文丨西部菌

疫情影響，調控加急，“三道紅線”落定……剛剛過去的2020年，對房企的考驗，不是一般大——尤其是對一些區域性房企而言。

這方面感觸最深的，應該就有“廣西一哥”彰泰。

來源：旭輝官網

2021年的第一個星期，這家在2020年上半年還宣告要進軍房企前三十強，並挖來藍光前總裁張巧龍，隨後開啓一系列全國擴張的地方龍頭房企，卻傳出一個大變動：

2021年1月7日，彰泰集團與旭輝集團在廣西南寧簽署戰略合作框架協議。根據協議，旭輝集團與彰泰集團將按照65%：35%的股權比例共同合作成立平臺公司。新成立的公司總部設在廣西南寧，由彰泰集團董事長黃海濤先生出任平臺公司董事長，旭輝集團現江蘇區域集團副總裁胡翔先生出任平臺公司總裁。

儘管在公開回應中，雙方都極力迴避了“收購”二字，但輿論，普遍將它當作是百強房企在2021年打響的併購第一槍。具體真相如何，相信不久就會有答案。

但無論是否是併購，這兩家房企的牽手，在房地產格局大洗牌的窗口下，無疑都極具象徵意義。只是，前路幾何，尚讓人不敢太樂觀。

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先說說彰泰。

對有着近30年發展史的彰泰來說，2020年絕對是百感交集的一年。

先是5月，與常年合作伙伴廣西建工上演了公開“決裂”的大戲，友誼的小船說翻就翻。雖然此後不久雙方就公開和解，但從現在來看，這一幕似乎爲彰泰在2020年的“不順”埋下了伏筆。

6月，原藍光集團總裁張巧龍空降南寧，擔任彰泰集團董事長兼總裁。鑑於張巧龍作爲藍光全國化和藍光嘉寶上市的重要功臣，彰泰挖來張巧龍，一時間備受期待。

畢竟，資本化和全國化，正是長期偏安一隅的彰泰亟需的關鍵一躍。

但，事實證明，有的路在過去沒走，2020年就更難走了。

張巧龍在上任半年左右即離職，而彰泰最終也未能成爲第二個藍光。

全國化方面，不能說彰泰沒用力。2020年，這家在廣西深耕近30年的公司，在東、中、西部都有出手，拿地城市包括南京、無錫、武漢、南昌、玉溪等。從一些地塊的溢價率，就不難看出其全國化的決心。

只不過，習慣了當“地頭蛇”的彰泰，在全國化的佈局上多少有點“力不從心”。南京項目被曝無證施工，甚至一度傳出華東區域將被撤銷——“水土不服”的症狀頗爲明顯。

當然，全國化的出師不利，可能只是促使彰泰與旭輝合作的原因之一。

來源：多面視界

有分析稱，彰泰因爲沒上市，信託等非標融資，是其主要渠道。然而，就在彰泰大舉全國化的這一年，作爲其“金主”之一的四川信託暴雷，以及信託監管的趨緊，讓彰泰的融資空間不可避免受到擠壓。

這對於急於全國化的彰泰來說，到底意味着什麼，不言而喻。

另一邊，彰泰的銷售收入也出現了明顯降速。據克而瑞，2020年，彰泰集團實現全口徑銷售額爲224.5億元，排名第117位；實現權益金額161.4億元，排名第114位，比2019年低了足足三分之一，並跌出全國百強。

在遭受“多面夾擊”的背景下，擁抱“大腿”，似乎成了彰泰爲數不多的選擇。據說，旭輝與彰泰之間只接觸了一個月左右就達成了合作協議——形勢之緊迫，可想而知。

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但是，旭輝會是最好的“小夥伴”嗎？

就在彰泰與旭輝簽訂協議的同一天，旭輝控股發佈了2020年銷售業績。

2020年全年，旭輝控股累計實現合同銷售（包括合營企業及聯營公司的合同銷售）金額約2310億元，幾乎是壓線完成了2300億的目標。

說到旭輝，與前20強的多數房企相比，這家閩系房企算得上是低調。其創始人林中也公開說過，“企業家不要太張揚”。

但這幾年旭輝的擴張步伐卻並不“低調”。2017年，旭輝正式跨入房企千億俱樂部；2018年銷售金額突破1500億，2019年突破2000億，可以說是順利完成了連跳。

