如果你買房是爲了自住，房價的漲跌雖然與人沒有太大的關係但卻是與你的名義資產多少有關；如果你買房並沒有那麼剛需或者雖然剛需但由於各種原因要出手，房價的漲跌就與有非常大的關係了。但是如果你真的要賣房，與涉及到能否及時賣掉出手的難題。#2020年你最大的收穫是什麼#

今年9月10日，一則天津房價下跌的消息刷屏，驚心動魄的天津房價：1平米降5000元、兩週降價72萬，兩週跌回4年前。另有報道說，相比2018年時的最高點，天津房價普遍跌幅在30%以上，一套房子跌幅百萬都很正常，可謂是驚心動魄。

最新報道，天津新房庫存去化週期長達28.2個月，遠遠高於城市合理去化週期的12-18個月，被稱爲住房賣不動的天津。據中國社會科學院財經戰略研究院住房大數據項目組發佈的《中國住房大數據分析報告（2020）--城市房價預警與房企品牌價值測度》報告，截至2020年10月，天津房價相較於2017年3月的歷史最高點，跌幅已經高達21.8%。

另據報道，如今天津業主掛牌降價十來萬、二十萬的情況並不罕見。有的業主在天津南開區的一套230平的改善大四房，開始掛牌750萬元後一路降價，前前後後降價17次降價幅度達130萬元，如今已經到620萬元依然未能賣出去。

爲什麼天津的房價特別二手住房的房價出現如此的情況呢？給我們的三大啓示是什麼呢？

第一大啓示，一個城市的房價水平和住房的投資價值，與這個城市的經濟發展水平息息相關。住房投資要考慮的是城市經濟發展這個大因素

過去人們經常聽到一些人對購房的三大重要因素：地段、地段還是地段。與地段同樣的重要的三大因素是：城市、城市還是城市。

雖然說我國整體房價並沒有出現下跌的趨勢，恰恰相反，在大多數城市仍然在房價上漲通道之下，更重要的是，全國房價進入萬元時代，說明我國的房價整體上仍然處於上漲的態勢。但並不代表在個別城市、個別城市的個別地段不會出現房價的下跌態勢。

今年以來，關於3萬元在鶴崗買房、7萬元在雲南箇舊買房，以及遼寧阜新再現2萬一套房，一次又一次刷屏並引發大衆的驚訝。而可惜的是，天津也出現在處於那個房價下跌的城市之列。

國家統計局公佈的70城房價數據顯示，2020年1～11月中，天津新房數據僅，7個月維持了漲幅均不超過1%的微漲，另外4個月環比價格下降。從二手房數據來看，天津二手房成交價儘管降幅不大，但同比連續11月輕微下降，環比僅1個月維持了原價，其餘都在下跌。

天津房價的下跌態勢與天津的經濟環境和經濟地位是相稱的。最近，南北經濟差距被誇大的結論再一次引發熱議。事情的起因是2020年第三季度的中國城市經濟問題排名，根據綜合數據看，今年第三季度中國經濟總量前十大經濟總量城市中，北京成爲唯一留在前十榜單裏的北方的城市，北方重鎮、曾經的三大直轄市之一的天津第一次掉出前十位，排名第11。說明天津的經濟競爭力和發展能力在相對減弱。

從經濟總量增長情況看，從天津2005年至2015年近10年間的GDP總量和增長速度來看，2015年天津GDP總量爲16538.19，同比增長9.3%。無論是經濟總量和經濟增長速度都無法與北京相比。2019年天津地區生產總值增長4.8%，比北京低1.4個百分點。2019年天津全市生產總值（GDP）只有14104.28億元，還不到北京的一半。

在這種經濟增長能力和經濟總量情況看，天津的住房價格並不具有經濟發展的支撐。出現下跌的態勢也許正是經濟活力的反映。

第二大啓示，城市人口的流入和流出既是城市活力和吸引力的重要反映，同時也是城市住房價格的重要反映

12月份的年關之際，關於四大城市推出“史上最寬鬆”落戶的信息不知道是應該讓人振奮還是讓人驚訝！福州落戶“零門檻”，廣州、青島兩大城市大專學歷即可落戶，從而再一次刷新了人們對戶籍制度的認知底層思考。

