文|凱風

歲末年初，重錘陡然落下。

01

近日，央行和銀保監會發布了《關於建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知》，爲房貸設置了“兩道紅線”：

第一道紅線是“房地產貸款佔比”，大型銀行不得超過40%，中型銀行不得超過27.5%，小型銀行不得超過22.5%，縣域農合機構不得超過17.2%，村鎮銀行不得超過12.5%。第二道紅線是“個人住房貸款佔比”，大型銀行不得超過32.5%，中型銀行不得超過20%，小型銀行不得超過17.5%，縣域農合機構不得超過12.5%，村鎮銀行不得超過7.5%。

這可視爲針對房貸的“兩道紅線”，與去年針對房企的“三道紅線”，共同構築中國樓市調控的信貸防火牆。

02

房貸“兩道紅線”，影響幾何？

其一，房地產信貸總盤子變小，2021年樓市必然承壓，但衝擊不會太大。

據安信證券數據，在35家披露數據的上市銀行中，有10家踩中紅線，其中不乏建行、郵儲銀行、招商銀行、興業銀行、浦發銀行等大中型銀行。

爲避免衝擊，兩道紅線存在2-4年的過渡期。

機構估計，受此影響，預計2021年將減少個人4000億左右，按照50%首付規模來看，最高可能拖累商品房銷售7000億-8000億。

這還是高估情形。要知道，2019年，全國房地產銷售總額高達16萬億。相比而言，影響不宜誇大，但傳達出的信號卻不容忽視，樓市承壓在所難免。

其二，房貸利率短期有可能上行，中長期仍舊是下降趨勢。

房貸三道紅線，對房貸利率的影響要一分爲二來看。

從短期來看，由於信貸受到限制，房貸利率可能會回升。一些觸及紅線的銀行，尤其是中小銀行，房貸利率將會出現一定回升。

不過，從中長期來看，利率仍舊是下降趨勢。這與經濟增速放緩、人口老齡化、資本邊際收益率走低不無關係。

其三，大中小城市的房貸利率，將會變得更爲懸殊。

信貸是個大盤子，房地產是其中重要一環。涉房貸款一旦被限制，勢必影響整個市場的信貸資金配置，基於風險考量，銀行將會將有限的信貸更多投放在樓市風險較低的城市。

一般而言，大城市由於銀行衆多、房價風險較小，房貸利率一般較低；中小城市由於信貸資源不夠豐富、樓市風險較大，房貸利率一般過高。（參閱《2021年開始，房貸利率要變了》）

顯然，隨着房貸兩道紅線落地，這種懸殊還會進一步拉大。

03

中國樓市，已經有了“五道紅線”。

房貸“兩道紅線”，針對的是銀行和購房者，旨在收緊消費者購房的銀根，遏制居民加槓桿的浪潮，防止銀行出現金融風險。

2020年末，中國的居民槓桿率已經超過60%，相比2008年的18%，翻了3倍多。這一數字，已經超過國際平均水平，正在趕超發達國家；而增速之快，則位居世界前列。

顯然，穩槓桿，或者說防範金融風險，已經成爲當務之急。

房企融資“三道紅線”，針對的是房企。

只要負債過高，一律限制新增融資。這一政策，旨在剎住開發商瘋狂加槓桿的慣性，防止出現 “大而不能到”的局面。

隨着房企“三道紅線”落地，一衆以高負債、高槓杆著稱的房企，被套上了緊箍咒，不得不走向降負債之路。

地產“三道紅線”+“兩道紅線”的出臺，標誌着中國樓市調控的轉向。

過去的樓市調控，限購、限貸、限價、限售作爲四大基本盤。隨着地方各種試探性鬆綁不斷，這些舉措在市場面前越來越捉襟見肘。

如今樓市調控，開始直接針對房企、銀行和購房者。限制房企融資，限制房貸額度，限制銀行信貸，不一而足。

衆所周知，信貸是樓市的“七寸”。一旦失去信貸支持，高房價將成無源之水。

這些舉措，無疑正在逐步觸及高房價的根源。

04

“三道紅線”+“兩道紅線”爲何接連落地？

銀保監會主席郭樹清的文章是最好的詮釋：

上世紀以來，世界上130多次金融危機中，100多次與房地產有關。目前，我國房地產相關貸款佔銀行業貸款的39%，還有大量債券、股本、信託等資金進入房地產行業。可以說，房地產是現階段我國金融風險方面最大的“灰犀牛”。

可見，有些話不只是講講而已。