如果說今年在動性趨緊、估值提升空間不大的背景下，業績確定性將成爲主線，那物業板塊將是一個值得關注的領域。

其中，即將上市的榮萬家生活服務（2146.HK，簡稱“榮萬家”），有望成爲一隻具備上行潛力的成長股。

一方面，截止2020年10月，在管/合約建築面積分別爲56.5/87.7百萬平方米，爲公司持續增長奠定了堅實基礎。

另一方面，根據預測，公司2021年估值處於11至15倍，相比去年上半年逾80%的利潤增速，榮萬家兼具安全邊際與向上彈性。

一、領先的環渤海經濟圈物業公司

榮萬家，是一家紮根環渤海經濟圈、服務範圍涵蓋長三角地區及大灣區等重點區域的全國性戰略服務網絡的綜合性物業管理服務提供商。

根據中指院的資料，2020年，以綜合實力計，公司位居中國物業服務百強企業第19位，而在環渤海經濟圈和河北省，分別排名第10和首位。

從2012年至今，公司排名一直呈穩定上升態勢，這背後是業績以及的市場地位穩步提升的一個體現。

於2017年至2019年期間，公司總收入從7.3億元增加至12.8億，複合年增長率爲32%。2020年前6個月，收入爲7.6億，同比增長37%。

具體來看，公司業務分爲物業管理服務、非業主增值服務以及社區增值服務，2019年營收佔比分別爲54.8%、33.7%和11.5%，而總收入的快速增長主要受前兩者所推動。

毛利率方面，受益於毛利率較高的服務（例如物業交付服務及前期設計及諮詢服務）貢獻增加，整體毛利率從2017年的16%提升至2019年的18.2%。

另外，2020年前6個月的毛利率進一步提升至28.6%，在於政府提供了疫情的紓解措施以及疫情期間公司的節約成本策略所帶動。

利潤方面，於2017年至2019年期間，經調整利潤從約3,900萬元增加至9,200萬元，複合年增長率爲53%。2020年前6個月，經調整利潤爲約8800萬元，同比增長87%。

從數據可以看到，公司營收及淨利潤仍處於快速發展階段，而這背後主要得益於管理面積的持續增長。

截至2020年10月31日，公司的在管面積爲56.5百萬平方米，比2017年底增加約56%，而合約面積爲87.7百萬平方米。

與其他物業公司一樣，管理面積的增長主要來自於母公司榮盛發展集團所提供的增長面積，但這也是物業公司作爲地產下游產業的屬性所決定。從另一角度看，這其實也成爲了業績增長的基本盤。

截至2020年6月30日，榮盛發展集團擁有總土儲面積約40.4百萬平方米，這將爲榮萬家的持續發展奠定堅實基礎。

從趨勢來看，榮萬家亦正在積極對外拓展，通過市場化進一步提升服務與品牌口碑，並尋找新的增長動力。

公司於2018年開始對外拓展，由第三方物業開發商開發的物業的佔比亦在快速攀升，相關合約建築面積比例從2017年底的零提升至2020年6月30日的4.6%。

根據招股書披露，截至最後實際可行日期，公司與獨立第三方物業開發商己簽署了46份框架協議及戰略合作協議（一般不具有法律約束力），涉及總建築面積爲約50.2百萬平方米，相當於目前第三方合約建築面積的11倍。

上述背後均體現出市場對榮萬家服務品牌及運營能力的認可。

就目前而言，公司一方面能夠依託母公司獲得相應的物業資源，不斷夯實自身根基，另一方面隨着公司積極外拓，擴充能力也在明顯增強。

從行業層面來看，物業市場整體仍是一個高度分散的領域，而未來集中度提升將是行業大勢趨。

同時，在城鎮化、消費升級等多重驅動下，行業空間仍可觀，並不存壟斷問題，對龍頭以外的企業給予了足夠的發展機會。

因此，對於位居中國物業服務百強企業第19位的榮萬家，有望在這大勢趨下抓緊發展紅利。

尤其在上市後帶來的資本、品牌效應，也將進一步凸顯公司收併購的優勢，打開更多的成長空間。

二、多元化發展，支撐長期增長

更具體的說，榮萬家的多元化發展，將成爲長期良性發展的重要支撐。

1.全國性戰略服務網絡

從地區看，榮萬家已基本形成了「兩橫、兩縱、三集羣」的服務網絡，「兩橫」指沿着長江及隴海鐵路沿線的佈局，「兩縱」指以京滬、京廣鐵路沿線的佈局，「三集羣」是指環渤海經濟圈、長三角地區及珠三角地區的城市羣。

