併購廣州綠地帶來的“後遺症”依然不能忽視，最直接的便是財務指標的變化。

觀點地產網 陳軍或許是地產界熱愛古詩詞的第一人，作爲綠地香港董事局主席，每年的全年業績會上他總會以詩句開篇，今年也不例外。

一句“東風何時至，已綠湖上山”，陳軍在作別極不平凡的2020年之餘，也在暗示春天的到來。

然而，過去的這一年，綠地香港的銷售目標未能如期達成，留有遺憾，而併購廣州綠地帶來的“後遺症”依然不能忽視，最直接的便是財務指標的變化。

3月25日晚間，綠地香港公佈了2020年度業績報告。於去年末，綠地香港完成收購廣州綠地100%股權，根據會計準則列入公司2019年財報中進行同期比較。

其中，綠地香港重述前的財務指標變化可以反映公司過去一年的表現，總的來說以增長爲主，而重述後，即併入廣州綠地後綠地香港的財務數據則出現下滑，廣州綠地資產包或許還有點“燙手”。

數據顯示，2020年，綠地香港總收益337.34億元，較經重述後的2019年減少約8%，毛利潤錄得82.49億元，較重述後的2019年金額按年減少約24%，淨利潤錄得34.59億元，較重述後的2019年金額按年減少約39.43%。

此外，報告期內，綠地香港歸屬於母公司淨利潤錄得26.08億元，較重述後的2019年金額按年減少約32.84%，該年度毛利率爲24.5%，較上一年度減少五個百分點。

但若對比重述前的2019年情況，綠地香港去年的毛利潤同比增長51%，淨利潤同比增長14%，歸母淨利潤同比增長5.42%。此外，近三年綠地香港的淨利潤年複合增長率爲32%，歸母淨利潤年複合增長率23%，毛利潤年複合增長率41%。

陳軍解釋，由於結算過程中存在毛利潤相對較低的項目，同時2019年的毛利潤較高，形成了一個“剪刀差”。副總裁陳增立補充道，未來毛利率會控制在25%-30%之間，預期還會有更進一步良好的表現。

總體來說，剔除廣州綠地的影響後，綠地香港仍保持業績正增長。另一方面，從負債表現看，綠地香港依然有值得可圈可點的地方，比如2020年底淨有息負債率爲49%，有息負債平均融資成本5.5%，現金短債比爲1.3，償債壓力較小。

“歷史性突破”

在陳軍致辭結束後，綠地香港董事會祕書雷雨就公司情況作了詳細的彙報，其中讓人較爲關注的是，綠地香港去年在土儲表現上較爲積極。

對這家中型房企而言，綠地香港對規模的渴望還是較爲強烈的。

雷雨介紹道，2020年綠地香港通過集團的注資戰略勾地、合作併購和公開市場多元化的方式獲得了54個項目，新增土儲1215萬方，新增貨值達到1496億元，新增項目的物業類型65%以上是住宅，區域分佈在廣東70%，江蘇浙江近20%。

“這是綠地香港歷史性的突破，在土儲是沒有過這樣一次性的跨越式增長。”雷雨感嘆道。事實上，這也是得益於收購廣州綠地後獲得了較大體量的資產包，去年新增土儲中，通過收併購獲取的比例佔到74%。

去年10月12日，綠地香港以72.6億元代價收購廣州綠地全部股權。截至去年上半年，廣州綠地於廣東省持有35項物業，其中29項物業位於大灣區。

此次業績會上，綠地香港的管理層也詳細列出了一組數據，上述收購的35個項目，總建築面積在833萬平方米，歸母建築面積712萬平方米。其中廣州有15個項目，12個並表，另外三個廣紙項目、雲都會項目和保利大都會項目不併表。

在陳軍看來，母公司將資產注入到綠地香港有非常重要的意義，母公司也希望綠地香港做到千億級規模，因此未來不排除有更好的資源注入，綠地香港也會審慎選擇注入的時間和方式。

報告期末，綠地香港的總土地儲備爲2700萬平方米，項目數量110個，權益比爲86%，平均樓板價在3864元/平方米，其中一二線及省會城市佔比爲64%。

可以看到，綠地香港的土儲分佈仍屬於比較集中的，主要在長三角區域和泛珠三角區域（大灣區）。按土地投資金額看，綠地香港在廣東、江蘇、雲南和浙江的投資佔比分別爲42%、26%、11%及12%。

