北京互聯網企業有個相當默契的選址密碼：小則知春路五道口，達則上地西二旗。

新浪、網易、騰訊、小米都有類似歷程，這種‘前店後廠’般的遷徙路徑，讓‘大中關’勢力範圍一路向北。

在IPO前夕，生長於五道口的快手也將複製這一路徑。

日前，快手在招股書中披露，將斥資28億元購買一處辦公物業，並同時租賃近12萬平方米的物業及設施。

就此，2021年北京辦公市場序幕被互聯網大廠拉開。

28億買樓，跟小米做鄰居

根據招股書，快手於2021年1月15日與北京首農信息產業投資有限公司（“北京首農”）訂立框架協議，同意通過北京快手購買總建築面積約11.42萬平方米的若干物業，總對價（含稅）約人民幣28億元，及租賃總建築面積約11.95萬平方米的若干物業和相關停車位，首三年每月總租金約爲人民幣2280萬元。該物業將主要用於辦公用途，快手計劃用內部資金支付對價。

圖：購買及租賃物業披露（招股書）

這一耗資不菲的辦公物業，所在何處？

經選址960向多位業內人士瞭解確認，快手購置的辦公樓應是位於上地版塊的‘中關村移動智能服務創新園（上地·元中心）’，緊挨落成入駐不久的小米科技園。

圖：園區毗鄰小米科技園（百度地圖）

信息顯示，該園區地處海淀北部上地科技創新核心區域，是較爲稀缺的大規模園區。園區總建築面積約35萬平方米，其中地上建築面積約21萬平方米，容積率3.5；園區由多個單體建築組成，面積從3600㎡到38000㎡不等，有地下機動車位約1800個。從快手披露的信息看，快手連租帶買幾乎承包園區的大部分。

從交通情況看，該園區距地鐵13號線西二旗、清河站以及未來或將開通的西三旗地鐵站不遠，步行時間約需10-15分鐘，與快手的大本營五道口往來十分方便。

作爲國內短視頻領域的霸主之一，快手已有近2萬名員工，其中研發人員便已超6500人，上述租購物業面積有望滿足其龐大的工位需求。

根據招股書披露，截至2020年9月30日，快手有19941名全職僱員，主要分佈在北京總部及成都、武漢、無錫、天津及其他城市。

圖：快手員工情況（招股書）

IPO則爲購置物業提供了一定的資金保障。據披露，2020前11個月，快手總收入525億元，毛利潤209億元，經營虧損94億元。雖然仍在虧損中，但作爲‘短視頻第一股’，快手在港交所的招股認購十分火爆，截至28日其超額認購已逾300倍。

3大原因，互聯網大廠多北進

業內人士分析指出，相較於昂貴擁擠的市區，對動輒擁有上萬名員工的互聯網大廠來說，位於郊區的高新園區往往更具吸引力：能提供足夠大的整體面積，能通過集中辦公來降低管理成本，能獲取餐飲、停車等穩定的配套設施。

‘這是互聯網企業從市區遷移到高新園區的重要原因’洞鑑諮詢創始人劉龍說，‘算下來樓面價約2.45萬，即便包括地下面積也比較划算了’。

信息顯示，與快手毗鄰，小米科技園於2019年9月開園，該園區建築面積34.8萬平方米、總投資約52億元。不同的是，小米科技園系企業拿地自建。

與此同時，中關村腹地科技園區展現出良好的資產流動性，也是吸引企業自購的原因之一。據選址960觀察，在2020年，盈都大廈D座被售予普洛斯、中關村軟件園方舟大廈易主霸菱亞洲，均有顯著溢價。

海淀近日還明確提出，全面推進自貿試驗區科技創新片區海淀組團、中關村軟件園、東昇科技園、中關村西區、清華科技園五大科技園區建設，政策利好顯然會提升園區的長期價值。

不過，由於科技園區多進行嚴格的持有運營，實行只租不售的管理模式，上述熱門區域供出售的園區並不多見。

放眼整個辦公市場，快手整購也反映了TMT頭部企業旺盛的辦公需求和充足的資金彈藥。

據高力國際數據，2020年4季度，北京錄得3筆整售交易，總額共計65億人民幣，均由自用型買家完成，且互聯網企業交易額佔比高達88%。其中，字節跳動以約50億元收購北京方恆時尚中心項目；另一家國內網遊公司以7.17億元收購了昌平區的一個商務園區物業。

‘2020年一季度，有穩定的現金流或具有增值潛力的辦公和商務園區仍將是投資重點’高力國際華北區董事總經理嚴區海認爲。

另據選址960瞭解，另一家大型互聯網企業也將選址鎖定了某園區，未來或將有確定消息流出。