原標題：中駿集團艱難入局千億房企 腳踩“紅線”分拆物業上市意欲何爲？ 

近期，不少上市房企公佈2020年全年業績預告，其中也不乏千億房企陣營出現的新面孔——中駿集團控股有限公司（下稱“中駿集團”，1966.HK）。

據中駿集團的2020年業績公告，全年共實現銷售金額1015.37億元，若按930億元的全年銷售目標算，中駿集團完成全年目標的109%。

作爲閩系房企中的一員，與其它跑在前面的公司相比，中駿集團的發展速度並不突出，2013年銷售規模才突破百億銷售規模，公司未能把握好過去的“地產黃金十年”風口，到了2020年年底才艱難“撞線”，進入千億房企陣營。

即使規模變大了，但首當其衝的債務壓力也是公司亟須面對的，此刻中駿集團拋出一則消息——擬分拆物業上市。

那麼，剛邁入千億銷售規模的中駿集團含金量到底有多高？到底是“表面風光”還是“實至名歸”？頭頂千億負債等系列問題，能靠分拆物業上市解決嗎？就相關問題，《投資者網》聯繫中駿集團，按並未收到任何回覆。

“撞線”千億成色不足

中駿集團成立於1996年，至今已有25年。在這期間包含了房地產的“黃金十年”，同爲閩繫上市房企的旭輝、陽光城、正榮等，都發展迅猛，紛紛邁入千億陣營。唯獨中駿集團沒能抓住這“黃金十年”，其發展速度和規模陷入長期緩慢增長中，2013年公司的銷售規模才首次突破100億元。

在2014年至2016年期間，中駿集團的銷售規模分別爲119億元、145億元和235億元。後來，其創始人黃朝陽提出“2018年500億，2019年800億，2020年過千億”的目標。從此，公司開始在土地市場活躍起來，在2017年至2019年間，其拿地金額分別爲322億元、389億元和477億元。

大規模擴儲之後，中駿集團的銷售額纔開始有所增長。根據中駿集團此前公告數據顯示，2018年至2020年，其銷售額分別爲514億元、805億元和1015億元。

根據克而瑞2020年Top200房企銷售榜單，從全口徑銷售業績來看，中駿集團銷售業績爲1015.2億元，但是由於2020年百強房企規模普遍上漲，中駿集團的排名並沒有明顯提升，與2019年相比，銷售排名僅提升4位至Top41，並未躋身行業40強。

再從權益銷售額方面來看，中駿集團錄得674.7億元，雖然與前一年相比排名有所提升，但是權益銷售額仍然僅佔全口徑銷售額的66.5%，與時代中國、卓越集團、金輝集團、越秀地產等同梯隊房企相比，“千億”成色明顯不足。

此外引人注意的是，中駿集團在去年上半年的銷售均價還在14680元/平方米，而到了去年前11月，銷售均價已經降至13987元/平方米，已經下降接近700元/平方米。公司是否存在可以降價來達到銷售規模的情況？就此問題，《投資者網》聯繫公司，但未得到答覆。

“負債狂飆”後四處找錢

1月12日，中駿集團發佈2020年全年業績公告顯示，截至2020年12月31日，中駿集團連同其合營公司及聯營公司，全年累計合同銷售金額約1015.37億元，合同銷售面積約736.78萬平方米，同比分別增長26%及16%。按930億元的全年銷售目標算，公司完成全年目標的109%。

雖然如此，中駿集團也有不得不面對的發展問題，首當其衝的便是公司債務壓力。

2017-2019年中駿集團流動負債分別爲346.38億元、542.26億元和850.49億元，年複合增長率高達43.5%。

2020年年中，其流動負債先達到1023.63億元，在負債總額中佔比高達77.8%，在總資產中佔比63.4%，短期債務壓力驟升，而且經營活動產生的現金流量淨額爲-40.55億，2019年同期爲0.88億。