隨後問答環節，陳軍表示，綠地香港今年整體投資集中發力點仍是以大灣區、長三角爲主。“過去在山西的項目已不是我們重點關注區域，可能會逐漸退出，將更多精力集中在長三角、大灣區，今年投資規模預計在200億至250億左右。”

而對於22城雙集中供地政策，陳軍的看法也略有不同，他不認爲在這非22個城市當中就沒有比這22個城市好的，反而其他城市有很多投資機會，這些都依賴於公司對經營質量及投資的把控，向管理要效益。

事實上，在去年加大了投資力度後，綠地香港並不能快速將其轉化爲銷售業績，離目標完成情況還差“臨門一腳”，類似的情況也曾發生在2018年和2019年。

去年年初業績會及年中業績會上，綠地香港陳軍均表示，該年銷售目標爲550億。最新業績顯示，2020年綠地香港合約銷售額545.35億元，按年增加約13%，2018-2020年這三年的銷售複合增長率約19.9%。

陳軍也謹慎起來了，他提出2021年的合約銷售目標爲600億元，同比僅增長10%。其中，全新開盤的佔比爲21%，加推佔比51%，其餘爲舊貨。

若按照可售貨源區域劃分，綠地香港於長三角及大灣區各推出300億元的可售貨值，於江蘇和廣東分別佔31%，雲南13%，浙江和廣西則佔11%。若按類型來劃分，住宅和商辦分別爲77%及23%。

“房地產+”戰略

2019年，綠地香港明確提出“房地產+”的業務戰略，佈局文商旅、醫康養等地產項目。兩年過去了，這些地產之外的多元化業務究竟發展得如何？

陳軍也看到了純粹簡單的住宅房地產市場競爭激烈，因此他希望能整合資源，在不動產方面尋找另一條發展路徑，這對綠地香港來說也是一個新的發展空間。

據觀點地產新媒體瞭解，綠地香港在“房地產+”形成四大板塊，包括產業園區、健康產業、長租公寓以及資產管理。

其中，綠地香港在長租公寓方面，目前已建立自主品牌和產品——“菁舍”，通過“長租+短期”的經濟新酒店運營模式，以“菁喜社”爲載體的社羣化運營，實現規模化的發展。

其表示，未來長租公寓將輸出上海、深圳、南寧、南通，佈局一線及新一線城市，未來公司預計在3-5年能夠開發管理35萬間的長租公寓。陳軍說，“菁喜社”是輕資產運營，收益率非常好，ROE回報率達到15%。

此外，綠地香港已經成立產業發展集團，產業園區包括教育、醫療和科創，具體到項目上，2020年，綠地香港的上海綠地教育園區整體開園，形成教育+藝術+文創產業鏈集羣，招商租金高於周邊2-3倍。在醫療方面，昆明H1健康產業園於去年11月開園，悅醫匯廣場已完成招商70%，出租率達到81%。

去年綠地香港通過綠地健康平臺，與高瓴資本旗下專注於醫療健康領域的垂直基金惠每資本達成戰略合作，以“基地+基金+運營”的模式打造健康產業園。

綠地香港表示，以“1947”的戰略打造大健康產品體系，即1個產業主體和產品品牌，9項子品牌，4大會籍產品，7個業態。其中，專注於認知症照護的莫朗福克斯公館入住率100%，昆明旅居公寓與養老公寓會籍體系正式啓動。

管理層還提到，將會在上海虹橋、無錫和昆明再進一步複製推行莫朗福克斯公館。

對於大健康產業，陳軍的想法是，未來會作爲集團一個重要的增長極，不排除未來在一定時間考慮分拆幾個板塊上市，一是綠地健康即大健康板塊，第二個是產業園運營。前者是輕資產管理的模型，後者是含有基金運營的模型。

以下是綠地香港2020全年業績發佈會問答實錄：

現場提問：綠地香港今年的具體拿地計劃和購地標準是什麼？2021年，公司有一筆美元債到期，這筆美元債的再融資計劃及上半年是否有更新發債計劃？

陳軍：今年的確隨着中央的調控，整個土地供給市場發生了變化，今年兩會非常明確提出要進一步推進積極財政政策，貨幣政策相對是穩健方向。因此，綠地香港今年整體發展仍然以大灣區、長三角爲集中發力點，過去在山西的項目已不是我們重點關注區域，可能會逐漸退出，將更多精力集中在長三角、大灣區。

