地產的“黃金時代”真的要成爲歷史了。

以往動輒以“買房”作爲聊天開場白的話題也逐漸開始消失，在房住不炒的大背景下，物業則正在迎來一個黃金期。

1月5日，住建部、發展改革委、銀保監會等十部委發佈《關於加強和改進住宅物業管理工作的通知》加強和改進住宅物業管理工作。

通知提出，鼓勵有條件的物業服務企業向養老、托幼、家政、文化、健康、房屋經紀、快遞收發等領域延伸，探索“物業服務+生活服務”模式，滿足居民多樣化多層次居住生活需求。

換句話說，物業未來是房地產板塊增長的另一引擎。

早在5年前，我曾參加過萬科物業的一次會議，在會議中萬科物業掌舵人朱保全用深圳羅湖區的兩個十年以上的老小區做了一個對比，結果令人震驚。

這兩個小區一個是萬科的物業，而另外一個小區的物業則是三天兩頭地換，作爲兩個十年以上老小區，在出售價格上，萬科物業管理竟然比另外一個小區貴了一萬塊錢/平米，雖然這兩個小區只有一路之隔。

起初，我是不相信的直至後來實地做了一下調研，才發現真的如朱保全所說。

實際上，萬科董事長鬱亮很早就提出了軌道+物業的概念，當時正值全國三四線樓市上漲，所以他的話很容易就被外界給忽略了。

直到今天，全國樓市上漲基本上已經熄火，個別城市樓市的上漲已不具備普遍性時，物業這塊生意才被重新擺在了檯面上。

當然，地產的黃金期要過了，物業管理的黃金期纔剛來。

過去幾年，地產公司分拆物業公司其實已經成爲一種常態，這些物業公司一經上市立馬會成爲市場的香餑餑。

據Wind統計，2020年香港上市的物業公司累計有25家，其中下半年迎來爆發，僅僅12月就有恒大物業、華潤萬象生活、領地控股、大唐集團控股、遠洋服務控股、建發物業六家公司在港交所掛牌。

當然在港股這樣估值比較低的市場中，物業則普遍給予了較高的估值，其中碧桂園服務的總市值爲1706億港幣，動態市盈率爲71倍；融創服務的市值爲676億港幣，動態市盈率爲134.8倍；恒大物業總市值爲951億，動態市盈率爲51.8倍。

從市盈率上來講，A股物業的市盈率普遍低於港股，要按照A股其他的行業的邏輯，物業服務的動態市盈率最少要到60倍。

未來，可以預見的是由於地產開發已經到達一個瓶頸，所以樓市放慢之後，物業就成爲衡量一個小區優質與否的標準之一，這也直接決定了物業管理未來。

興業證券的最新研究報告認爲，物業管理行業在未來3-5年仍然享受四大規模紅利：

第一，房地產行業的集中度提升帶動物管行業的集中度提升；

第二，資產證券化加速了行業的收併購整合；

第三，當前物管公司加大外拓力度，從住宅物管向多元物業業態拓；

第四，物管公司在房地產全價值鏈上下游拓展增值服務，行業的規模紅利仍在持續。

綜合來講，物業管理行業明顯是A股比較低估的板塊，我認爲未來物業管理一定會成爲房地產的接力棒。