北京民宿房東自述：有人虧掉底褲，有人準備漲價｜旅訊八點正

即便不在覈心區，或不屬於住宅小區民宿，也還是被殃及了。

【環球旅訊】在北京經營了100套民宿的仁豐已經愁得好幾天睡不着覺了，“破產”這個詞開始出現在他的腦海中。

仁豐的這種焦慮，在12月24日北京市住房城鄉建設委、市公安局、市網信辦、市文旅局等四部門發佈了《關於規範管理短租住房的通知》（下簡稱《通知》）之後達到了頂峯。

《通知》首次明確，北京市將按區域實行差異化管理，首都功能核心區內禁止經營短租住房。在其它區域經營短租房住房的，需符合本小區管理規約，無管理規約的應當取得業委會、物管會或本棟樓內其他業主的書面同意。

實際上，從8月10日北京市住建委發佈《關於規範管理短租住房的通知（徵求意見稿）》開始，不少民宿房東就開始感受到在政策的作用下，監管的力度加大了，對合法性的要求也提升了，例如派出所對於房屋登記和房客資料的上傳要求更嚴格了。

《通知》中有兩個重點，針對的區域是首都核心功能區，也就是東城區和西城區兩個核心區，針對的短租住房指的是利用本市國有土地上的規劃用途爲住宅的居住小區內房屋，按日或者小時收費，提供住宿休息服務的經營場所，而不包括鄉村民宿、城市裏的四合院和商用的集中式公寓。

針對最近出臺的新規，民宿平臺也有所回應。愛彼迎官方稱將幫助受影響的房東瞭解新規，同時看到了鄉村旅遊和周邊遊的前景，將推出鄉村民宿的遠程學習系統。小豬則表示，雖然條文沒有明確指出，但應該只是北京東城區、西城區。換而言之，不會向其他城市鋪開。

從民宿這個事物出現開始，就面臨着無法可依、監管不嚴等種種問題，這次北京推出的民宿新規的根本目的還是要整改這個良莠不齊的市場。

但從房東的角度，在經歷了疫情之後，政策又爲他們掀起了一扇巨浪。而且，非首都核心功能區的民宿，或者四合院、公寓型民宿也不能獨善其身。

之前街道求着我做民宿，現在卻把房子定性爲黑旅館

房東：仁豐｜民宿：海淀區，住宿小區民宿60套

2017年4月，因爲家裏老人要在張家口和北京之間來回奔波做手術，我乾脆在北京租房陪同醫治。老人去世後，我將租下來的房子改裝做起了民宿，一個人設計、裝修、運營。同行看到後開始加入我，我成立了“這家兒”民宿。

現在我們運營着100套民宿，其中60套都位於海淀區同一個小區的同一棟舊樓裏。這棟樓沒有物業管理公司，去年剛整改完，爲了便於管理，小區的街道辦三番四次求我進來做民宿，但其實一開始我就不想接受。

後來我在簽約每一套房子時都告知房東要做民宿，又自己掏錢裝修，投入了500多萬元，爲房屋搞衛生，做公益，小區居民都很支持我。雖然我一開始做民宿時就有意識去辦相關的執照和許可證，但相關單位根本不給我們辦理。

8月份《通知》的徵求意見稿下來之後，我們就開始實施酒店式管理，公安提供了一個自主申報平臺，我們在上面上傳房客信息。雖然流程不復雜，但也需要專人負責。

但上個月，街道辦突然給我打電話說不讓我繼續幹下去了，將房子定性爲黑旅館。當時心都涼了。出於對我的認可，小區所有居民都去街道找領導談判，公安也都支持我。但街道堅持不鬆口，說如果要做，必須做長租。

我們現在有三分之一的房子已經轉爲長租了，但也都在虧錢，畢竟現在租房子的人不多。下一步還得跟房東談其他的經營模式，例如做代運營。現在我們在整個北京的100套房源中，已經有10套在做短租代運營，我們也可以嘗試長租代運營，在貝殼等渠道發佈。

在疫情之前，我們100套民宿的入住率都超過98%。在疫情期間，我也沒有拖欠房東的房租，就這麼硬撐到現在。2月份開始北京封鎖了好幾個月，1200萬元全打水漂了，現在每天還要虧2萬元。聽說我們有個同行也做得特別好，在北京擁有100多套民宿，現在只剩下30多套，快全軍覆沒了。

北京的東西城區是個敏感地帶，不讓做民宿我能理解。但我們在海淀區，而且業主鄰居們都很支持，爲什麼就不讓做呢？估計這一次，整個北京會有三分之二的民宿會被“消滅”。

如果到時候真的破產了，緩和兩年之後，我可能還是會回來做民宿，買一套房子，自己安安心心地做，只是肯定不會像現在這麼有激情了。

現在讓我回去做酒店，我也回不去了

房東：冬禾｜民宿：東城區，兩套

就在這個月裏，我把在東城區的一個四合院民宿退租了。

之所以退租，主要是爲了避免這個新政策的影響。雖然說我們不是住宅區裏的民宿，但因爲證件不齊全，按照法律法規來看，依然是不合法的。北京政治敏感程度高，從多個方面考慮，風險都比較大。還有一個客觀因素是，業主明年準備將房子賣掉，退租只是早晚的事情。

