起價1035億！北京發佈首批集中供地計劃，開發商若全參加需200億保證金

導讀：3月31日晚間，北京市發佈今年的集中供地計劃，以及首批30宗掛牌土地的詳細信息。

首批掛牌的30宗土地，掛牌總價超1035.81億元。若全部參與，開發商需至少準備200億元的保證金。

來   源丨21世紀經濟報道

記   者丨張敏 

3月31日晚間，北京市發佈今年的集中供地計劃，以及首批30宗掛牌土地的詳細信息。按照計劃，2021年，北京市將於3月、7月左右、11月左右分三批次發佈商品住宅用地出讓公告。

其中，首批掛牌的30宗土地，總用地面積約169萬平方米，建築規模約345萬平方米，掛牌總價超1035.81億元。

按照20%的保證金比例來看，若參加全部的土地競拍，開發商需至少準備200億元的競買保證金。 

從這些土地的性質、位置、拍賣規則等來看，今年北京的土地供應有五個重要特點：

規模不減。這是北京最大規模的土地集中供應，首批30宗土地的用地面積約169萬平方米。如果後續兩個批次的規模大致相當的話，今年北京合計供應的土地面積將超過500萬平方米。雖然略低於去年的734.78萬平方米，但相較於北京新房市場的需求而言，仍是較高水平。且最終形成的住房供應規模將取決於容積率及套內面積限制，實際能解決的住房人口並不少。

五環外居多。首批供應的土地中，位於五環內的僅有4宗，其中，朝陽王四營有三宗，石景山衙門口一宗，合計住宅建面約45萬平方米。這四宗地塊且均未設定特殊限制，爲炙手可熱的純商品住宅用地。而五環內商品房用地偏少，已是近些年北京土地供應的常態。

但從區域分佈看，“城六區”佔比仍然接近半數，這得益於朝陽區的大量供應。在首批供應土地中，朝陽區有10宗，建設用地面積約41公頃，總建築規模近百萬方，爲供地規模最大的區域。此外，豐臺、海淀各有兩宗。

限制條件多。在首批供應的30宗土地中，不受限制的純商品房地塊僅有9宗。其餘21宗地塊均設置了土地的上限價格，在此基礎上，有6宗土地需競報政府持有商品住宅產權份額，即將建設成“共有產權住房”；13宗土地競報“公共租賃住房”面積。此外，還有13宗土地執行“套內70/90”政策。

限競房減少。首批30宗土地均未明確設置“限房價、競地價”的要求，說明限競房的供應規模有大幅下降的勢頭。2018年、2019年限競房集中供應的盛況（一度佔北京新房供應的半數以上），暫時不會再出現，現有限競房項目的去化壓力有所減輕。

但對於共有產權地塊而言，限價、限售的要求仍然存在。考慮到北京的限價政策沒有根本放鬆，預計未來的房價很難大幅上升。 

有望在年內入市。首批集中出讓的地塊，將於4月末開始接受網上報價，5月8日正式出讓。按照目前新項目5到9個月的開盤週期推算，首批供應地塊最快在今年第四季度就能入市，從而形成有效供應。