出品：大眼樓管

作者：肖恩

4月12日晚間，中洲控股發佈2020年度報告，期內實現營業收入約106.97億元，同比增長48.30%，其中房地產業務收入約102.68億元，同比增長54.73%。

房地產開發業務仍是中洲控股最重要的業務，不過增收不增利的情況嚴重。歸屬於上市公司股東淨利潤2.81億元，同比減少64.26%，淨利潤率僅有1.5%。

增收不增利 淨利潤率僅1.5%

中洲控股過去一年的房地產業務營收102.68億元，同比大增54.73%，這一方面是由於公司結轉恢復良好，增速較快，另一方面則是由於2019年的基數不高，當年的營收同比下滑了9.18%。

即使如此，中洲控股的利潤同比大幅下滑64.26%。其在年報中披露，這主要是由於2019年完成中洲置業有限公司股權交割形成投資收益基數較高所致，歸屬於上市公司股東的扣除非經常性損益的淨利潤爲2.75億元，同比增長208.26%。

但事實上，即使是在2019年賣資產獲得收益的大年，公司的淨利潤率也僅有9.34%，而今年的淨利潤下滑至1.5%的極低水平，幾乎處於盈虧線的邊緣。

近十年來，中洲控股的利潤率呈現出趨勢性下滑的走勢，從2011年的16.65%下滑至2020年的1.5%。如果將2019年完成中洲置業有限公司股權交割形成投資收益排除在外，僅僅考慮扣非情況，公司2019年9.35%的淨利潤率也是不可持續的。

今年銷售預計負增長

盈利能力下滑只是結果，究其本質，還是土地成本、建安投入以及銷售價格的差價。這其中就涉及到公司的拿地競爭力、設計建築施工的管理以及銷售及品牌的競爭力，可以說利潤率是房企的綜合競爭力的體現。

2020年，公司通過摘牌、股權收購等方式拓展項目，已獲取或簽署合作意向項目涉及計容面積約95萬平方米，盤活存量土地儲備計容面積約20萬平方米。相較於全年72萬平米的銷售面積來說，中洲控股的拿地力度不小，但諸如迪亞項目的2840元/平米的土地成本來說，公司去年在惠州的約1萬每平米的均價來說，並不算便宜，如果管理粗放的話，項目盈利空間依然堪憂。

截止年底，中洲控股的總土地儲備爲239.1萬平米，相較於2020年實現房地產銷售面積72萬平方米來說，滿足3年左右的銷售。不過，中洲控股對於今年的銷售目標卻表現的非常謹慎。

2021年，中洲控股計劃實現房地產銷售面積61萬平方米，銷售金額134億元，較於2020年139.91億元的銷售額還有所下滑。此外，預計房地產開發投資60億元，新增土地儲備計容積率面積40萬平方米，較去年也有明顯下滑。

事實上，中洲控股不得不謹慎，因爲到去年底，其仍踩着2條紅線。

定增融資遙遙無期 踩兩條紅線

此前，中洲控股3月10日公告，宣佈擬將非公開發行A股股票股東大會決議有效期及相關授權再延期一年。早在2016年3月29日，中洲控股股東大會審議通過《關於公司向特定對象非公開發行A股股票方案的議案》。

當時資料顯示，中洲控股擬以不低於14.51元/股非公開發行不超過3.79億股，募集資金總額不超過55億元，擬用於推動公司房地產項目建設及償還金融機構借款；其中公司實際控制人黃光苗旗下公司前海陽誠認購比例不低於15%。

但定增方案遲遲沒有獲得證監會的批准，因此中洲控股的資金一直處於並不寬裕的狀態。截止年底，總債務爲151.71億元，其中短期債務48.06億元，賬面貨幣資金爲51.16億元。按照“三道紅線”的要求算下來，中洲控股剔除預收款後的資產負債率爲77.0%，較上年同期提升約1.5個百分點；淨負債率爲135.2%，較2019年末提升約16.1個百分點；現金短債比爲1.87，較上年同期提升約0.52。

中洲控股依然腳踩兩條紅線，此外槓桿率還有所提高，由此，中洲控股2020年平均融資成本達到了8%的水平。

在亟需降槓桿的壓力之下，中軸控股不得不減緩拿地，放慢節奏。不過由於內生盈利及增長能力較差，中洲控股光慢下來還不行，還需提升從拿地、開發到銷售的綜合競爭力，而這些都需要資金。而在當今行業內卷嚴重，競爭管理紅利的時代，中洲控股的勝算能有幾成呢？