出品：大眼樓管

作者：小飛鼠

3月26日晚間，新城控股發佈了2020年年度報告。報告期內，公司實現營業收入1454.75億元，同比增長69.46%；實現歸母淨利潤152.56億元，同比增長20.56%。

2020年受新冠疫情衝擊以及調控政策趨嚴，房地產行業競爭更加激烈。公司繼續貫徹“住宅+商業”雙輪驅動，隨着溫州龍灣吾悅廣場的盛大開業，12年來公司的商業地產實現0 到 100 的突破，也標誌着商業地產進入新的征程。

聚焦核心城市羣 高質量穩健增長

2020年初受新冠疫情影響，房地產行業集體遇冷，隨着二季度疫情得到控制，行業開始經歷幾個月的恢復。新城控股通過努力，全年實現合同銷售金額 2509.63 億元，銷售面積 2348.85 萬平方米，成功完成年度目標。克而瑞數據顯示，公司 2020 年度銷售金額位列行業第 12 位，銷售面積位列行業第 10 位。

近年來，公司的營業收入和淨利潤持續穩健增長。2020年，公司實現營業收入 1454.75 億元。其中，住宅地產開發業務實現銷售收入爲812.39億元，同比增長92.21%；商業地產開發業務以綜合體銷售爲主，輔以自持運營及對外租賃，公司實現綜合體銷售收入563.39億元，同比增長48.04%，物業出租及管理實現營業收入54.35億元，同比增長70.76%。

公司多年來堅持“住宅+商業”的雙輪驅動戰略，實現了自有資源的貫通，在加大住宅開發的同時，精準選址優質地塊進行商業綜合體的開發運營，逐步確立了全國中心城市和重點城市羣的深耕佈局，形成產品協同及戰略縱深，確保有質量、可持續增長。

從土地佈局來看，公司堅持深耕長三角區域，並聚集其他核心城市羣，形成以長三角、環渤海、粵港澳大灣區、長江中部、成渝等城市羣爲重點的佈局體系。一、二線城市約佔公司總土地儲備的40%，長三角區域三、四線城市約佔公司總土地儲備的30%。

報告期內，新城控股繼續補充優質資源。全年公司共計新增土地儲備 120 幅，總建築面積爲 4139.41 萬平方米，平均樓面地價爲 3031.11 元/平方米，其中，商業綜合體項目新增土地儲備總建築面積爲 2478.92 萬平方米。截至報告期末，公司在全國123個大中型城市合計擁 有土地儲備1.43億平方米，可滿足未來2-3年的開發運營所需。

商業地產進入百店時代

隨着生活水平的不斷提高，居民消費升級趨勢近年顯著加速，作爲消費重要載體的大型商業地產比住宅地產具有更爲廣闊的發展空間。新城控股自2008年開始涉足商業地產，公司的“吾悅廣場”品牌致力於打造體驗式商業廣場，多年來在各城市穩步佈局，深入挖掘消費紅利。

2020年，公司新開業吾悅廣場 38 座，其中蘇州高鐵吾悅廣場、溫州龍灣吾悅廣場作爲吾悅 A 類標杆旗艦，設計和產品品質均達到全新的高度。值得一提的是，2020年12月30日，隨着溫州着溫州龍灣吾悅廣場的開業，新城控股旗下已開業吾悅廣場及委託管理在營商業項目正式達到100座，標誌着新城控股的商業地產進入新篇章。

新城商業的規模和影響力已經穩居行業第一陣營，多項運營指標領先行業。報告期內，吾悅廣場實現商業運營總收入即含稅租金收入 56.70 億元，超額完成55億租金的目標，同比上漲超過30%。截至報告期末，吾悅廣場開業面積超 940 萬平方米，平均出租率達 99.54%；客流總量達 6.55 億人次，同比增長 13%；銷售總額達 319 億元，同比增長 20%；會員人數達 983 萬，較 2019 年末增長 73%。

新城商業經過多年發展，已經形成行業領先的規模優勢和成熟的管理運營體系，也已經具備商業品牌和資源輸出實力，通過輕資產佈局，能不斷擴大新城商業在管規模，也利於進一步強化吾悅商業管理品牌形象。

基於未來行業發展趨勢以及公司現有業務發展情況，公司對2021年業績進行了展望，其中住宅地產穩步發展，商業地產繼續大踏步前進。根據年報，公司計劃 2021 年實現合同銷售金額 2600 億元，商業總收入 85 億元，新開業吾悅廣場 30 座。

經營現金流三年淨流入 財務穩健融資能力強

新城控股住宅地產開發不斷成長，同時結合輕資產模式的商業地產，公司近三年的經營現金流量均爲正數。公司強大的造血能力爲業務發展提供保障。

“三道紅線”政策出臺倒逼企業降負債，並壓降融資類信託業務規模，行業資金鍊進一步趨緊。事實上，三道紅線政策出臺前，新城控股已積極致力於降槓桿，追求穩健經營。憑藉着自身造血能力，公司保持着穩健的財務狀況。報告期末，公司財務狀況較爲穩健，公司剔除預收賬款後的資產負債率爲 74.12%， 淨負債率爲 43.65%， 現金短債比爲 1.68 。

由於公司業務穩健增長，資信情況良好，所以債務融資能力較強，融資成本也處於行業較低位置。

報告期內，公司在交易所平臺先後發行公司債、CMBS 和應收賬款 ABS，募集資金 80.94 億元人民幣；在中國銀行間市場完成多筆超短期融資債券的發行，共募集資金 30 億元人民幣；在境外通過發行高級美元債券，募集資金 8 億美元，爲公司的發展提供了穩定的資金支持。