如果说今年在动性趋紧、估值提升空间不大的背景下，业绩确定性将成为主线，那物业板块将是一个值得关注的领域。

其中，即将上市的荣万家生活服务（2146.HK，简称“荣万家”），有望成为一只具备上行潜力的成长股。

一方面，截止2020年10月，在管/合约建筑面积分别为56.5/87.7百万平方米，为公司持续增长奠定了坚实基础。

另一方面，根据预测，公司2021年估值处于11至15倍，相比去年上半年逾80%的利润增速，荣万家兼具安全边际与向上弹性。

一、领先的环渤海经济圈物业公司

荣万家，是一家扎根环渤海经济圈、服务范围涵盖长三角地区及大湾区等重点区域的全国性战略服务网络的综合性物业管理服务提供商。

根据中指院的资料，2020年，以综合实力计，公司位居中国物业服务百强企业第19位，而在环渤海经济圈和河北省，分别排名第10和首位。

从2012年至今，公司排名一直呈稳定上升态势，这背后是业绩以及的市场地位稳步提升的一个体现。

于2017年至2019年期间，公司总收入从7.3亿元增加至12.8亿，复合年增长率为32%。2020年前6个月，收入为7.6亿，同比增长37%。

具体来看，公司业务分为物业管理服务、非业主增值服务以及社区增值服务，2019年营收占比分别为54.8%、33.7%和11.5%，而总收入的快速增长主要受前两者所推动。

毛利率方面，受益于毛利率较高的服务（例如物业交付服务及前期设计及咨询服务）贡献增加，整体毛利率从2017年的16%提升至2019年的18.2%。

另外，2020年前6个月的毛利率进一步提升至28.6%，在于政府提供了疫情的纾解措施以及疫情期间公司的节约成本策略所带动。

利润方面，于2017年至2019年期间，经调整利润从约3,900万元增加至9,200万元，复合年增长率为53%。2020年前6个月，经调整利润为约8800万元，同比增长87%。

从数据可以看到，公司营收及净利润仍处于快速发展阶段，而这背后主要得益于管理面积的持续增长。

截至2020年10月31日，公司的在管面积为56.5百万平方米，比2017年底增加约56%，而合约面积为87.7百万平方米。

与其他物业公司一样，管理面积的增长主要来自于母公司荣盛发展集团所提供的增长面积，但这也是物业公司作为地产下游产业的属性所决定。从另一角度看，这其实也成为了业绩增长的基本盘。

截至2020年6月30日，荣盛发展集团拥有总土储面积约40.4百万平方米，这将为荣万家的持续发展奠定坚实基础。

从趋势来看，荣万家亦正在积极对外拓展，通过市场化进一步提升服务与品牌口碑，並寻找新的增长动力。

公司于2018年开始对外拓展，由第三方物业开发商开发的物业的占比亦在快速攀升，相关合约建筑面积比例从2017年底的零提升至2020年6月30日的4.6%。

根据招股书披露，截至最后实际可行日期，公司与独立第三方物业开发商己签署了46份框架协议及战略合作协议（一般不具有法律约束力），涉及总建筑面积为约50.2百万平方米，相当于目前第三方合约建筑面积的11倍。

上述背后均体现出市场对荣万家服务品牌及运营能力的认可。

就目前而言，公司一方面能够依托母公司获得相应的物业资源，不断夯实自身根基，另一方面随着公司积极外拓，扩充能力也在明显增强。

从行业层面来看，物业市场整体仍是一个高度分散的领域，而未来集中度提升将是行业大势趋。

同时，在城镇化、消费升级等多重驱动下，行业空间仍可观，并不存垄断问题，对龙头以外的企业给予了足够的发展机会。

因此，对于位居中国物业服务百强企业第19位的荣万家，有望在这大势趋下抓紧发展红利。

尤其在上市后带来的资本、品牌效应，也将进一步凸显公司收并购的优势，打开更多的成长空间。

二、多元化发展，支撑长期增长

更具体的说，荣万家的多元化发展，将成为长期良性发展的重要支撑。

1.全国性战略服务网络

从地区看，荣万家已基本形成了「两横、两纵、三集群」的服务网络，「两横」指沿着长江及陇海铁路沿线的布局，「两纵」指以京沪、京广铁路沿线的布局，「三集群」是指环渤海经济圈、长三角地区及珠三角地区的城市群。