之所以近幾年來各地頻繁出臺落戶新政，從根本上仍然是城市人才戰略的延續，而且從二線城市向省會城市和一線城市滲透。而城市人才爭奪的焦點仍然是大學生畢業生，那些大學畢業生們代表着最有活力的人才，更是未來在更高技術含量的人才。一些城市的零門檻政策，則不僅僅體現在各大城市對人才的渴求，而是各大城市對人口的進一步渴求。

根據世界貨幣基金組織的預測，認爲中國南北經濟差距將有進一步拉大的趨勢，2020年南方地區的經濟總量已經佔到經濟總量的65%，北方地區已經下降到35%；預計到2025年，南方地區的GDP約佔全75%，南北經濟差距將進一步拉大。南北經濟差距的拉大，既是人口流入流出的原因，更是人口流入流出的結果。城市人口的流入和流出，除了城市人才競爭和人口紅利經濟之外，更重要的可能還涉及到城市房價的未來。

支撐住房價格的人口流入情況看，畢竟人口流出是房價下跌的主要原因，全國已經有12個城市的住房價格一套在10萬元以內，2萬元一套住房、7萬元一套住房經常出現在各種新聞裏。

從天津的常住人口看，天津的常住人口增量從2011年的56.7萬人下降到2016年的2.4萬人，2019年常住人口只增加2.23萬；截至2019年末，天津市全市常住人口1561.83萬人，比上年末增加2.23萬人。其中，外來人口499.01萬人，佔全市常住人口的32.0%，年末全市戶籍人口1108.18萬人。

根據最新的統計數據，已經有8個省會城市人口突破1000萬人，具體是： 成都1658.1萬、廣州1530.59萬、武漢1121.2萬、石家莊1103.12萬、哈爾濱1076.3萬、杭州1036萬、鄭州1035.2萬、西安1020.35萬。而天津的人口已經與這8個省會城市相差無幾。

缺乏人口的流入自然就缺乏住房的接手盤，自然會導致二手住房的下降。天津新房價格開始普遍下跌，二手房業主就不得不調低價格，而那些改善型的大戶型住房購房者更將加劇觀望情緒積聚。這就是天津房價下跌的現實。

第三大啓示，天津二手住房價格下跌且難以出手的現狀告訴我們，投資購買住房要看城市住房去庫存壓力的能力

曾經我們經常看到一些北京人在山東購買海景房，後來想降價出手卻找不到買主；也看到那個在3萬元在鶴崗買房的小夥子，賣掉時只能以2.2萬元出手。原因固然是因爲人口流入性差，缺乏購買活力。同時更重要的是說明城市住房庫存壓力的加大。

有數據表明，在人口差不多的兩個城市深圳市和天津市相比較，2016年天津市新增住宅供應量23萬套，深圳市從2016年至2018年新增住宅供應量分別爲4.04萬套、 2.58萬套和2.94萬套，三年累計增加住房9.56萬套，天津2016年一年的住宅供應量就相當於深圳3年供應量的2.4倍。可見，天津的住房市場供給過大應該成爲房價下跌的重要原因。

今年9月，某研究院對全國30個重點城市商品房市場的監控數據顯示，天津商品住宅庫存面積達到3632萬平方米，即使將北上廣深、長沙、重慶、廈門等一線及熱點二線城市包括在內，天津的住房庫存量仍然是最高、且唯一超過3000萬平方米庫存規模的城市。

大量的二手住房上市增大了住房庫存的壓力，但同時需求沒有增長甚至還可能下降，導致天津住房出現供求剪刀差。數據顯示，天津目前在售二手房量超過14萬套，而目前天津二手房市場日成交量僅百套左右，即使現在已經掛牌的二手住房按照目前的成交進度也需要3.8年才能消化，這還不包括那些即將源源不斷掛牌出售的住房，導致二手住房市場明顯處於供過於求的狀態，。

住房價格下跌似乎已經不是天津有房人遇到的真正問題，而賣房至少要等兩年，纔是賣房人真正的問題所在。天津二手房市場陷入的降價無市困局將給我們更多的關注和啓示。（麒鑑）圖片來自網絡