即便是在2020年的諸多逆境下，旭輝也開啓了一系列的買買買。

媒體統計，旭輝前三季度拿地花費478億元，位列主要房企第14名，拿地金額較上年同期大幅增加30.6%，平均拿地成本較同期高出42.7個百分點。

但是債務問題也隨之出現。

2020年中期業績數據顯示，旭輝剔除預收款資產負債率74.24%，踩中紅線；有息負債達到1052.69億元，同比增長11.08%；一年內到期的有息短債252.55億元，同比增長52.30%。

而從2014年的138.6億到2019年的1037億，旭輝有息負債5年間增長了7.5倍，年複合增長率達49.6%。

雖然就短期債務來講，旭輝的償債壓力不算大。但是，隨着規模的繼續擴大，對債務的平衡，毫無疑問將更爲考驗這家力求做“三好生”的房企。

而且值得注意的是，旭輝目前的擴張模式，比較依賴於合作方式，這導致權益佔比相對較低，增收不增利的困境較爲明顯。如2019年，旭輝的權益銷售額僅佔總銷售額的一半左右。

因此，與一般房企相比，評估旭輝的真實家底，更不能僅看它的銷售金額。這也在一定程度上能夠解釋，爲何旭輝在逆境下仍要加速擴張，乃至與彰泰達成戰略合作。

此外，高速擴張中的後遺症也比較明顯。這幾年，旭輝在長沙、蘇州、重慶等多個城市都出現質量維權。

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回到此次合作。

如果旭輝與彰泰最終形成併購關係，這倒是典型的大魚喫小魚。

從雙方發佈的公告，都強調了未來要“深耕廣西”。而廣西市場，旭輝算是新來者，2017年入場以來的表現只能算是中規中矩。2020年中報顯示，旭輝在廣西的新項目只有南寧雲璽臺。

在這樣的背景下，旭輝到確實可以藉助“地頭蛇”來加速完成在廣西的佈局，至少在土地儲備方面將獲得直接優勢。

對彰泰來說，有了一位兩千億大哥的壯膽，在全國擴張和繼續深耕廣西方面，也自然底氣更足，

但是，與項目合作不同，這種公司層面的戰略合作，涉及的細節和需要處理的關係非常多。比如最終交易價格、具體合作項目等合作細節，據說還需在60天盡調完成後才能確定。

此外，彰泰的債務及其他負擔，也需要在雙方之間合理劃分。

如媒體通過企查查發現，彰泰的企業自身風險高達805條。與公司關聯的635起司法案件中，多爲買賣合同糾紛、物業合同糾紛以及商品房銷售糾紛。

這方面並非沒有前車之鑑。像去年初，世茂“代管”福晟後就涉及管理團隊的整合、債務的劃分等諸多爭議。目前離預想中的 “雙贏”局面有相當距離。

當然，兩個公司“抱團”，還涉及兩種企業文化的磨合。

另外，還想提醒的一點是，彰泰雖然在廣西確實是“一哥”，但面臨的壓力不可小覷。

比如，日前克而瑞發佈的2020南寧房企20強顯示，身爲“廣西一哥”的彰泰，在首府南寧並未表現出王者霸氣：僅位列房企權益金額榜第9，面積榜第10。

這些年，廣西的戰略區位優勢不斷突顯，也自然吸引了一大批全國房企的搶灘。彰泰一邊要開拓新市場，一邊要維持本土優勢，這本來就是壓力，尋找“外援”，也在情理之中。

不過，聯想到2017年，彰泰集團董事長黃海濤在接受採訪時的一番肺腑之言——還不拼命做大就要被大的“幹掉”了！與新來者旭輝聯手，到底是雙贏，還是被“幹掉”，在此時或許仍要打個問號。