2020年最後一天，央行、銀保監會突然宣佈房地產貸款集中度，即房地產貸款佔比和個人住房貸款佔比應滿足人民銀行、銀保監會確定的管理要求，即不得高於人民銀行、銀保監會確定的相應上限。

這等於給銀行又發了兩條紅線。有分析認爲，這雖然在短期內不會對房地產市場造成大的影響，但受此影響，後續銀行自身需要定期檢查貸款數據尤其是個人按揭貸款數據，相關開發商和中介機構等也需要密切瞭解銀行的貸款方向，防範後續集中度管理中貸款撥付不及時的問題。

監管對銀行房地產貸款領域一直比較關注，毋庸置疑，房地產貸款是一塊肥肉，在銀行等主流玩家之外，已經有玩家盯上了銀行之外的“次級客羣”，也就是在徵信上存在漏洞，購房申請銀行貸款難以過關的用戶。

這類客羣的資金需求仍舊比較旺盛。

“我們現在月放款在7、8000萬元左右。”趙南熙（化名）是一位從事相關業務的資金負責人，據他介紹，目前其已經與合作的幾家房地產公司在全國範圍開展針對次級客羣的購房尾款分期業務。

風險幾乎爲零

實際上，五年房屋分期可以說是墊資過橋模式下的一種創新。

墊資過橋是一種短期資金的融通，期限相對較短，長則1年，短則六個月以內甚至更短，可以彌補企業和個人融資時間上的資金缺口。

與傳統的墊資過橋和銀行房貸均不同的是，五年尾款分期業務面向的用戶在支付完成30%首付款項之後，可以選擇將尾款進行最長五年期的分期。

除了時間上的區別，這種模式在資金來源和對客利率上也較爲特殊。

據介紹，五年尾款分期業務的資金來源來自於公募資金，通過發行ABS、ABN的方式募集資金。以趙南熙所在的公司爲例，其主要通過合作密切的上市房地產公司爲主體在公募市場上募集資金。“這部分資金成本相對略高於銀行資金成本，平均利率在4%左右，但低於民間資本。”

其次，在對客利率上，五年尾款分期業務採取的是等本等息的方式，即採用等本等息的方式年化利率在6%-7%之間，但是換算成等額本息等計算方式，則高達百分之十幾。

也就是說，即便是去除人力等運營成本、資金成本，這項業務背後仍舊有很大的利潤空間。

高利潤往往伴隨着高風險，但這種模式風險性卻極低。“我們已經做了上萬筆的客戶，但是違約情況僅有個位數，幾乎可以忽略不計。”趙南熙向新流財經透露。

究其根本原因在於從客戶端採取了嚴密的措施。

據趙南溪介紹，“我們針對的客羣雖然在央行徵信上存在瑕疵，但是也是從中選擇相對優質的客戶，對其當前每月的收入流水有一定門檻，根據各地房產價格的不同，月流水至少要達到上萬元。”

除了門檻有一定要求外，客戶一旦選擇這種模式，用戶只有在5年內按時完全完成還款之後，才能夠拿到房產證，用戶一旦違約，不僅無法拿到房產證，還將從用戶的30%首付款中扣除中間產生的所有成本，無異於是一種得不償失的操作。

這或許是該模式下規避風險最強有力的一種方式。

“我們將資金直接劃撥給房產公司，資金不經過用戶一端，一定程度上也防範了風險。”趙南熙補充到，這對於房產公司而言，可以在保證安全的同時，提高交易量。

資金壓力成最大掣肘

目前市場上，恒大地產也在採取類似的方式。

公開資料顯示，恒大地產也有1-2年內分期付完全款的活動。同樣，據網友介紹，在款項付清之前，只能拿到房屋認購書，只有在款項全部結清之後，纔可以拿到房屋合同。

除了時間長度上的不同，上述介紹的兩種方式有本質的區別。

“恒大地產的方式主要是通過銀行融資的方式，這樣一方面可以保證獲取的資金成本較低，但另一方面容易導致恒大本身的負債增加。”趙南熙表示。

而通過公募市場募集資金可以一定程度上避免集團本身的負債增加。

有從業者分析道，儘管這種模式負債壓力較輕，但是背後或許仍需承擔資金緊張的壓力。

與傳統的墊資過橋業務不同，房屋尾款分期需要的資金額度更大，鎖定的時間也更長，所以，在墊資過橋市場上活躍的私人資金，通常難以滿足相關的要求。

另外，對客戶而言，5年的時間需要補足剩餘房屋尾款壓力較大，如若能將資市場擴張是10年則能吸引到更多的客戶，擴大業務規模。

但由於目前公募市場資產包出售的時間最長爲5年，也在一定程度上限制了還款期限的變更。即使將資產包出售兩次達到10年期的要求，但是相應的也會增加時間成本和資金成本，並不是一種性價比高的解決方式。

目前，包括趙南熙所在的公司都正在大力尋找其他穩定的拓寬資金來源的方式。

但是有從業者也坦言，這塊業務很容易受到監管政策的影響，目前尚處在灰色地帶，如若監管對相關金融類產品稍微收緊，便容易走向另一個極端。