房子到底意味着什么？对于这个简单而深刻的问题，每个人都有不同的理解。也许对于老一辈人来说，房子真真切切代表着一个家庭，成家立业、先有房后有家等传统观念影响着大家。但对于年轻人来说，房子更多的承载家庭财富的象征，央行数据显示我国家庭财富70%都聚集在房产，在某种程度来说，房子就是社会地位的象征。从这市场转变来看，我们可以得出一个结论，无论房子掺杂任何属性，都早已扮演了举足轻重的角色，简而言之房地产经济表面是投资经济，可以用投入成本和回报率来衡量。但殊不知在经历20年高速发展下，房地产行业成为支柱产业，但实则更多的是民生产业。

至于为何得出这样的结论，事实上现阶段楼市格局能说明很多东西。首先我们不得不承认在过去10年里，房价始终处于上涨趋势，不管是外部环境和自身市场所导致，最直接影响就是全国房价由5232元上涨至如今的10253元，城镇居民住房拥有率为96%。对此毫不客气的说每个人都是有房一族，但现实真的是如此光鲜亮丽吗？

答案显然不是，提前消费、房贷、杠杆似乎成为当下全行业主旋律，当然房地产行业也不例外。截止今年上半年，我国住户部门总债务余额为58.9万亿元，居民负债率接近59%，其中住房贷款占比超53%。仅从这些赤裸裸数据来看，将房地产行业称之为民生产业并不为过，甚至其重要性位居前列，也许生活太累，可以停一停，但房贷的压力却是无时无刻的。

正是因为这一股怪象的存在，国家对房地产行业态度越来越清晰明了，去年全国调控累计次数600余次，今年更是同期持平。仅从这一点来看，抛开曾经的去库存、棚改，此时市场的底线就是防止局部过热。即使期间有着小阳春助推，但在高压调控下，一切都归于平静，例如深圳在出台新政后，连续多月成交量疲软。而对于这一点央行也是严查违规资金流入楼市，一场由现金流主导的拐点逐渐辐射全国市场。

在这特殊的背景下，明年起，“囤房族”或全面消失。原因很简单，至少在未来3年内，政策调控并不会放松，相反仍有升级管控的空间，特别是一二线城市。其次市场源动力缺失，人口红利收缩，最后最关键的是开发商遇到本命年，自身债务的还债压力早已成为最后一根稻草。

本质上来说，囤房族这一群体关注楼市侧重点无非就是2点，那就是持房成本和风险。如果站在这2个角度来，新一轮调控将会是囤房族的终点，其中住房资源过剩是持房成本持续增加的最关键因素。在我国户籍城镇化仅为为44.34%前提下，城镇居民住房拥有率高达96%、人均面积接近39平方米。仅从这一点来看，以当前以商品房为主的市场体系下，住房资源过剩已经是明面上的事情。其次住房空置率也是这个不能忽视的点，早在2018年相关机构调研显示，市面上约有6500万空置房，这些房子并不是卖不出去，而早已卖出去却被闲置。

与此同时楼市环境发生本质变化，逐渐使得买房呈现风险。如果说上一轮调控有什么刺激因素，无疑就是去库存、棚改、货币政策倾斜等，反观今年本轮调控，旧改正式代替棚改、宅基地确权正加快进行、集体建设用地直接入市、租赁市场建立法律长效机制。仅从这格局对比来看，未来买房能赚钱恐怕只能靠实力。

正是因为有了以上2点天花板的存在，这一次囤房族的日子并不好受，或者说最近多地二手房挂牌房源激增恰恰佐证了这个猜测，此时开发商着急卖房、持房者苦于抛房脱身。现在大家讨论的并不是买房赚了多少钱，而是将来要亏多少钱，在经历此次市场洗礼下，囤房族将全面消失是极大概率的事情。

而在这敏感时期，最近高层会议多次表态，12月11日，相关部门在会议上明确表示，强化反垄断资本无序扩张；12月18日经济会议上，高层明确表示明年重要任务就是解决大城市住房突出问题；12月21日，住建部召开工作会议，强调明年加强住房市场体系和住房保障体系的建设。从这一系列动作来看，这一次调控的确要动真格了。

总的来说，未来楼市很艰难，卖方市场首当其冲，弱杠杆、降负债将成为所有人的当务之急。而在这样格局下，明年房价或迎来拐点，原因很简单，相关部门出台“三条红线”2021年正式实施，其中调控核心思路就是开发商负债率过高，将无缘后续贷款业务。

对于一线城市，住房需求仍处于爆发阶段，毕竟基数大，房价下行显然不太可能，更多的是购房资格的升级调控；对于二线城市来算，平衡点在于城市群、都市圈吸虹效应范围，一旦失去政策红利，跌幅达到30%也是常态，例如东莞、惠州；至于三四线城市，这里可以借用经济学家马光远的观点，未来只有20%城市值得投资，对于人口净流失的三四线城市来说，基本看不到增值空间。