中央提出22個重點城市當中，實際上綠地香港直接相關的大概也就是10個城市，主要是在長三角、大灣區，這是我們重要發力點。同時，圍繞着這些城市以及附近的城市羣也是綠地香港重點佈局方向，但這些地方儘管沒有受到中央的窗口指導，但我們認爲隨着產業和經濟協同發展的大背景下，這具有很強的空間。

我們會積極在這些區域進行佈局，整體投資規模今年預計會在200-250億左右的土地發展規模上。

第二關於債，過去幾年我們非常慎重控制負債率，綠地香港的債務結構在最近幾年進行了比較大的調整，境內佔比已達到將近85%-90%的比例，我們是有意去壓縮了境外債。當然，今年我們最終是否繼續以美元債和外債的發放形式，這取決於價格，因爲我們綠地香港在境內有非常充足的貸款餘額可以申請，這樣我們會在債務結構上還要進一步優化，保障公司整體的利益。

陳增立：關於發債方面，我稍微進行補充。公司整體資金狀況是較好的，境外債會根據市場情況，目前我們發的額度是充裕也是齊備的。另外，近期波動主要更多是因爲包括美國以及全球的財政和貨幣市場本身出現了動盪，包括十年期的美元債以及收益率的大幅提升。我們會更多關注市場狀況，伺機而動，會做好各方面相應的準備工作，假如我們想要發，隨時就可以啓動，主要是這樣的安排。

現場提問：綠地香港2020年的毛利潤和淨利潤有略微下降，原因是什麼？公司未來結轉毛利潤如何？第二個問題，公司如何判斷目前地產行業格局？如何看待房地產行業未來短、中、長期的發展勢頭？第三個問題，如何看待22城集中供地政策，對綠地香港有什麼影響？公司以後的拿地政策是否會有變化？

陳軍：毛利率是下降了幾個點，這在結算過程當中，有一些項目相對毛利率偏弱，同時也是和2019年相比，當時的五里橋毛利率非常高，所以這裏面是有一個“剪刀差”，這是兩個主要原因。

綠地香港在精細化運營管理當中是以終爲始，從一開始拿地模型會一直作爲考覈項，到最後這個圈劃完，這是閉環管理，這在綠地香港裏面是非常嚴格和嚴謹，所有考覈都是以這個爲主。所以毛利潤完全可以控制在25%-30%之間，這是未來的目標，這也是綠地香港在選擇投資項目時的重量考慮。

至於投資，我們必須要順勢而爲。第二，我們在拿地的時候有一個非常重要的指向要求，比如預售條件、土地款支付條件、資金監管條件、城市項目貸款的發放條件、個人按揭條款的要求/個人按揭貸款發放標準和要求，以及最終項目的交付時間、節點。

在這個排序當中，實際上每一個對IRR、ROE直接產生影響的要素都是綠地香港重要考量目標，這會在綠地香港投資委員會和聯席會議上作爲重要的決策目標，會完全按照投資委員會決定的模型作爲考覈，最後會形成綠地香港的經營成果，這是綠地香港在投資方面是如何來做選擇的。我們每週大概都有20-30個項目經過篩選完後再到投資委員會，投資委員會再對這些項目進行細分，最終決定進行投資的項目可能僅僅就是1-2個項目。

關於房地產行業中、短、長期的發展判斷，未來，我們定義房地產投資是進入了一個風險投資時代，即並不是很多項目一定就能夠確保有很好的收益，特別在在投資決策的非理性背景下，同時又有地方政府的臨時政策調整，這些都會對企業的經營產生非常大的影響，這個時候如何做好精準的研判，審時度勢來做好房地產投資決策，這是非常重要的。

第二個方面，我認爲中國房地產行業仍然有非常大的發展空間，這個“空間”在哪裏？過去二十多年甚至之前更多是滿足於建築和居住空間的打造，未來，我認爲是在空間裏面更多是生活質感的追求，需要有豐富的生活內容和情感。將來，隨着物聯網的不斷補充，我們的社交、居家生活會更豐富精彩。舉一個例子，最近綠地香港在一些城市有推超大露臺的建築，受到市場的熱棒等，在這些方面我們認爲還有很大的空間。

