每經記者：吳若凡 每經編輯：魏文藝

1月27日上午，杭州市房地產市場平穩健康發展領導小組發佈《關於進一步加強房地產市場調控的通知》（以下簡稱《通知》）,從增加二手房交易成本（增值稅免徵從2年到5年）、人才限購升級（人才無房補丁）、限售加碼（從取得不動產證開始計算）、限售升級（10%以下中籤率項目）、關閉投機通道（落戶不滿5年只能買一套）等方面進一步加碼房地產市場調控。

58安居客房產研究院分院院長張波向《每日經濟新聞》記者分析認爲，杭州這一調控政策直指一二手房價倒掛所產生的投機性需求。同時針對無房家庭和高層次人才給予了更多搖號優先傾斜，亦是保障新市民居住的有效舉措。預計此舉對於杭州樓市長期穩定將起一定作用，尤其對於投機性購房有着明確的打擊態度，短期內也會對杭州樓市起到降溫作用。

杭州市人民政府官網截圖

限購加碼：落戶不滿5年，只能買1套房

《通知》進一步加強住房限購，落戶杭州市未滿5年的，在限購範圍內限購1套住房。將限購範圍內住房贈與他人的，贈與人須滿3年方可購買限購範圍內住房；受贈人家庭須符合本市住房限購政策（不含遺贈）。

對此張波指出，將落戶5年內鎖定限購一套，是打擊炒房行爲的直接體現。杭州過去一年市場熱度較高，從數據來看，截至2020年底，杭州商品住宅成交量已連續6年突破10萬套（2020年爲115904套）。更值得關注的是，杭州核心十區的商品住宅成交均價2020年環比上漲超過13%。通過需求側的調控，可有效抑制投機性需求的增長。

在張波看來，杭州這一政策的作用是堵漏洞，通過贈與方式來達到突破限購或者取得購房資格，尤其是政策中明確提出受贈家庭必須擁有購房資格，是明確對於“明贈暗買”的漏洞進行了有效封堵。

數據來源：中指研究院

值得一提的是，《通知》對2018年4月4日開始實施的《關於實施商品住房公證搖號公開銷售工作的通知》中確定的“無房家庭”的認定標準進行了調整，新增一類無房家庭：2018年4月4日後轉讓杭州市限購範圍內住房的，在限購範圍內無自有住房記錄滿3年，可認定爲無房家庭。

事實上，杭州在近幾年的人才爭奪戰中收穫頗豐，大量人口的流入也伴隨着市場購買力不斷增加。2020年杭州新引入的35歲以下大學生就超過了30萬人，大量的新市民居住問題也在不斷凸顯。“爲保障新市民的居住需求，杭州從無房戶搖號優先開始落手，並對無房戶進行了嚴格限定，此舉效果會較爲明顯。”張波表示。

此外，《通知》還完善了高層次人才優先購房政策。明確自《通知》發佈之日起，高層次人才轉讓杭州市限購範圍內住房的，須在限購範圍內無自有住房記錄滿3年方可享受高層次人才優先購房。

“從杭州2020年3月調整了高層次人才政策後，杭州的高層次人才流入速度明顯加快，2020年全年累計認定A類至E類高層次人才超過2萬名，引入人才後如何留住人才，更好讓人才實現安居樂業，在保障高層次搖號優先的同時，還明確限定了其無房的背景。”張波表示，杭州此舉在保障高層次人才購房需求的同時，也精準封堵利用政策進行投機的可能性。

限售升級：新房中籤率小於10%，5年內不得轉讓

《通知》進一步加強住房限售，規定杭州市限購範圍內，新建商品住房項目公證搖號公開銷售中籤率小於或等於10%的，自取得不動產證之日起5年內不得轉讓。優先滿足無房家庭購房需求的熱點商品住房項目，購房人以優先購買方式取得的商品住房，自取得不動產證之日起5年內不得轉讓。

資料來源：中指研究院整理

在剛剛過去的2020年，尤其是上半年杭州新房搖號狂熱，以遠洋西溪公館爲代表的現房項目因可立即套現引發“瘋狂”搖號。再加上7月24日杭州市政府被約談，政策開始收緊，下半年杭州接連出臺的兩次新政可以說是“調控政策的精細化版”，表現出力度小、更靈活的特徵，側重打擊“假落戶、假離婚、假人才、假無房戶”，其落腳點在於填補此前搖號政策、人才優先購房政策的漏洞，繼續穩定市場預期。從新政落地的實際效果來看已經在市場上有了一定體現，如“萬人搖”現象不再出現、無房戶的中籤率有所提升等。

“但由於一二手房價的存在，市場的投機性需求依然存在。爲消除市場隱患，從後續交易環節上進行調控，可有效引導市場預期，同時可將短期炒作性需求快速清場。”張波表示，本次杭州限售升級，可有效降低市場熱度，持續房價整體穩定。

與此同時，《通知》還進一步加強稅收調節，明確杭州市限購範圍內，個人住房轉讓增值稅徵免年限由2年調整爲5年。

張波表示，此舉增加了交易環節的轉讓成本，由於強化流轉環節徵稅，稅收疊加到房價將有可能超出購房者預期，阻礙潛在需求向實際需求轉化，形成二手房的降價壓力，從而實現二手房市場的房價穩定。但單一靠稅收政策對市場影響力度有限，結合政策中的限購和限售政策，組合力度的效力就會持久。

每日經濟新聞