現在還剩下一套在衚衕裏帶院子的房子和一套Loft，都在東城區裏，而且執照齊全，嚴格意義上屬於正規的酒店。辦執照的難度不小，但幸好我們辦得比較早，還是拿下來了。

今年受疫情的影響，我們也虧了幾百萬元，尤其是北京疫情反覆，一直到7月份纔回暖。我們之前接待的多是入境遊客人，OTA方面專注做Booking.com。但現在只能做國內市場了，國內訂酒店還是以攜程、美團爲主，我們也只能向國內的OTA妥協，從硬件和服務上調整自己的民宿。

後面我們兩套民宿的房價可能會提升，但漲價這個事情不是因爲競爭對手都死了，供求關係改變了，真正的影響因素還是硬件設施和服務。

現在新政策的細則還不夠清晰，我們希望政策能更人性化一些，對房客、房東都有所保護。當然，這必然會有一部分人利益受損，一部分人獲得某些好處。

但我並不認爲北京的民宿會被“團滅”。大自然就是物競天擇、適者生存的，雖然《通知》會讓一些民宿一夜之間死掉，但即便沒有它有些民宿也活不下去。相比之下，核心區的民宿會比較艱難，京郊的民宿則是被政府大力鼓勵的。

我們也在觀察京郊市場，只是沒找到合適的房子。但現在京郊的民宿遍地都是，而且很多都還停留在農家樂，我感覺新一輪的淘汰賽馬上就要開始了，這就跟幾年前城市民宿一樣。

最近我們和同事聊天時還聊到，要不要回去做酒店？管理酒店，因爲不是自己的生意，雖然薪水會少一點，但至少不用那麼發愁。只是我從酒店出來了五六年，早就不適應早九晚五的節奏了。

不把重心放在做民宿上，政策不明晰的情況下風險太大

房東：高先生丨民宿：北京住宿小區、商業區 20套

去年，我在北京一下子收了20多套的民宿，投入近200萬元，將手頭上的民宿房源增加到48套。疫情的風聲剛傳出，我就知道民宿行業短期內大難臨頭了。

疫情發生的時間點很微妙，正好是春節期間，我所有的房源基本是預訂爆滿的情況，疫情發生後，民宿平臺的決定是全部無償退款，平臺的第一目標是服務於消費者，消費者纔是它的經濟收入來源，我們民宿主屬於被放棄的那一環節，配合平臺，3-5天內我將預收的款項退完，共計退款20多萬元，加上人工、部分房源的租金，當時就虧了40多萬元左右。

我開始想辦法止損，平臺無相關扶持，我主動聯繫房東，大部分房東願意免除一定月份的租金。

過了以一段時間，疫情沒有好轉的跡象，我明白未來人們出行的意願肯定會受到阻礙。我着手與房東們協商退租。過往和房東簽約的民宿大約是3-5年，按季度交付房租。在退款的過程中，損失還包含押金、裝修費等其他額外款項，我大部分的民宿裝修費用至少需要投入7萬-8萬元，總計不是一筆小數目。

房東不願意全額退還款項，我只能和他們進行持續溝通，儘量減少損失。我也嘗試過轉租，但能轉手出去的僅僅零星幾套。事實上，疫情後市場存在大量民宿主拋售房源，不是地段非常好的房源，基本沒人願意接盤。

今年8月份的時候，北京出臺了《通知》草案。民宿管理規範的風聲漸緊，我手裏部分民宿房源是小區房，於是開始加快進度把相關房源退掉。現在，我手上一共20套左右的房源，但短租受限，我也將一半轉做了長租房。

其實在2019年前，北京對民宿的實際管理不多，是灰色地帶，你手頭有房源，能上架平臺就可做民宿。而且北京做民宿的回本速度特別快，尤其是在覈心區，大致3-5個月就可回本。

此外，北京民宿需求遠未飽和，北京的民宿房源需求是綜合性的，不僅是旅遊需求，還包含商旅，以及來北京看病的人羣。靠近醫院的民宿房源往往供不應求，疫情前我的民宿1/4的客源源自來北京看病的人。

《通知》出臺後，我只希望未來能有一個明確的規則。不過，未來我的重心不會放在民宿上了，政策不明晰的情況下風險太大。

如果民宿都不能做了，那我就可以漲價了

房東：李先生｜公寓：東城區，14套

我的公寓就在天安門旁邊，今年2月份之前有8套二居室的公寓。疫情暴發後，我當機立斷，即便違約也要將房子退租。8月份北京逐漸解封后，又重新租回來了，而且擴張到了14套。

現在我們每套公寓的平均房價只有去年旺季的四分之一甚至更少。雖然近兩個月的入住率都有所提升，但一整年下來，減去之前虧的錢，總利潤只有5萬塊錢。

雖然我們是公寓，不是政策所針對的民宿類型，但現在政策還很模糊，我們也不清楚最後執行的時候會怎麼樣。理論上來說如果平臺不封，公安無法可依，也就管不着我們。