摘要：資本市場難以買賬（歡迎關注槓桿遊戲）

撰文|張銀銀

1月的最後一週，房地產行業的最大一聲雷莫過於金茂。

1月25日，金茂發布公告顯示，2020年全年所有者應占溢利預計下降約40%-50%。業績下滑是因房地產市場調控等原因，導致集團及集團部分聯營及合營企業項目售價不及預期，需計提發展中物業、持作出售物業減值所致。若不計減值因素，金茂2020年物業交付結算收入同比增長40%至50%。

公告發布後次日，中國金茂股價自開盤起就一路下跌，截至收盤，報3.18港元/股，下跌16.54%。

1月28日，國泰君安發佈對中國金茂的研報稱，估算如果毛利率按照前三季度下滑至20%左右，該減值預計在30億~40億元。2017年左右拿的高價地2020年正式反映在利潤表中，該公司採取了一次性計提的方式對歷史問題進行報表處理。“該公司近兩年銷售增速（2020年增長44%）和均價（2萬元/平方米以上）優於同梯隊房企，但依然計提減值，說明並非銷售端問題，而是歷史公開市場拿地價格過高碰上嚴格限價。”

如有媒體所言，金茂此次公告中並沒有指出計提減值的項目，但或許與此前幾年高價拿地有關。

比如，2015年10月，以近39億元的總成交價（樓面價2.15萬元/平方米），在杭州拿下一塊溢價率66.05%的地，直接刷新年內杭州的總價“地王”記錄。

再比如2016年6月，中國金茂又在深圳當起了“地王”，以近83億元（樓面價5.68萬元/平方米）拿地。

此外，近些年中國金茂還在北京、上海、南京、寧波等地當過“地王”。

最近一輪樓市的火熱行情中，在2016、2017年甚至2018年，這種玩法沒有太大問題，去庫存之後，大家都搶着買，萬人搖號、千人排隊……

但最近兩年樓市調控卻始終沒有放鬆的跡象，往年高價拿的地，如今要限價出售，“地王”後遺症顯現。

早在2017年、2018年，金茂的多個項目就曾有過虧本銷售的案例。

2017年9月，金茂以29450.7元/平方米的樓面價競得廈門翔安2017XP08地塊，因當時周邊兩個樓盤的均價只有29000元/平方米，金茂遭受市場的質疑之聲，但到2018年翔安金茂悅入市，售價僅爲29000元/平方米。

除此之外，2017年金茂在南京河西分別以37027元/平方米和36890元/平方米的樓面價拿下兩宗地塊，而當時南京河西周邊二手房的銷售均價僅爲30000元/平方米。

此前的2020年，金茂頻頻賣子的新聞也是屢見報端。據媒體公開報道，今年5月，中國金茂出售了3家項目公司股權；9月又掛牌擬轉讓3家項目公司；11月接連轉讓3家子公司股權……

但是另一面，據業績簡報，2020年中國金茂實現了2311億合約銷售，同比大增43.7%，克而瑞全口徑銷售排名向前跳升3位至第15。

業績好看，盈利表現一言難盡，而短債壓力大，結果就是資本市場難以買賬。

不過，相比十多年的股價不漲或反而跌到更低來說，中國金茂截至1月29日的收盤價，還是高於2007年上市發行價2.35港元/股。

在去年的中期業績會上，中國金茂方面表示，2021-2022年要“保持強勁的增長”，簽約銷售目標分別爲2500億元和3000億元！還有一個多月，房企年報季就會來臨，中國金茂到底成色如何？我們拭目以待！

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