出品：大眼楼管

作者：小飞鼠

3月26日晚间，新城控股发布了2020年年度报告。报告期内，公司实现营业收入1454.75亿元，同比增长69.46%；实现归母净利润152.56亿元，同比增长20.56%。

2020年受新冠疫情冲击以及调控政策趋严，房地产行业竞争更加激烈。公司继续贯彻“住宅+商业”双轮驱动，随着温州龙湾吾悦广场的盛大开业，12年来公司的商业地产实现0 到 100 的突破，也标志着商业地产进入新的征程。

聚焦核心城市群 高质量稳健增长

2020年初受新冠疫情影响，房地产行业集体遇冷，随着二季度疫情得到控制，行业开始经历几个月的恢复。新城控股通过努力，全年实现合同销售金额 2509.63 亿元，销售面积 2348.85 万平方米，成功完成年度目标。克而瑞数据显示，公司 2020 年度销售金额位列行业第 12 位，销售面积位列行业第 10 位。

近年来，公司的营业收入和净利润持续稳健增长。2020年，公司实现营业收入 1454.75 亿元。其中，住宅地产开发业务实现销售收入为812.39亿元，同比增长92.21%；商业地产开发业务以综合体销售为主，辅以自持运营及对外租赁，公司实现综合体销售收入563.39亿元，同比增长48.04%，物业出租及管理实现营业收入54.35亿元，同比增长70.76%。

公司多年来坚持“住宅+商业”的双轮驱动战略，实现了自有资源的贯通，在加大住宅开发的同时，精准选址优质地块进行商业综合体的开发运营，逐步确立了全国中心城市和重点城市群的深耕布局，形成产品协同及战略纵深，确保有质量、可持续增长。

从土地布局来看，公司坚持深耕长三角区域，并聚集其他核心城市群，形成以长三角、环渤海、粤港澳大湾区、长江中部、成渝等城市群为重点的布局体系。一、二线城市约占公司总土地储备的40%，长三角区域三、四线城市约占公司总土地储备的30%。

报告期内，新城控股继续补充优质资源。全年公司共计新增土地储备 120 幅，总建筑面积为 4139.41 万平方米，平均楼面地价为 3031.11 元/平方米，其中，商业综合体项目新增土地储备总建筑面积为 2478.92 万平方米。截至报告期末，公司在全国123个大中型城市合计拥 有土地储备1.43亿平方米，可满足未来2-3年的开发运营所需。

商业地产进入百店时代

随着生活水平的不断提高，居民消费升级趋势近年显著加速，作为消费重要载体的大型商业地产比住宅地产具有更为广阔的发展空间。新城控股自2008年开始涉足商业地产，公司的“吾悦广场”品牌致力于打造体验式商业广场，多年来在各城市稳步布局，深入挖掘消费红利。

2020年，公司新开业吾悦广场 38 座，其中苏州高铁吾悦广场、温州龙湾吾悦广场作为吾悦 A 类标杆旗舰，设计和产品品质均达到全新的高度。值得一提的是，2020年12月30日，随着温州着温州龙湾吾悦广场的开业，新城控股旗下已开业吾悦广场及委托管理在营商业项目正式达到100座，标志着新城控股的商业地产进入新篇章。

新城商业的规模和影响力已经稳居行业第一阵营，多项运营指标领先行业。报告期内，吾悦广场实现商业运营总收入即含税租金收入 56.70 亿元，超额完成55亿租金的目标，同比上涨超过30%。截至报告期末，吾悦广场开业面积超 940 万平方米，平均出租率达 99.54%；客流总量达 6.55 亿人次，同比增长 13%；销售总额达 319 亿元，同比增长 20%；会员人数达 983 万，较 2019 年末增长 73%。

新城商业经过多年发展，已经形成行业领先的规模优势和成熟的管理运营体系，也已经具备商业品牌和资源输出实力，通过轻资产布局，能不断扩大新城商业在管规模，也利于进一步强化吾悦商业管理品牌形象。

基于未来行业发展趋势以及公司现有业务发展情况，公司对2021年业绩进行了展望，其中住宅地产稳步发展，商业地产继续大踏步前进。根据年报，公司计划 2021 年实现合同销售金额 2600 亿元，商业总收入 85 亿元，新开业吾悦广场 30 座。

经营现金流三年净流入 财务稳健融资能力强

新城控股住宅地产开发不断成长，同时结合轻资产模式的商业地产，公司近三年的经营现金流量均为正数。公司强大的造血能力为业务发展提供保障。

“三道红线”政策出台倒逼企业降负债，并压降融资类信托业务规模，行业资金链进一步趋紧。事实上，三道红线政策出台前，新城控股已积极致力于降杠杆，追求稳健经营。凭借着自身造血能力，公司保持着稳健的财务状况。报告期末，公司财务状况较为稳健，公司剔除预收账款后的资产负债率为 74.12%， 净负债率为 43.65%， 现金短债比为 1.68 。

由于公司业务稳健增长，资信情况良好，所以债务融资能力较强，融资成本也处于行业较低位置。

报告期内，公司在交易所平台先后发行公司债、CMBS 和应收账款 ABS，募集资金 80.94 亿元人民币；在中国银行间市场完成多笔超短期融资债券的发行，共募集资金 30 亿元人民币；在境外通过发行高级美元债券，募集资金 8 亿美元，为公司的发展提供了稳定的资金支持。