11月销售面积同比增长12%，行业规模将再创新高

11月销售面积同比增长12%

国家统计局数据显示：1-11月份，商品房销售面积150834万平方米，同比增长1.3%，增速比1-10月份提高1.3个百分点。其中，住宅销售面积增长1.9%，办公楼销售面积下降12.8%，商业营业用房销售面积下降11.1%。商品房销售额148969亿元，增长7.2%，增速提高1.4个百分点。其中，住宅销售额增长9.5%，办公楼销售额下降10.7%，商业营业用房销售额下降13.7%。

单月来看，11月全国商品房销售面积、金额为17540万平方米和17304亿元，环比分别增长8.1%和8.0%。同比分别增长12%和18.6%，涨幅较10月进一步收窄。

11月全国销售表现虽然从环比来看出现了一定的回升，但从同比来看，就有点后劲不足，主要有两大原因。

一方面，今年受疫情影响，一季度全国市场整体跌入冰点，二季度部分城市率先复苏，三季度整体市场逐步复苏，在这样的背景下，众多房企为了抢收全年业绩及销售回款，从第三季度开始进一步加强营销力度，“金九银十”“双十一”等节点营销手段频出，这使得11月全国商品房销售规模较10月明显上扬，同时体量仅次于6月、9月两个销售节点期，但其商品房销售面积、金额同比涨幅较10月分别收窄3.2pts和5.3pts，二三线城市在普遍降价走量与渠道为王的营销动作下，商品房销售后劲明显不足。

另一方面，对比历年商品房销售月度走势来看，年末销售节点已经提前，据此推断12月单月商品房销售面积、金额同比涨幅料将再度收窄，其中销售面积同比增速预计将降至10%以下。

具体到区域、能级来看，东部、西部地区销售继续领跑，商品房销售面积、金额累计增速进一步扩大。1-11月份，东部地区商品房销售面积61468万平方米，同比增长5.3%，增速比1-10月份提高1.3个百分点；销售额82568亿元，增长12.6%，增速提高1.5个百分点。成为全国商品房销售规模增长主要支柱。

而中部及东北地区新房销售表现则继续走冷，中部地区商品房销售面积41021万平方米，下降3.3%，降幅收窄1.7个百分点；销售额29898亿元，下降1.4%，降幅收窄1.5个百分点。西部地区商品房销售面积42026万平方米，增长1.9%，增速提高0.9个百分点；销售额31267亿元，增长4.4%，增速提高0.8个百分点。东北地区商品房销售面积6319万平方米，下降7.5%，降幅收窄1.3个百分点；销售额5236亿元，下降3.2%，降幅收窄1.6个百分点。

此外，根据CRIC监测数据11月二线、三四线城市商品住宅成交面积分别增长4%和27%，兰州、岳阳等中部、东北地区城市与合肥、徐州等东部城市市场表现两级分化。

图：全国月度商品房销售面积、

销售金额及其同比走势（单位：万平方米、亿元）

数据来源：国家统计局

从全年走势来看，随着疫后购房需求的释放叠加资金层面的货币宽松政策使得商品房销售规模快速增长在疫后期间快速增长。

具体来看，6月、9月两月销售规模创近两年内新高。但同时由于并非全国普涨，局部区域、能级间分化加剧，部分城市2020年下半年市场已较为艰难。2020年全国商品房销售面积、金额增速呈现先升后降的走势，至年末已出现疲态。

综合上述观点，我们维持对2020年全国商品房行业创新高的预判，全年销售面积、金额预计将达到17.4亿平方米、17.2万亿元，同比增长1.5%和7.7%。

图：全国历年商品房销售面积、

销售金额同比走势（单位：%）

数据来源：国家统计局

三线新房房价同比涨幅收窄

根据全国商品房销售面积、金额估算来看，11月商品房销售均价继续回落，降至9865元/平方米。

从全年走势来看，今年6-9月，全国新建商品住宅单月成交均价分别为10113元/平方米、10263元/平方米、10540元/平方米和10191元/平方米，连续四月稳站一万关口，其中8月单价最高为10540元/平方米，在9月单价出现了一定的回调后，2020年10-11月，全国商品房销售均价连续2月降至万元以下，我们曾说过，考虑到疫情影响及“三条红线”的压力，进入第四季度许多房企会有降价促销的动作，全国房价也存在均价再次回到1万以下的可能，进入12月全国商品房均价或将继续延续这一态势。

从全国70个大中城市商品住宅销售价格来看, 一线城市同比涨幅趋于稳定，同时全国整体及二三线城市房价同比涨幅已由2019年高位回落，至2020年11月涨幅降至4%上下。

11月份，4个一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.2%，涨幅比上月回落0.1个百分点。其中，北京下降0.1%，上海和深圳持平，广州上涨0.9%。二手住宅销售价格环比上涨0.5%，涨幅与上月相同。其中，北京、上海、广州和深圳分别上涨0.5%、0.3%、0.8%和0.6%。31个二线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.1%，涨幅与上月相同；二手住宅销售价格环比上涨0.1%，涨幅比上月回落0.1个百分点。35个三线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.1%，涨幅比上月回落0.1个百分点；二手住宅销售价格环比上涨0.2%，涨幅与上月相同。

由此看来，各线城市一二手房房价基本延续了同比涨幅持稳、环比涨幅回落的整体趋势，具体到城市而言牡丹江新房及二手房销售价格已连续3个月以上环比回落。此外，郑州、济南、安庆等新房销售价格出现同比回落，其中11月安庆降幅达2.5%。这一系列事实与上文中部、东北部以及部分三四线城市房价回落相符，一部分城市市场景气已严重下行。

图：2019年1月以来70城及各能级城市

新建商品住宅价格指数同比走势