或許是港交所上市新規頒佈在即，中小物企遞交上市申請更爲積極了。1月25日，朗詩綠色生活遞交了港股上市申請。加上28日的中駿商管，港交所1月份遞表的物企已有5家。其中，朗詩綠色生活背靠朗詩地產，名稱雖然延續了朗詩一貫的“綠色”概念，但聆訊資料基本是一家“平平無奇”的小物企，暫未看出面向資本市場要講一個什麼樣的“綠色”故事。

在管面積僅16.2百萬平方米   擦線港交所上市新規  

2020年末，港交所發佈了有關提高主板上市公司門檻的諮詢文件，諮詢文件建議的盈利要求有兩條：其一，最近一個財政年度須不低於5000萬港元，且最近兩個財政年度累計須不低於7500萬港元；其二，最近一個財政年度須不低於6000萬港元，且最近兩個財政年度累計須不低於9000萬港元。新規按規定將於2021年7月1日開始實施，但2021年7月1日以前遞表沿用舊規則。

業內人士曾表示，要求一年利潤高於6000萬港幣，在物業行業相當於年收入高於6億港元，如果基礎物業服務佔比80%的話，那麼物業公司的在管面積得在2000萬平方米以上。

朗詩綠色生活就是擦線的那類。公司2019年全年3431萬元（4115萬港元），低於新規最低5000萬港元的標準。2020年前9月實現淨利潤4107萬元（4925萬港元），2020年最後三個月搏一搏可能達標，但朗詩綠色生活顯然不願意冒險。

截至2020年9月，朗詩綠色生活在管面積16.2百萬平方米。在以住宅爲主的物企中，上一個在管面積這麼低的還是宋都服務僅6.4百萬平方米，再這之前2020年10月上市破發的第一服務申報數據是15百萬平方米。這期間，包括恒大物業、華潤萬象生活、融創服務等多家大型物企成功上市，恒大物業在管面積高達2.54億平方米，是朗詩綠色生活的16倍，可見規模差距之大。同樣反映出朗詩綠色生活的規模較小。

淨利率10%   各項數據平平無奇

大部分擬上市物企爲了上市，都會衝一衝近兩年業績，“扮靚”各項數據。但朗詩綠色非常“佛系”，呈現出來的各項數據都平平無奇。

公司以住宅+非住宅在管業態爲主。截止2020年9月，住宅在管面積佔比94.3%，收入佔比87.9%，主打住宅捎帶非住宅的基調是目前上市物企的普遍情況。分業務結構來看，基礎物業管理服務、非業務增值服務、社區增值服務收入佔比別爲73.1%、18.3%、8.6%。

而物業管理服務的毛利空間有限，朗詩綠色生活該業務毛利率在15%~19%之間，對比前腳遞表的世紀金源服務的30%，低了不少。由此可知，公司的平均物業費也不高，2020年9月爲2元每月每平方米，低於行業平均值2.1元。

住宅爲主+毛利率不高几乎奠定了朗詩綠色生活“不性感”的業績基礎。2018年~2020年9月，公司實現營業收入3.1億元、4.3億元、4.05億元，同期淨利潤爲3096萬元、3431萬元、4107萬元。同期淨利率爲9.98%、7.93%、10.12%。2020年前9個月，淨利潤較2019年9個月翻了一倍，淨利率終於超過10%。

同期，朗詩綠色生活員工成本+外包成本佔銷售成本的比率高達90%，2020年9前9個月降低至88.8%在利潤方面的提升可能是朗詩綠色生活爲上市作出的努力，不過距離行業14%的淨利率均值還有差距。

田明親自掛帥  但規模增長含隱憂

朗詩綠色生活由朗詩地產掌門人田明親自掛帥。現年60歲的田明，擔任朗詩綠色地產的董事局主席兼執行董事，同時擔任物業上市主體的董事長兼非執行董事，持有朗詩綠色生活上市前53.54%的股權。

朗詩地產給予物業板塊的支持力度還是有的。由朗詩地產及共同開發的物業建築面積爲7.6百萬平方米、8.6百萬平方米及9.3百萬平方米，佔同期在管面積的比例爲83.4%、57.1%及57.1%。第三方項目在近2年增長較快，但以非住宅項目居多，收入佔比不高。關聯方物業管理服務收入佔比83.4%、70.7%及62.0%。

除去輸送項目，與關聯方在物業開發階段的非業主增值服務也是近來物企輸血的重要方式之一。不過，朗詩綠色生活來自第一大客戶也就是朗詩地產的直接收入佔比只有19.7%、13.6%及13.1%，低於普遍的30%。主業收入不夠利息湊。物業板塊向關聯方提供7.71%至7.88%利率的計息貸款，報告期內公司獲得利息收入爲2200萬元、6170萬元、3060萬元。2019年利息收入已經超過了關聯方服務收入。

截至2020年9月，公司合約面積23百萬平方米，面積儲備率爲0.42，略低於主流0.5的水平。當然作爲小物企來說，尤其是具有區域侷限的物企，增長空間不足也是普遍現象。在經歷過2019年新增5.9百萬平方米後，2020年前9個月新增在管面積僅1.2百萬平方米，2020年全年新增在管面積或許遠低於2019年。朗詩地產近兩年操盤面積在2.3百萬平方米，以此計算未來每年給予的面積增長在10%左右，不足以支撐朗詩綠色生活高速增長。

此外，朗詩綠色生活的合同續約率爲100.0%、98.1%及90.7%，物業管理費收款率分別爲91.6%、85.9%及73.6%，續約率及收繳率雙降是一個值得關注的信號。

新浪財經注意到，此番朗詩綠色生活田明拉上了南都物業的周慶治，後者在上市重組時進入，持股0.92%。朗詩綠色生活，雖然延續了朗詩一貫的綠色概念，但到底要向資本市場將一個什麼故事，還不清晰。