摘要：7家上漲，10家下跌（歡迎關注槓桿遊戲）

撰文|杆姐&編輯|雯雯

杆友們小年好！春節臨近，馬上要放假。

到了年終，總是會情不自禁盤點過去，展望未來。如果說2020年之於房地產行業來說，有什麼關鍵詞。杆姐第一時間想到的有三個：三道紅線、高管變動、物業上市。

今天，槓桿地產想說的是第三個。因爲正值各大上市公司業績預告密集發佈期，此前有很多聲音都說：2020年是物業股的大爆發之年。

到底各家的表現如何？我們數據說話。

1、股價漲幅榜：恒大物業居首，弘陽服務收尾，五家發佈盈利預告

據槓桿地產不完全統計，2020年全年共用17家物業公司上市。分別爲：興業物聯、燁星集團（鴻坤物業）、建業新生活、金融街物業、弘陽服務、正榮服務、卓越商企服務、第一物業、世茂服務、合景悠活、金科服務、融創服務、恒大物業、華潤萬象生活、佳源服務、遠洋服務、建發物業。

先來看看漲幅。公開數據顯示，從上市到截至今日（2月5日）收盤，股價漲幅最大的爲2020年底上市的恒大物業，2個多月的時間裏，股價實現了翻倍，達104.33%。

值得一提的是，2020年剛上市時恒大物業表現其實並不亮眼，但2021年1月起，其股價迅速攀升、翻倍。

彼時，恒大物業發佈盈利預告：預計2020年淨利潤及股東應分配利潤預期均爲去年2.8倍左右。增幅很大。

據公開消息，1月中旬，恒大物業召開“軍令狀”誓師大會,下達了2021年的兩大考覈指標:今年要新增拓展在管面積3.6億平方米,淨利潤超39億元。

1月29日,恒大物業發佈公告,斥資15億全資收購浙江亞太酒店物業服務有限公司,收購後恒大物業新增超8000萬平米在管面積。可見其進擊步伐之猛烈。

股價漲幅TOP2爲金科服務，達72.60%。今年的金科，動作也是頻頻。上市不到3個月，金科服務的市值已經把母公司金科股份甩在後面。

截至2月5日收盤，金科股份市值爲399.94億元，金科服務爲503.67億港幣，換算過來，比母公司市值高約100億元。

金科服務也於近期發佈了正面盈利預告，預期與上一年度相比，截至2020年12月31日止年度，該公司擁有人應占溢利增長超過65%；及扣除匯兌損失前，本公司擁有人應占溢利增長超過75%。

漲幅TOP3爲融創服務，和金科服務差不多同期上市，股價漲了66.20%。融創服務2020年的業績似乎也比較喜人。據預告披露，該公司預期本年度本公司擁有人應占溢利較上年度增長超過120%。

緊隨其後第四位的是華潤萬象生活，上市一個多月股價漲幅62.86%，同一天上市的佳源生活也表現亮眼，股價漲幅52%，位列第五。這兩家公司目前暫未發佈2020年業績預告，具體成績如何還有待檢驗。

第六的合景悠活也還不錯，上市不到4個月，股價漲幅43.09%。據盈利預告披露，該公司未經審覈利潤總額較2019年同期錄得不低於70%的增長，漲勢喜人。

漲幅第七位的是弘陽服務，上市半年多，股價上漲了2.95%。其實弘陽的業績也還不錯，據公告：該司截至2020年12月31日止年度的年內經調整溢利（屬一項非國際財務報告準則計量標準及按剔除一次性上市開支的影響計算）較去年增長不少於60%。

不過，這一利好對股價的帶動似乎不是很大，這是爲何？

2、跌幅TOP3：金融街物業、燁星、興業物聯

報完喜訊，該報憂了。2020年上市的物業公司裏，股價下跌的也不少。跌幅最大的金融街物業，自上市至2月5日收盤，跌幅達55.07%，總市值19.46億港幣。

其次是鴻坤的物業“燁星集團”，2020年3月上市，近一年股價腰斬；接着興業物聯跌幅42.86%，也是上市接近1年。

根據槓桿地產查閱，上述公司均未發佈相關業績預告。

跌幅第4-10位，分別是第一服務控股，3個多月裏跌了31.25%；

正榮服務，半年多里跌19.82%；遠洋服務，去年底上市，目前跌了17.61%。此前槓桿地產從遠洋服務招股書看到，2017-2019年，其收益呈遞增趨勢，不過增速似乎在趨緩。

2018年同比收入的增速是32.75%；到了2019年，這一速度下降到了13.6%，腰斬的節奏。2020年上半年的營收增速更是下降到了6.56%，滑坡速度有點快啊。

世茂服務，三個多月跌15.66%；建發物業，2個多月跌12.9%；

卓越商企服務，三個多月跌12.36%；建業新生活，8個多月跌9.20%。值得一提的是卓越商企和建業新生活。

實際上，這兩家公司都在前不久發佈了正面盈利預告。其中卓越商企預計截至2020年12月31日止年度的公司權益股東應占淨利潤將錄得約75%的增長。

建業新生活預期截至2020年12月31日止年度的股東應占未經審覈年內利潤總額將較2019年12月31日止年度錄得不少於80%的大幅增加。

然而，資本市場似乎對此並不買賬。公告發布後，上述兩家公司的股價反而應聲下跌。這……

3、物業股春天在哪？

綜上，槓桿地產看到幾個特點。

1、上漲的物業公司體量普遍偏大，且上市時間短，漲幅很猛；

2、下跌的物業公司數量比上漲的多了3家，可見物業股的春天只是在小部分綻放；

3、下跌公司裏，跌幅較大的體量普遍偏小，側面反映出強者恆強；

4、上漲的公司裏，多數發佈了2020年的正面盈利預告。

2014年彩生活上市，拉開物業公司登陸資本市場的大幕。2019年後半年，物企呈現出集中上市趨勢。如果槓桿地產沒記錯，2020年的17家物業公司上市，數量爲歷年來最高。

可以看到的是，房地產行業轉型洗牌，房企股票確實有點萎靡了，迫切需要新的賽道。但分拆物業是否就是一條光明坦途呢？卻也不見得。

2020年上市的物業公司裏，破發的情況屢見不鮮，在這片藍海里的“戰國時代”，纔剛剛開始。

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