裁员30%、组织框架调整、多个高管离职，上市只有两个月的祥生消息不断。这或许也表明，面临高负债、高融资成本的同时，祥生的内部管理也出现了较大的问题。

1月14日晚间，有媒体发布消息称，祥生在全集团范围内下达了“裁员30%”的硬指标，各部门平均分摊。祥生的招股说明书显示，截至2020年4月底，祥生共有3561名员工，这也意味着，按照上述“裁员30%”的说法，祥生须裁掉1068名员工。

1月15日下午，祥生地产品牌负责人对此予以否认，并表示，年末的个别人事变动，实属公司业务发展过程中存在的正常变化。与此同时，祥生正在开展大规模的区域调整和人事调整。

房企降杠杆愈发收紧的背景下，许多房企上市或拆分物业上市前后，“频繁融资”出现在媒体报道中很是正常，而祥生自去年递交招股说明书到现在，上市刚刚两个月，却多次被报道组织架构调整、裁员和高层离职。

在近两年赴港上市的房企中，祥生是少有的一次聆讯便通过的房企，而在其881页招股书说明书中，有大量篇幅是在提示风险，其中人员流失风险也用了大量篇幅描述。这样看来，祥生近一年的“大动作”或早有准备。

人事变动或并非单纯的费用管控

关于裁员方面，有消息称，去年初祥生也曾下过30%的裁员指标，不过祥生在裁员的同时还在找人，员工总数大致处于平稳状态。

上市前后，祥生的架构也一直在动，近年来祥生的管控模式逐渐形成为“总部-区域公司-事业”，只不过祥生将原本的浙东、浙南、浙北、苏南四大区域演变为浙东、浙南、浙北、环沪、苏皖、安徽、华中、山东、内蒙古九大区域公司。

组织框架发生变动的同时，祥生的人事也将有所调整。据有关消息称，负责祥生浙南区域的总裁顾建军已有意离职；集团副总裁郭政也曾传言将离职，目前想法有变，尚未确定；营销中心总经理龙鑫源也将于年后离职。该报道称，区域调整导致的人事变动主要由于区域销售撑不起管理费用。

如果单纯出于对费用的管控，但祥生的管理费用并不算高。招股说明书显示，祥生2017年的销售费用率、管理费用率、财务费用率分别为7.99%、8.29%、29.87%。随着公司规模扩大，规模优势逐渐凸显，三项费用率均下降。截至2019年底，管理费用率和销售费用率分别下降到3.02%和3.17%，皆降至行业内较低的水平，只有财务费用率由于融资成本过高，始终高居不下。

而祥生融资成本高已是历史遗留问题，存在多年的高负债也使这匹行业“黑马”首日上市股价“波澜不惊”。

负债高垒，筑起融资成本

2015年祥生的销售额仅为100亿元，三年后，祥生的销售额就突破了千亿大关，到了2019年祥生签约销售额达到1174亿元，克而瑞数据显示，2019年的这一销售额房企排位第28，跻身房企TOP30。

销售额的增长也推动了祥生盈利能力的上升，2017年祥生还有2.86亿元的净亏损，到2019年实现净利润32.09；营收也从62.93亿元增长到355.2亿元，三年复合年增长率为137.6%。

祥生之所以能够在短期内实现销售猛增，一方面采用高杠杆拿地，另一方面效仿碧桂园等房企的高周转。碧桂园有个比较有名的高周转策略-”461模式“，即4个月开盘，5个月资金回笼，6个月资金再周转；2017年提出”25710“策略，即2个月内动工、5个月内开盘、开盘当日销售去化70%、10个月内现金流归正。

高周转的确使祥生得到快速的增长，但负债的度却没能有效的把握。祥生的招股书显示，2017-2019年，公司的借款总额分别为258.74亿元、290.65亿元、285.27亿元。而这三年祥生手持的现金却一直在减少，分别为32.3亿元、31.14亿元和24.12亿元。净负债率更是高的离谱，2017年高达1380%，2018、2019年虽有所下降但依旧高达740%、360%，2020年4月又回升至430%。

克而瑞数据显示，2019年上半年174家房企加权平均净负债率为91.37%，2020年上半年TOP11-30的房企净负债率(加权平均)为85.48%，可见，祥生的负债水平远高于行业平均水平。

截至2020年4月30日，祥生的备考资产负债比率为90%；净资产负债比率为426%；现金与短期借款比率为0.5，“三道红线”全踩。

负债高垒的同时，祥生的融资成本也无可避免的明显提升。2017-2019年，祥生控股的加权平均实际利率分别为8.09%、8.13%和9.28%，远超亿翰智库统计的top30房企6.4%的平均融资成本。

招股书显示，祥生2019年的借款总额中有63.1%的金额来自信托融资，大多数融资利率在10%以上，最高一笔信托融资为美元信托，利率高达19.6%。此外，在2020年上半年发行三次美元优先票据，其中2020年1月的美元优先票据利率为12.5%，而2020年房企海外发行美元债的平均利率只有6%左右。

高层更换或是经营风格的转换

若按照祥生所称，区域销售撑不起管理费用，实质上撑不起的应该是融资费用，而通过人事变动改变这种现状，祥生从上市前的两个月就开始着手了。

祥生能快速实现快速扩张，很大关系和”高杠杆、高周转“的经营模式有关，而将该模式发挥极致的是周琦嘉。

周琦嘉可谓是地产圈的”网红“营销人才，历任绿地、旭辉营销负责人。2006年，他加盟绿地后，带领团队连续8年蝉联上海销售业绩第一，创下绿地首次单个事业部突破200亿的业绩；其在政旭辉时，提出“只要干不死，就往死里干”的营销口号，一时间在业内广为传播。

2018年4月，周琦嘉出任祥生集团副总裁、营销中心总经理一职，全面负责祥生营销工作。周琦嘉常挂在嘴边的一句话是，指标没完成？要么没尽力，要么没能力；目标高于一切，一切为指标负责。

因此，在2017年销售额只有619.6亿元基础上，2018年祥生的销售额就突破了千亿，但到2020年4月，周琦嘉提出了离开了祥生。周琦嘉留下的除了快速增长的规模以外，还有高居不下的负债以及融资成本。

周琦嘉离职后，由创始人陈国祥的儿子陈弘倪主管祥生的营销业务，祥生地产营销工作由和周琦嘉一起跳槽至祥生的龙鑫源负责（现传其将于年后离职）。

陈弘倪2012年才进入祥生，负责集团的酒店管理业务，到2019年开始主管地产业务，总部迁往上海，赴港上市以及这一系列的人事变动都与其有很大的关系。

然而，不同于周琦嘉在时强调的高周转和规模化，陈弘倪不再刻意追求规模方面的高增长，而是更为看重利润，营销条线上保底指标和冲刺指标彼此调配，这一点和万科有些相像。值得注意的是，有消息称，1月21日，在绿城、万科有过工作履历的甘玫赴任祥生控股集团副总裁，分管集团营销与品牌工作。

陈弘倪接任期间祥生内部营销出现了“水土不服”的现象，因为指标与具体工作衔接有问题，半年多时间里多次出现改指标的情况，这或许是高管频繁离职的原因之一。