華夏時報記者 李凱旋 李未來 北京報道

大悅城控股（股票代碼：000031）日前發佈了2020年年度報告。報告顯示，2020年，大悅城控股扣非淨利潤虧損超過5億元。究其原因，則是新冠疫情影響了購物中心的客流量和銷售額。此外，公司多個低毛利銷售型項目入市，也對銷售額的增長產生了阻力。

值得關注的是，這是大悅城控股在重組完成後首次出現虧損。而在大悅城控股披露2020年年度報告前夕，董事長周政提交了辭職報告。此外，董事姜勇和總經理助理周鵬也離開了大悅城控股。至此，大悅城控股結束了“周政時代”，新董事長由偉上任。

扣非淨利潤虧損超5億元

對於大悅城而言，2020年算不上順利。報告顯示，2020年大悅城控股的營業收入同比增加了13.76%，爲384.45億元。不過，歸屬於上市公司股東的扣非淨利潤呈現虧損狀態爲-5.01億元，同比減少了140.72%。

值得關注的是，這是大悅城控股在重組完成後出現的首次虧損。2018年，中糧集團旗下的中糧地產通過發行股份的方式收購了大悅城地產的部分股權。在交易完成之後，中糧地產和大悅城地產的核心業務進行了相關的融合，新的公司“大悅城控股”也由此誕生。同時，大悅城控股也變爲了中糧集團旗下唯一的地產業務平臺。

報告顯示，大悅城控股的主要營收由商品房銷售及一級土地開發、投資物業及相關服務組成，其營收佔比分別爲84.73%和11.54%。酒店經營業務的營收佔比較小，僅爲1.56%。2020年，大悅城控股的投資物業及相關服務這一業務的營收出現了大幅下降，同比減少了13.85%。

針對2020年業績出現虧損的原因，大悅城控股方面表示，公司在2020年受新冠疫情的不利影響，包括大悅城及祥雲小鎮在內的購物中心客流量和銷售額下降，公司的租金收入減少。同時，大悅城控股在疫情期間積極履行社會責任，針對租戶進行幫扶，並實施租金減免政策。

除了上述原因之外，大悅城控股在2020年結算的銷售型項目收入規模有所增長，不過低毛利項目的佔比出現了提升。此外，大悅城控股在參照了市場和項目的實際銷售情況之後，還對資產進行了相應的減值準備，這部分減值準備大約有13億元。

重組後業績下滑

大悅城控股在完成控股之後，管理層曾設下“3年千億元”的目標。不過，在銷售額方面，2020年，大悅城控股全年實現銷售額爲694億元，銷售面積爲312萬平米。2020年已經是大悅城控股重組完成的第二年，而重組後第一年的2019年，大悅城銷售額則爲710.82億元，2020年呈下降趨勢。

在2020年的業績說明會上，大悅城控股方面表示，公司2021年銷售全口徑簽約額目標衝擊千億元規模。同時，公司的戰略部門針對未來3-5年的銷售規模增長做了詳細規劃。未來3年，大悅城控股將保持穩定的增長速度。

儘管已經在商業地產領域深耕多年，但大悅城控股的項目數量並不算多。截至2020年末，大悅城控股持有已開業的10個大悅城購物中心、1個春風裏項目和1個祥雲小鎮項目。上述12個項目均是商業項目，也是大悅城控股旗下商業地產板塊的3條重點產品線。記者注意到，針對商業地產項目，大悅城控股的權益比例大部分在20%-60%之間。除此之外，大悅城控股還通過輕資產模式運營天津和平大悅城項目、昆明大悅城項目以及鞍山大悅城項目。

和一般的住宅項目不同，商業綜合體項目的整體建設和運營的時間都長於住宅項目。《華夏時報》記者注意到，大悅城控股在北京、上海、成都等多個城市有部分項目於2018年開工，但截至2020年，完工進度仍處於0%的狀態。

例如，上海靜安大悅城二期北商業街和二期北寫字樓公寓均是在2017年開工，大悅城控股的權益比例在30%左右，不過截至2020年底，完工進度仍爲0%。此外，重慶的大悅城購物中心於2019年11月份開工，大悅城控股的持股比例爲59.59%，但截至2020年底，完工進度也爲0%。

一直處於“慢開發”狀態的大悅城控股在2020年上半年頻繁現身土地市場，並通過招拍掛等形式成功獲取了11個項目。不過，在進入2020年下半年之後，大悅城控股的拿地速度有所放緩，獲取了7個項目。報告顯示，2020年大悅城控股新增土地面積爲205.65萬平米，平均溢價率爲10.2%。截至2020年末，公司的土地儲備可售貨值約爲2460億元。

發年報前夕高管謎之“大換血”

3月16日，也就是在大悅城控股披露2020年年度報告的前夕，公司的董事長周政、董事姜勇提出了辭職申請。至於兩位高管辭職的原因，大悅城控股方面表示，周政是因爲在公司控股股東中糧集團的工作發生調任，姜勇則是因工作調整。

但在年度報告披露之前離職，業內不免議論紛紛。周政是中糧集團的“老將”，專注於集團下的房地產業務十餘年。業內有聲音猜測，其或許是因爲大悅城控股的業績關係，董事長及董事壓力較大，因此辭職。同時，《華夏時報》記者注意到，不少投資者向董祕詢問兩位高管一同辭職的具體原因，不過大悅城控股方面始終沒有給出更詳細的回覆。

3月25日，大悅城控股的總經理助理周鵬也提交了辭職報告，辭職原因則是個人工作原因。短短10天內，大悅城控股有3位高管離職。隨後，大悅城控股的新董事長由偉上任。此前，由偉曾任國家糧食儲備局局長辦公室副處長、中國儲備糧管理集團有限公司辦公室主任、中糧糖業控股股份有限公司董事長、黨委書記。

二級市場方面，大悅城控股的股價連續出現“陰跌”。2019年，大悅城控股的股價還維持在5-10元/股的區間內。而2020年，大悅城控股的股價已經跌破5元/股，市盈率也處於負值的狀態。

針對文章中提到的問題，《華夏時報》記者向大悅城控股方面發去了採訪提綱，但截至發稿，未得到回覆，記者會持續關注大悅城控股的相關動態。