因此我覺得，我們希望這個行業不斷向上發展，而不是惡意競爭，把產品去向下走，這條路是會越來越窄的，如果我們不斷靠降價、降低成本、降低造價去進行惡意市場競爭，我認爲綠地香港是走出一條不斷通過自己的技術創造、科技引領以及在健康宅領域符合碳達峯、碳中和的要求。下一輪的競爭一定是在這方面，能否走出不一樣的道路，我相信市場是有很大的空間。

第三方面是在不動產運營上要切合國家經濟發展的方向，從中央不斷推出長租公寓，我們最近做的“菁喜社”，是輕資產運營，收益率都非常好，ROE回報率達到15%。切中一線城市、青年人的生活需要，也使我們迎來很好的空間．同時，我們和惠每資本和德國醫療機構打造的健康產業園，這是地方政府、也是中國對生命科學在下一輪賽道里面要找到更好的空間，我想這也是中國經濟增長的重要方向。

另外，我們在科技產業園方面也是積極推動，這也是國家提出來科技興國新戰略，因此我們會發現未來在這些空間裏面會有更多的產業發展機會，這會給我們的不動產運營帶來新契機。在運營過程中也可以感受到，昆明滇池的銷售已達到81%，我們新的H1健康城已達到70%多的入住率，未來我們在配合地方政府組建基金參與到企業的投資當中，和惠每投資基金的收益也會有很好的表現，現在這支基金都已經封閉了，所以未來綠地香港相信在整體綜合資源整合的條件下，同時助力不動產運營，這也是一個新的發展空間，所以在純粹簡單的住宅房地產的競爭格局裏面，我覺得還是要做好審慎的投資。

現場提問：2020年，公司完成收購母公司灣區公司的重大收購交易，對公司有什麼戰略意義，母公司還會有進一步的資產注入計劃嗎？

陳軍：我相信資本市場、媒體對這起收購非常關注，實際上綠地香港一直和綠地集團要面對投資者和媒體的重要議題是我們兩家同爲上市公司，如何更好地去區分。

首先，在這個行業裏面可以容納很多巨頭，所以從行業的發展空間裏面，大家都是大棒善舞，都有自己的一番天地。我認爲大灣區資產注入到綠地香港，有兩個非常重要的意義，第一，這是對綠地香港管理層整體上市公司運營體系的充分肯定，我希望綠地香港能夠行穩致遠，這是我非常願意用的一個詞。從一開始的20、30億的規模慢慢走到今天，綠地香港一直希望爲股東和社會創造更好價值，這也是爲什麼我們連續5年會給股東較好的分紅。應該說，綠地香港無論是在企業文化還是在精細化管理當中都得到集團的高度認同，事實上，光注入資產沒有好的運營管理，也很難走得更遠、走得更久。

第二層意義是，綠地香港持續提出非常明確的戰略定位，即近幾年集中精力聚焦在長三角、大灣區兩個核心區域。通過這一次的注資，也有利於綠地香港打開非常好的發展窗口。在這個基礎上，綠地香港立足於這兩個區域會有更好的發展前景。

當然也不排除未來我們有更好的一些資源的注入，當然對於集團和上市公司來講也是會審慎選擇注入的時間和方式。從集團層面非常明確的態度是，希望綠地香港首先要成爲綠地集團的領頭羊和排頭兵，在集團的板塊、版圖當中，也希望綠地香港做到千億級以上的規模。

現場提問：公司當前的資金安排是如何的？“三道紅線”會不會對集團產生影響？

陳軍：對於三條紅線而言，無論在資產負債率、有息負債率、現金短債比方面綠地香港一直控制得比較好，集團內部本身也是一直壓得比較緊的。從集團（綠地控股）層面來講，今年2月份就已經提前實現了一條紅線轉綠，有息負債總額度也下了將近60多個億，負債率和剔除預售賬款的資產負債率是持續回落的態勢。因爲集團公司（綠地控股）是多元化的綜合性結構，已經不是純粹的房地產企業了，房地產的業務已佔綠地集團的一半不到，因此有大部分的業務是屬於房地產之外的業務，業務均衡收入，應該說在政策上也不能一概而論，我們也在和央行進行積極的溝通。

