真吓人！

我爱我家一年一度的市场报告来了。2020年，南京二手房成交均价33819元/平，同比涨了8%。真别觉得不算啥、跟你没关系，把周期拉长点再看看呢：2014年到2020年的6年间，南京二手房价实现翻倍增长！

让人想原地晕倒的还在后面，我爱我家公开在报告里预测：2021年南京二手房价还得再涨5%！说好的稳房价稳预期呢？今年要不要买房，你自己看着办吧。

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早些时日，深圳近万人众筹打新的新闻出来，我都见怪不怪了。不吃不喝一辈子能赚多少钱？买套房就能轻轻松松赚500万，难怪有人想走捷径。

话题回到南京来。2020年南京二手房价涨了8%，你可能会疑惑：那还有人买吗？答案是肯定的，而且成交数据会让你分分钟抓狂：全年卖了11.57万套（不含溧水、高淳），同比涨25.7%！

都说疫情影响了不少人的收入，我看去排队买房的人、去德基抢奢侈品的人一点没见少，怕是只影响了我一个吧。

不开玩笑了。仔细翻了下，我爱我家的报告信息量还是很大的。结合网友们的亲身经历，我挑几点来说说。

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第一个是新房市场外溢出的购买力，转向二手房。

报告里的原话比较含蓄：新房市场也分流了部分刚需。

我们来翻一下2020年南京的新房成交情况就能发现端倪，全年新房（不含溧水、高淳）成交7万套，成交均价还不到3万，量价较去年，只是小幅的微涨。

此前我们讨论过，2020南京二手房市场表现强劲的重要原因是部分购买力由新房市场分流而来。

一方面，多个板块楼盘单价上涨，起步户型趋大，倒挂优势逐渐消失；另一方面，热门板块如河西、大校场、城中、江北核心区等，8成首付且中签率低。导致部分刚需、教育置业客群分流到二手房市场。

这不，网友小A就是：新南京人，适婚年龄，想和女朋友一起在南京安个家。多次陪跑江北核心区、燕子矶，一气之下买了融创玉兰公馆二手房。“江北核心区全面8成首付了，燕子矶仁恒、华润新房单价也并不便宜。刚好赶上融创业主急卖，价格合适，装修很新，简单收拾了下就住进去了。”

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第二个是优质学区房的价值，远超你的想象。

先说说网友小B的情况。他比较“拉仇恨”：在河西、鼓楼滨江拥有3套房产，疫情影响收入，买房上了高杠杆，还贷压力大。

怎么办？他自己做了一番分析：鼓楼滨江的当代还在限售，况且品质令人满意，将来打算自住；现在住的河西天正滨江，价格卖不上去，孩子上学也得用；地价上涨+学区效应，河西南倒是涨了不少，于是他趁着价格高位“抛掉”正荣润峯112㎡次新房，一个月内成交，单价近6.7万。要知道，在他卖房的三个月前，同户型只能卖到5.7万左右。

为什么能涨这么多？你我都懂，去年公民同招一锤定音，公办学区房爆火，正荣润峯是南外河西中小学的学区房，保底很稳。

值得一提的是，我爱我家的报告里多次提到了学区房的价值。

比如总结性的陈述↓

比如赤果果的数据：价格方面，今年鼓楼二手房价格又创新高，达48357元/㎡，同比上涨12.9%，房价和增速都领跑全市。原因你还是懂，鼓楼是南京优质教育资源最为集中的区域，老破小动辄超10万/平成交，优质学区房的强大驱动力太明显。

一个新情况，近几年南京一批集团化办学的新学校落地，教育资源趋向均衡化，加上公民同招的正式实施，优质学区房的价值进一步凸显。

典型的例子：鼓楼滨江的世茂外滩新城。力人学校去年正式开学，世茂外滩新城的二手房成交情况喜人。在链家提供的数据里，2020南京二手房成交均价涨幅TOP50小区，世茂外滩新城以12.2%的涨幅排名第7；成交量也在TOP50榜单里。

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第三个是城市家庭越来越重视优化资产配置。

从不动产本身来看，随着大家对品质人居的要求越来越高，房龄过老、居住空间局促、社区环境欠佳、配套乏力……成了大家优化资产配置的重要动力。

我爱我家的数据提到：2020南京二手房成交套均面积同比增加0.6%；从各区的成交情况来看，浦口、江宁多为新商品房小区，户型多为中大面积段。

从资产保值的角度来看，股票、基金、黄金、银行定存等理财方式存在高风险、收益低等不确定性，一部分人选择买房来做资产保值。

网友小C的经历，便是典型的优化资产配置。她是南京本地人，30多岁，一家四口与公婆同住，大娃小学四年级，二娃明年幼儿园。去年，她和老公共同决定，出掉江宁的两套小户型，凑了近300万去置换大学城的银城一方山四房。

“说实话，做这个决定挺难的。我们俩收入都不高，一家六口月均开销就得小1万。换了房8成首付还得月供5000+，压力太大了。但是手里的两套小户型房龄太老，又是不知名小区，我们担心再过几年就卖不出去了。”小B苦笑，“俩孩子呢，让他们冲一冲方山南外。我们能力范围内供一套东外分校双学区房（齐武路中小学）保底。”

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说了这么多，你是不是get到了一个关键字：涨？

那恭喜你，嗅觉很灵敏。房价上涨带来了什么连锁反应？我爱我家直接点明：置业门槛提升，高价段房源占比增加。

同比来看，300万以内总价段占比减少了5.9%，而400万以上高价段成交占比明显增加，主要一是房价整体有所上涨，二是改善、学区需求增加。

在对南京二手房市场的总结与展望中，我爱我家提到：今年改善需求可能会有小幅增加，但不会改变整体二手房需求结构；学区房领涨南京二手房价，预计今年教育置业仍将是热潮，二手房价年涨幅预计在5%左右。

看到这里我默默打开了中介的微信聊天界面，真想告诉他年底犹豫的那套房，明天就能去签约。