一切過往，皆爲序章。

重錘不斷的2020年終於要結束了，我們站在最後的關口，一起等待翻篇兒。

這一年，我們見過塵埃，也見過星辰，感受過痛苦，也經歷過歡愉。

願今後所有的擔驚受怕都只是虛驚一場，願今後所遇的天災人禍都能劫後餘生。

願新年，勝舊年。

今天是12月31日，站長如往年一樣來跟大家盤點盤點全年樓市。

總的來說，今年全球房價都在漲，這是一個大的趨勢。富人們把自己的財富投資到樓市，從而換取資產的保值——也正因如此，房價並未如同預料那般受到疫情影響大幅下跌，反倒是一路高唱凱歌。

以深圳爲例，二手房房價已經從2019年7月的57350元/㎡上漲至2020年11月的70535元/㎡，這漲幅看着就讓人心驚肉跳。

相對的，社科院曾在月初發布報告，預測2021年有部分樓市將陷入衰退。可見，城市之間的分化將愈發明顯。

01 城市分化，一線輪漲

我們先說區域。

2020年最熱的區域一定是珠三角——年初，深圳樓市首先突破疫情的限制，上演了“萬人搖”的經典場景，新房二手房價格倒掛，深圳市民奔走相告。期間更是出現了“悲慘”的炒房案例——有人妄想用70萬本金撬動728萬的槓桿，結果失敗了。

最終，隨着深圳住建局遠走長沙“取經”，深圳樓市的紛擾鬧劇終於畫下了休止符。

此後，深圳的購房需求外溢，直接帶動了周邊的廣州南沙、東莞、惠州等多個區域的房價熱。其中，東莞房價漲幅勇奪魁首，據房價行情網數據，截至2020年11月，東莞房價在年內漲幅接已經逼近41%。

此外，長三角的漲勢也是如火如荼。臨近年末，上海樓市成交量大漲。報告顯示，11月上海二手住宅的成交套數達到了3.2萬套，環比增長13.5%，同比增長81.4%，成交量創下了4年來的新高。

與之相對的，是京津冀都市圈的止步不前。環京樓市的房價跌跌不休，其中廊坊、石家莊、天津等城市更是攜手登上了2020年房價跌幅榜前10名。

不過，老大哥北京可能要在樓市上先行一步了——據北京中原統計數據，12月21日至27日這一週，北京的新房成交數量達到了1727套，創下新高。

02 房價上漲，房租下跌

說完了區域，咱們再來聊一聊房價、房租之間的比值。

在國際上，房價和房租的差距如果拉大，一般會被視爲樓市泡沫的預兆——而在今年受到疫情的影響，房價和房租的比值正在持續拉大。

此前諸葛找房曾發佈數據，截至11月，全國40大中城市的租金掛牌均價爲34.41元/平方米/月，創下了自2019年1月以來的新低，深圳、北京也在此列。

其中，深圳同比下跌8.26%，北京下跌7.16%，跌幅相當慘烈。

我們可以看出，2020年的總體房租都是向下走的。

從某種意義來說，房租的下跌，更能反映出普通人的真實生活。長租公寓蛋殼的爆雷，則給大衆敲響了警鐘——蛋殼最核心的問題就是房子沒人租了，資金也就玩不轉了。

於是，兵敗如山倒，一地的雞毛。

而此前，西南財經大學和螞蟻集團曾聯合發佈了一份《中國家庭財富報告》，內文稱“2020年第一季度，近一半的低金融資產或低收入家庭的可支配現金減少”。在家庭負債方面，同上一季度（2019年Q4）相比，經營性負債和消費性負債均有所增加，且消費性負債增幅較大。

換而言之，有越來越多的人借消費貸來維繫生活。

如此態勢之下，房租下跌也是市場的必然選擇。

另外還有一組數字，或許能夠佐證2020年的形勢——

2020年北京寫字樓市場空置率繼續走高至19.4％，創近10年新高；租金水平同比降幅達8.4％，也創近10年新高。

03 購房羣體趨於年輕化

房價越來越高，但是購房羣體卻在逐漸年輕化。

貝殼研究院數據顯示，2020年全國30個重點城市的購房客羣中，30歲以下的客戶佔比達到26.35%，比2017年提高了12.09個百分點。

從大數據來看，房價越低的城市，購房羣體的年齡也就越低，其中成都、西安兩個西部重點城市30歲以下客羣分別佔比41.98%和41.91%。而住房持有成本過高的城市，如北京、上海、天津、廈門等城市的購房客羣，年齡就相對較高。