陳增立：我稍微再補充一下，關於資金方面，首先，綠地香港的整個財務結構是非常良性的，因爲淨有息負債率只有49%，現金短債比只有1.3，償債壓力並不大。第二，我們本身現有的融資渠道非常暢通，目前在手已批未放的銀行貸款非常多，而且銀行分佈非常廣，不僅有四大行、國有行、全國性的股份行、地區性銀行和我們都有合作，所以各方面的合作深度非常大，會根據項目的進度進行提款，這是有一定的匹配關係。

在融資方面，之前的表外融資，我們基本上是未用，因此我們隱形槓桿、融資槓桿基本上沒有，我們也沒有信託。下一步我們還會逐步的拓展包括供應鏈、應收應付、境外銀團、發債等渠道，這些都是非常有效的補充。可以看到，公司報表的少數股東權益方面相對是比較小的，有一些動了隱形槓桿的，大家可能會注意到有一些公司在少數股東權益方面量是比較大的，有一些是帶境外機構類型的存在。

第三方面，這些年公司非常重視經營活動現金流，打從項目開始就進行強有力的現金流考覈，所以閉合狀況非常好，在日常的收支過程中嚴格踐行以收定支、以存定貸，把公司的良性、中長期的良性健康發展放在非常重要的地位。所以現金流，去年有490億的回款，今年預期是530億的回款，這個量是非常重要的，它會支撐我們經營活動現金流會是可預期、可達成，會是非常的充裕、健康。

另外，還有我們的土儲有2700萬平方米，而且都是處在長三角、大灣區的核心城市，這是含金量的所在。所以我們認爲從資金的整體鋪排和運營來講我們預期是健康良性的，而且是能夠應對包括我們下一步的發展需要。

現場提問：2020年公司現金流的情況，以及對2021年現金使用的大概安排是怎樣？目前債務結構以及主要的境外融資渠道和整體的成本情況如何？

陳增立：去年公司銷售收入的流入是489億，借款融資方面，銀行加債券流入145億，這是整個流入部分。流出部分，支付股利約6個億，土地款支出192億，歸還借款149個億，稅費61億，銷售及管理費用27億，建造費用201億，利息14億，這是2020年的情況。

2021年的預排，從收入來講，銷售收入流入是528億，借款融資流入約125億。支出部分，股利7億，土地款240億，歸還借款含股東借款的歸還100億，稅費59億，銷售及管理費用28億，建造費用194億，利息16個億，整體2021年淨現金流是流入11億，應該說整體流入流出的平衡以及內在的結構，是一以貫之進行保持。

目前，基於2020年末外幣有息負債佔15%，人民幣有息負債佔85%。短期和長期來講，短期有息負債111億，佔45%，長期有息負債是136億，佔55%。從短期有息負債來講，賬面上貨幣資金有140億左右，現金短債比大概是1.3。

綠地香港的平均融資成本年化5.5%的水平。去年成功組建了境外銀團，利率水平非常低，因此，多元化的融資渠道以及融資成本管控，我們與金融機構之間有非常好的互信關係，因此融資結構和安排是相對合理的狀況。

現場提問：公司截至2020年底的全口徑跟並表口徑的已售未結是多少？這部分已售未結對應的利潤如何？

陳增立：2020年末的並表口徑已售未結是900億左右，毛利率水平會保持25%-30%之間。毛利率表現跟具體項目的週期到結轉是有一個時間，2019年可能在很多房地產公司實際上是表現出一種比較峯值的狀況，因爲2016年、2017年獲取的地穿越週期的比較多，另外還跟業態跟區域分佈有關。綠地香港的毛利率水平應該會在保持在一個比較良性的水準，因爲我們對項目運營的把控和利潤要求非常嚴的，也在強化相關費控和成本，因此25%-30%沒有什麼問題，在過程當中還會不斷進行相應的優化工作，預期還會有更進一步良好的表現。

現場提問：公司佈局的大健康產業初見成效已有較好的口碑，未來是否會考慮在大健康產業單獨上市呢？

陳軍：這個板塊我們會作爲一個重要的增長極，未來我們會分拆幾個內容，一個是綠地健康即大健康板塊，第二個是產業園運營。同時，產業園裏面還包括教育園區、科技產業，這個和健康不一樣內容不一樣，一個是輕資產管理的模型，一個是含有基金運營的模型，這兩個板塊將來都是作爲綠地香港重點關注的，不排除未來在一定時間我們會有考慮上市的動作。