截至2020年年中，中駿集團的總負債爲1315億元，同比增長26%，而根據房地產企業融資新規，中駿集團剔除預收款後的資產負債率約爲76.33%。

當前，央行已啓動對房產企業要求的三項債務上限（下稱“三條紅線”），這也將限制房產企業借款人利用貸款償還未償債務的能力。三條紅線指的是，房企剔除預收款的資產負債率不得大於70%，淨負債率不得大於100%，現金短債比不小於1倍。同時，根據企業三條紅線的觸發情況，將房地產企業劃分爲“紅、橙、黃、綠”四檔位，針對差異化檔位的企業，對其後續融資進行要求。

具體來看，全部“踩線”爲紅色檔，有息負債不得增加；兩項“踩線”爲橙色檔，有息負債規模年增速不得超過5%；一項“踩線”爲黃色檔，有息負債規模年增速可放寬至10%；若全部指標符合監管層要求，爲綠色檔，則有息負債規模年增速可放寬至15%。

而中駿集團當前的資產負債率已超過70%，爲76.36%，已經腳踩一條紅線，後期融資受限。

中駿集團負債規模如此高速的增長，針對償還負債公司有怎樣的計劃？儘管中駿集團並未回應《投資者網》的這一提問，但從去年7月份開始的一系列的舉動可看出，公司已開始“四處找錢”。

2020年7月9日，中駿集團發佈公告稱，公司的非全資擁有附屬公司恆偉國際有限公司獲得中信銀行（國際）有限公司4億元貸款融資，該融資將用於償還借款人非直接控股公司所欠的股東貸款；10月公司公告稱，將發行2025年到期的利率爲7%的5億美元優先票據。

到了11月26日，中駿集團全資附屬公司渤海國際投資集團有限公司獲得恒生銀行有限公司5000萬美元定期貸款融資，且可按借款人根據融資協議的條款及條件提出的要求，在貸款人全權酌情批准下增加總共最多4000萬美元。

2021年1月6日，中信證券-廈門中駿應收賬款第二期資產支持專項計劃在上交所的狀態爲“通過”。該債券品種爲ABS，擬發行金額爲12.8億元。

在這樣的情況下，中駿集團於1月20日發佈公告稱，可能分拆商業物業管理及運營服務、住宅物業管理服務業務於港交所上市。面對債務等種種壓力，拆分物業上市是否能解決一系列問題，目前尚未可知。

質量隱患背後的聯營模式

在千億規模的背後，公司的產品質量問題一直備受市場關注。

就此，諸葛找房高級分析師陳霄表示，在衝擊千億道路上的中駿集團，激進的擴張方式確實爲其發展帶來一定的隱患。這種高速擴張的模式下，中駿集團面臨着多個項目的“維權危機”。

梳理信息不難發現，其中，南昌幾乎成了中駿業主的維權“重災區”。就連曾獲得“2018年度江西省建築安全生產標準化示範工地”稱號，且還是“爲慶祝中駿成立30週年精工匠造”的項目——中駿雍景灣，在2019年8月發生地下車庫樓板坍塌。

另外，在南昌東湖區的中駿世界城項目，還在動工的時候就被江西省住建部門通報2020年第三季度“百差工地”榜首，並下令停工整改。

哪怕是在福建大本營，中駿泉州多個項目也面臨維權問題。其中，中駿瓏景閣項目涉及學區虛假營銷、地下車位開裂滲水、小區部分屋頂漏水等問題；泉州天駿天璟被曝的維權點則爲豪宅變公寓、容積率過高、會所和游泳池現實規劃缺失等。

中駿集團房屋質量問題頻發是爲何原因？這是否與公司過度依賴合聯營模式有關？

根據中駿集團歷年的年報數據顯示，2015年-2019年公司全口徑銷售金額分別爲145億、235億、332億、513億和805億，年複合增長率達到53.48%。其中，同期屬於合營公司及聯營公司的全口徑銷售金額分別爲22億、77億、73億、231億和401億，佔總銷售金額的比例分別爲15.42%、32.92%、22.02%、45.02%及49.87%。由此可見，公司在過往幾年時間裏，逐漸依賴合聯營模式。

聯營模式確實爲中駿集團帶來了規模化效應和發展的機會，但這也是一把“雙刃劍”，對企業而言，挑戰與壓力並存。中駿集團如何處理這些問題，後續如何穩健發展，《投資者網》將保持關注。

責任編輯：陳悠然 SF104