從這方面說，房價越低的城市，對年輕人也顯得更友好。

另外還有一條消息在2020年底闖入了大衆的視野範圍——12月30日，“婚前父母幫買房的出資屬於個人財產”登上微博熱搜，討論度空前火爆。

根據最高人民法院在12月30日發佈的《最高人民法院關於適用<中華人民共和國民法典>婚姻家庭編的解釋（一）》規定，當事人結婚前，父母爲雙方購置房屋出資的，該出資應當認定爲對自己子女個人的贈予，但父母明確表示贈予雙方的除外。

也就是婚前由父母出資的部分，除非婚前已經做好約定，否則按照個人財產處理。用網友的話來說就是“男女雙方，誰都別想佔到便宜”。

事實上，伴隨着房價高漲，大衆對於購房的熱情也在逐年增長。近年來，選擇獨自購房的女性正在增多。數據顯示，2020年30個重點城市整體女性購房佔比爲47.54%，比2017年高出1.94個百分點。

另外，女性購房羣體也在逐漸走向年輕化，2020年24歲以下、25歲-29歲女性購房者客羣的佔比，比2017年分別提高了6.58個百分點、6.22個百分點，明顯高於其他年齡段。

04 搶人背後，去化困難

房價上漲、房租下跌，購房人口正在趨於年輕化……堆在這一件件事情背後的，是人口出生率的下跌，和社會老齡化的加劇。

有太多城市在爲“衰老、缺人”而恐慌，此前廣州曾發佈新政稱，將在白雲、黃埔、花都、番禺、南沙、從化和增城這7個行政區內，實行差別化入戶政策，最低門檻放寬到大專或者技校，只需連續繳納12個月的社保，就可以拖家帶口地落戶廣州。

值得注意的是，廣州給落戶人才下了個年齡限制——28週歲以下。

2020年以來，天津、重慶、南昌、蘇州、青島、杭州等城市都放開了落戶的限制，其中瀋陽更是號稱“0門檻落戶”。此前，上海也對其門檻落戶進行了鬆綁，四所高校（復交同師）的本科應屆畢業生可以落戶。

可以說，絕大多數城市都加入到了搶人大戰的隊列中，企圖分一杯羹。

有專家認爲，城市搶人中需要警惕各地千篇一律“抄作業”式引才，不斷降低門檻、濫用政策帶來惡性競爭，還需要警惕一些城市只顧着搶人而忽視留人。

在搶人大戰的背後，也有人質疑該政策是變相鬆綁樓市——絕大多數城市的二手房掛牌量都在增長，去化也變得困難。

日前，58同城、安居客發佈了《12月國民安居指數》，報告顯示全國新增掛牌房源量環比上漲9.1％。一線四城新增掛牌房源量環比均出現上漲，其中深圳環比漲幅達到30.0％。從全國範圍來看，漳州、深圳、徐州和汕頭上漲最爲明顯，環比漲幅均超20%。

另外，貝殼研究院也在此前發佈了重點城市的二手房掛牌量：

天津的二手房掛牌量爲137165套，去化週期爲42.6個月；成都的二手房掛牌量爲132730套，去化週期爲25.8個月；瀋陽的二手房掛牌量爲115689套，去化週期爲82.9個月；南京的二手房掛牌量爲104282套，去化週期爲67.5個月；……

看完之後，只能感慨這些城市的去化週期真是任重道遠……至於樓市到底是供過於求，還是供不應求，自由心證吧！

05 結語

2020年只剩下最後幾個小時，在從年初到年尾的激盪中，我們充分體驗到了大時代中小人物的悲喜。

幾番沉浮，房價跌了又漲了，年輕人來了又走了。而我們所能掌控的，只有眼前。

願今年所有的遺憾，都是明年驚喜的鋪墊。