截至2020年6月30日，荣万家在管面积约58%位于环渤海经济圈，26%位于长三角地区，12%位于中西部地区，剩下的位于大湾区及周边地区。

这些区域的共通点在于拥有较高的经济发展水平，意味着不但对物管的需求旺盛，也会更注重服务质量。

所以，在此布局一方面有利企业获得优质资源，另一方面也容易形成良好的品牌效应，有助于未来的对外扩张。

可以预期的是，此次荣万家上市后也将不断加码布局，在持续巩固环渤海经济圈基本盘的基础之上，充分发挥多年深耕积厚的优势，增加在其他地区的市场份额，从而推动企业迈向发展的新台阶。

2.多元业态服务运营商

荣万家覆盖了包括住宅、购物中心、写字楼、产业园等在内的多种物业业态，而多元的物业管理不但体现出公司的综合运营实力，亦将有助公司不断扩展自身的成长边界。

虽然目前公司主要服务于住宅物业，在管建筑面积占比约90%，但是在近几年，其佔比已经逐渐减少，非住宅物业的贡献已出现苗头，相关占比从2017年的3.3%上升到2020年上半年的9.5%。

值得一提的是，母公司荣盛发展集团一直在积极发展多元化产业，目前已形成以房地产开发为主业，贯穿产业园、健康、旅游、设计、酒店、房地产金融等业务为一体的综合性的全产业链条。

尤其在产业园开发方面，母公司处于国内领先地位，于「2020中国产业园区运营十强企业」排名第7位。

在这优势下，荣万家逐步开拓了非住宅物业的发展，不但承接了由母公司开发的产业园物业管理，并同时将管理经验拓展到独立第三方开发的产业园上。

根据中指院的资料，以产业园在管建筑面积计，荣万家在环渤海经济圈的2020年中国物业管理百强企业中排名第6。

除了产业园外，公司亦正管理位于河北省由荣盛发展集团开发的三个市政道路项目，并已与独立第三方物业开发商就建议管理影视基地订立若干框架协议及战略合作协议。

可以看到的是，荣万家已逐步建立多元化的物业管理组合，而非住宅物业的增长潜力颇大。

3.全方位服务覆盖，科技赋能降本增效

根据招股书披露，荣万家致力于建立「空间+情感」的服务生态链，通过一站式全渠道服务平台整合在线及线下信息及资源，为提供满足客户所需的多元优质服务。

公司的业主端APP「米饭公社」目前主要具备五大功能模块，即在线缴费、在线报修、投诉建议等物业服务和社区团购、「米饭商城」等社区增值服务。

事实上，这本质上均是科技赋能。

一方面，能带给业主更加优质的服务体验。

公司能透过分析收集自在线服务平台的数据，更掌握业主的具体需求，从而提供更高质素服务，以及未来将有助于公司挖掘更多商机。

另外，亦有助于提升物管企业的运营效率，达到降本增效。

公司目前已经建立了一套信息技术系统来管理旗下业务，除了「米饭公社」APP，还包括天眼系统、400呼叫中心、空间运营系统、租售业务系统及零售思讯系统等等。

从数据来看，从2017年至2019年间，公司的人均收入从约80,000元上升91.3%至约153,000元；人均在管建筑面积从约3,900平方米上升51.3%至约5,900平方米。

最重要的是，基于数字化、运营自动化及流程标准化，荣万家能够在提升经营效率的同时，亦保证了服务质量。

根据中指院的资料，公司于2019年的企业物业管理满意度高于行业平均。而公司管理的多个项目也获得多项荣誉和奖项。

根据招股书，公司上市所募集资金，约15.0%用作丰富社区增值服务组合，约15.0%用于提升公司的信息技术基础建设及推动智慧社区管理。

可预期在科技赋能下，公司的口碑和品牌效应将不断增强，巩固核心竞争力同时，也能通过降本增效提升盈利能力。

三、结语

总体来说，荣万家发行估值和成长性的优势明显，带来投资安全边际和潜在投资收益。

从确定性来看，公司营收及净利润仍处于快速发展阶段。

而且根据招股书，预期于上市后每年派付不少于除税后利润25%的股息，这意味着投资者可享受公司发展红利。

从估值来看，如果公司能以市场拓展、收并购的方式扩大业务规模，或进一步拓宽非住宅物业范畴，令到市场投资者开始认可，那么估值切换带来的空间将会非常巨大。

对于这点，荣万家作为一家扎根环渤海经济圈、实现了全国性战略服务网络的物业公司，还是颇为可期。

无论如何，物业公司具备低负债、轻资产、现金牛、抗周期等优质属性，面向仍然充满不确性的2021年，板块的关注度有望得以抬升。

荣万家具备安全边际、增长潜力与想象空间，不妨拭目以待。

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