。
山東臨沂出臺了限價和限售，手法常規，力度較弱；安徽阜陽則出臺了限貸和限售。駐馬店和鹽城則適時推出了降低預售門檻、購房補助等利好新政，爲市場減壓、房企紓困。餘下城市諸如南陽、信陽、周口等城市調控力度相對溫和，不限購、不限售。
表：十一個典型城市中出臺“四限”和人才新政情況
數據來源：CRIC中國房地產決策諮詢系統
2、新房成交：多數城市5-6月小幅回升後轉冷
過去“去庫存”政策和棚改貨幣化安置政策加持，2015-2017年，典型11城基本處於高速增長期，整體購房需求迎來一輪集中釋放，部分城市諸如臨沂、信陽、駐馬店等熱度延續到了2018年。
2018年以後成交迎來穩步回調，增速或放緩或由升轉降；2019年，隨着樓市政策環境由“去庫存”向“房住不炒”轉變，貨幣化安置退潮，整體成交顯現出疲軟態勢，臨沂、鹽城、信陽等前期需求透支嚴重的城市跌幅顯著，信陽跌幅居首達到了15%。
圖：十一個典型城市2015-2018年商品房成交面積變動情況（單位：萬平方米）
數據來源：各地統計局，CRIC整理
2020年初因新冠疫情疫情影響，各地均有不同程度的購房需求延後現象，3-7月迎來集中釋放期，月度成交略有回升，不過步入8月以來，市場迅速轉冷，尤其是“金九銀十”，並未出現明顯的“返鄉置業”現象。以徐州爲例，作爲四省之間的中心城市，購房需求相對堅挺，疫後3-6月基本都在穩步放量，6月單月成交面積達164萬平方米，創2019年以來新高。7月以來，整體成交增長呈現出疲軟態勢，“金九銀十”波動下行，十一黃金週“返鄉置業”普遍缺席，後市增長相對乏力。
圖：徐州2019年以來商品住宅月度成交變動情況（單位：萬平方米）
數據來源：CRIC中國房地產決策諮詢系統
3、營銷動作：分銷、降價、首付分期等屢見不鮮
一是拓客層面，加碼渠道分銷，部分城市也出現了被“渠道綁架”現象。二是銷售層面，首付分期、打折降價、特價房等降低購房門檻等營銷策略層出不窮。而從實際的成交效果來看，市場瓶頸期下客戶總量有限，對於成交的驅動作用並不算太大。部分城市諸如南陽、阜陽等降價還是刺激了部分剛需購房者置業需求，短期成交均有了不同程度的放量，而對於信陽、駐馬店、周口等城市而言，即便依賴渠道，導客效果依舊一般。
4、客羣特徵：“兩極化”分層，剛需客價格敏感度高
市場下行壓力之下，客戶的“兩級”分化現象比較顯著：剛需客羣價格敏感度相對較高，月供壓力大於首付，存在明顯的房價天花板效應，他們對交通、學區、商業配套等高性價比房源更爲關注。中高端改善類客羣則更加關注舒適度、物業、園林等產品品質，品牌房企可通過精裝溢價。
實地調研的南陽、信陽、駐馬店、周口、阜陽等城市剛改客羣較爲偏好的都是120-130平左右三房產品，一方面戶型功能性完備，滿足了多數年輕家庭“一步到位”的置業需求；另一方面，總價適中，夫妻月供壓力不算太大。反觀150平以上洋房產品因總價過高，基本都存在不同程度的庫存積壓現象。
（二）地市：熱點區域同質化競爭加劇
與樓市形成鮮明對比的是，各三四線城市地市維穩，但整體也呈現出顯著的“冷熱不均”現象。新區板塊土地資源稀缺，“地王頻出”，非熱門板塊頻繁“流拍”。值得注意的是，由於前期熱門板塊供地過量，潛在庫存高企，項目扎堆，房企同質化競爭加劇。
具體到成交量價來看，臨沂、徐州、信陽等三城漲幅顯著，主要源於疫情之後政府供地積極性上升。另一方面，商丘、阜陽等城市成交量則出現顯著滑坡。
表：11個典型城市2020年前10月涉宅用地成交總建面和成交樓面價情況（單位：萬平方米，元/平方米）
數據來源：CRIC中國房地產決策諮詢系統
從潛在庫存來看，多數城市庫存高企，阜陽、臨沂、鹽城位列前三甲，三年累計成交量均超過5000萬方，而阜陽、亳州、鹽城、濟寧、周口的商品房土地消化週期均在5年以上，潛在庫存風險依舊較大，其他多數城市商品房土地消化週期集中在4-5年，整體庫存風險基本可控。
圖：十一個典型城市2016-2018年商品房土地消化週期對比情況（單位：萬平方米，年）
備註：商品房土地消化週期=2016-2018年經營性土地成交建築面積/2016-2018年年均商品房成交面積
數據來源：各地統計局，CRIC整理
目前三四線新區品牌房企競爭格局依然比較嚴峻。一是目前招拍掛淨地價格較高，但售價上漲乏力，也使大型房企利潤空間相對有限；二是區域內品牌房企項目扎堆，產品同質化現象較爲嚴重，加之市場行情轉淡，客戶基數下降，後期去化均面臨較大壓力。
（三）中長期發展：臨沂、徐州、鹽城位列TOP3
1、經濟基建：徐州、臨沂等GDP超4000億元，駐馬店、商丘等基建配套不足
在城市發展層面，分別通過經濟規模、產業結構、基建配套3類指標判斷11個典型城市現階段的發展情況。經濟規模方面，徐州、鹽城、臨沂、濟寧總量較大，其餘典型城市增速較高但總量略薄。