截至2020年6月30日，榮萬家在管面積約58%位於環渤海經濟圈，26%位於長三角地區，12%位於中西部地區，剩下的位於大灣區及周邊地區。

這些區域的共通點在於擁有較高的經濟發展水平，意味着不但對物管的需求旺盛，也會更注重服務質量。

所以，在此佈局一方面有利企業獲得優質資源，另一方面也容易形成良好的品牌效應，有助於未來的對外擴張。

可以預期的是，此次榮萬家上市後也將不斷加碼佈局，在持續鞏固環渤海經濟圈基本盤的基礎之上，充分發揮多年深耕積厚的優勢，增加在其他地區的市場份額，從而推動企業邁向發展的新臺階。

2.多元業態服務運營商

榮萬家覆蓋了包括住宅、購物中心、寫字樓、產業園等在內的多種物業業態，而多元的物業管理不但體現出公司的綜合運營實力，亦將有助公司不斷擴展自身的成長邊界。

雖然目前公司主要服務於住宅物業，在管建築面積佔比約90%，但是在近幾年，其佔比已經逐漸減少，非住宅物業的貢獻已出現苗頭，相關佔比從2017年的3.3%上升到2020年上半年的9.5%。

值得一提的是，母公司榮盛發展集團一直在積極發展多元化產業，目前已形成以房地產開發爲主業，貫穿產業園、健康、旅遊、設計、酒店、房地產金融等業務爲一體的綜合性的全產業鏈條。

尤其在產業園開發方面，母公司處於國內領先地位，於「2020中國產業園區運營十強企業」排名第7位。

在這優勢下，榮萬家逐步開拓了非住宅物業的發展，不但承接了由母公司開發的產業園物業管理，並同時將管理經驗拓展到獨立第三方開發的產業園上。

根據中指院的資料，以產業園在管建築面積計，榮萬家在環渤海經濟圈的2020年中國物業管理百強企業中排名第6。

除了產業園外，公司亦正管理位於河北省由榮盛發展集團開發的三個市政道路項目，並已與獨立第三方物業開發商就建議管理影視基地訂立若干框架協議及戰略合作協議。

可以看到的是，榮萬家已逐步建立多元化的物業管理組合，而非住宅物業的增長潛力頗大。

3.全方位服務覆蓋，科技賦能降本增效

根據招股書披露，榮萬家致力於建立「空間+情感」的服務生態鏈，通過一站式全渠道服務平臺整合在線及線下信息及資源，爲提供滿足客戶所需的多元優質服務。

公司的業主端APP「米飯公社」目前主要具備五大功能模塊，即在線繳費、在線報修、投訴建議等物業服務和社區團購、「米飯商城」等社區增值服務。

事實上，這本質上均是科技賦能。

一方面，能帶給業主更加優質的服務體驗。

公司能透過分析收集自在線服務平臺的數據，更掌握業主的具體需求，從而提供更高質素服務，以及未來將有助於公司挖掘更多商機。

另外，亦有助於提升物管企業的運營效率，達到降本增效。

公司目前已經建立了一套信息技術系統來管理旗下業務，除了「米飯公社」APP，還包括天眼系統、400呼叫中心、空間運營系統、租售業務系統及零售思訊系統等等。

從數據來看，從2017年至2019年間，公司的人均收入從約80,000元上升91.3%至約153,000元；人均在管建築面積從約3,900平方米上升51.3%至約5,900平方米。

最重要的是，基於數字化、運營自動化及流程標準化，榮萬家能夠在提升經營效率的同時，亦保證了服務質量。

根據中指院的資料，公司於2019年的企業物業管理滿意度高於行業平均。而公司管理的多個項目也獲得多項榮譽和獎項。

根據招股書，公司上市所募集資金，約15.0%用作豐富社區增值服務組合，約15.0%用於提升公司的信息技術基礎建設及推動智慧社區管理。

可預期在科技賦能下，公司的口碑和品牌效應將不斷增強，鞏固核心競爭力同時，也能通過降本增效提升盈利能力。

三、結語

總體來說，榮萬家發行估值和成長性的優勢明顯，帶來投資安全邊際和潛在投資收益。

從確定性來看，公司營收及淨利潤仍處於快速發展階段。

而且根據招股書，預期於上市後每年派付不少於除稅後利潤25%的股息，這意味着投資者可享受公司發展紅利。

從估值來看，如果公司能以市場拓展、收併購的方式擴大業務規模，或進一步拓寬非住宅物業範疇，令到市場投資者開始認可，那麼估值切換帶來的空間將會非常巨大。

對於這點，榮萬家作爲一家紮根環渤海經濟圈、實現了全國性戰略服務網絡的物業公司，還是頗爲可期。

無論如何，物業公司具備低負債、輕資產、現金牛、抗週期等優質屬性，面向仍然充滿不確性的2021年，板塊的關注度有望得以抬升。

榮萬家具備安全邊際、增長潛力與想象空間，不妨拭目以待。

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