第一梯隊的徐州、鹽城、臨沂、濟寧4城，其2019年GDP總量均超過4000億元，其中徐州GDP高達7151億元，在總量上是10城最大。但短板在於經濟增長出現了一定“失速”，此外產業結構仍以第二產業爲主要經濟支柱，佔GDP比重超過40%，可持續化發展方針對其經濟增速也存在一定消極作用。
第二梯隊則是阜陽、周口、商丘、南陽、亳州等其餘7城，這一梯隊城市發展尚處於初期，經濟總量較爲薄弱。但7城經濟增速相對較高，2019年GDP增速均高於全國整體水平其中阜陽增速達9%。
圖：2019年11個典型城市GDP及其增速（億元、%）
數據來源：統計公報
產業結構方面，11個典型城市基於人口與地理優勢大多具備豐厚的工業基礎，如周口鍋爐、鹽城汽車、商丘煤炭等。也正因如此，11城2019年第二產業產值佔GDP比重多在40%以上，其中周口更是高達44%，超過該市第三產業產值佔GDP比重。在這一類以第二產業尤其是工業、製造業爲支柱的城市中，臨沂、南陽、徐州產業轉型相對較快、完成度相對較高。3城2019年第三產業產值佔GDP比重均超過50%，其中臨沂佔比達到53%。
圖：2019年11個典型城市第二、三產業產值佔GDP比重（%）
數據來源：統計公報
基建設方面，周口、徐州、阜陽亮眼，相比之下，周口、徐州、阜陽城市基礎設施建設相對完善，其餘城市則明顯薄弱。
圖：2018年11個典型城市地均基礎設施建設投資額（萬元/平方公里）
數據來源：統計年鑑
綜合分析，我們認爲臨沂、徐州、鹽城城市基本面較爲紮實，房地產中長期可以持穩；南陽、濟寧、商丘經濟與人口存在明顯短板，基本面較脆弱未來房地產市場波動較大；駐馬店、周口、阜陽、信陽、亳州經濟、購買力偏低，中長期房地產市場較悲觀。
圖：10個典型城市整體發展情況綜合示意圖
數據來源：CRIC整理
2、人口基數：信陽、周口常住人口負增長，每年超200萬戶籍人口外流
人口增速方面，11個城市中絕大多數出現了明顯的增長失速。由於11個城市均有明顯人口流出現象，因此常住人口年增速最貼合城市實際人口增長表現。對比2019年各城市常住人口同比增速，除阜陽、亳州、臨沂分別同比增長0.63%、0.5%、0.41%，高於全國總人口增長水平外，其餘8個典型城市常住人口增速均低於全國水平。
圖：2019年11個典型城市常住人口同比增速（%）
數據來源：統計公報
人口體量方面，11個城市間人口流出差異明顯凸顯，信陽、周口、阜陽最爲嚴重，接近3成居民外出務工使得全市人口已然出現負增長現象。而相比之下，濟寧、臨沂、亳州、徐州、鹽城等城市人口情況相對較好，雖也存在一定程度的人口增長降速，但常住戶籍人口比均在1左右。
圖：2019年11個典型城市常住戶籍人口比及常住戶籍人口差（萬人）
數據來源：統計公報
3、居民購買力：徐州房價收入比超10年
綜合收入與房價交叉分析來看，11城中阜陽居民的購買力尤其薄弱。
從2019年各城市城鎮居民人均可支配收入和商品房銷售均價來看，11個典型城市可大致分爲四類：第一類是“收入低、房價高”的城市，首當其中的是阜陽、亳州。第二類是“收入、房價雙高”城市，代表城市是徐州、鹽城、臨沂、濟寧。第三類是“收入、房價雙低”城市，代表城市是周口、駐馬店、信陽、商丘。第四類是“收入高、房價低”城市，以南陽爲代表。
圖：2019年11個典型城市城鎮人均可支配收入及商品房銷售均價（元、元/平方米）
數據來源：統計公報
綜合來看，南陽、濟寧居民購買力較強，徐州、阜陽、鹽城則較爲乏力。南陽、濟寧新房房價與居民收入之間相比較爲契合，2019年2城房價收入比分別只有5.8年和5.7年。徐州、阜陽、亳州、鹽城4城房價收入比超過7年，其中徐州已超過10年，城市內生購房者購房存在較大壓力。其餘典型城市如周口、信陽、駐馬店、臨沂、商丘雖居民收入較低，但房價收入比均保持在6.5年上下，綜合購房能力尚可。
圖：2019年11個典型城市房價收入比（年）
數據來源：統計公報
樓市表現來看，蘇北&皖北&豫南&魯南各城市疫後樓市整體下行壓力較大，多數三四線市場下行加劇，樓市普遍“衝高回落”、地市“冷熱不均”。 短期內市場風險下行風險加劇，中長期臨沂、徐州等發展可期。
具體城市而言，臨沂、徐州、鹽城、南陽等房地產中長期持穩，樓市有“返鄉置業”現象卻不單純依靠“返鄉置業”驅動，經濟和產業發展爲本地樓市提供了良好的支撐，樓市需求存釋放空間。
與此同時，部分城市諸如駐馬店、周口等雖然人口基數量較大，但是外溢情況也較爲嚴重，而拖累周口、駐馬店樓市增長的核心問題主要在於本地經濟產業匱乏，使得人均可支配收入偏低，剛需購買者購房壓力相對較大。
