北京學區房：管不住的價格，等不及的家長
北京學區房：管不住的價格，等不及的家長
文|陳嘉瑤 馬雨筱旭 張光裕
北京學區房價格自去年下半年以來一路上漲，爲穩定房價而出臺的入學政策止漲效果有限。
1月，家長幫論壇上有帖子稱北京學區房價格已經超過了317高地，即北京住建委於2017年3月17日發佈房地產調控政策前的房價。
去年下半年以來，海淀和西城熱門學區的房價一路走高。來自安居客的數據顯示，截至3月，對口中關村第三小學的蜂鳥家園均價上漲至20萬元/平方米，漲幅約30%；對口中國人民大學附屬小學的晨月園最低售價也從去年的500萬元漲到了700萬元，漲幅約40%；對口育翔小學的新街口外大街28號院均價從去年10月的15萬元/平方米上漲至17萬元/平方米，漲幅約13%。
爲了穩定學區房價格，北京市各區教委近年來陸續發佈了多校劃片入學政策。
2018年4月28日，海淀區教委發佈的入學政策明確，自2019年1月1日起，在海淀區新登記並取得房屋不動產權證書的住房用於申請入學的，將不再對應一所學校，實施多校劃片（下稱海淀1911政策）。
2020年4月30日，西城區教委發佈針對小學入學的類似政策，對2020年7月31日後在西城區購房並取得房屋產權證書的家庭，實施多校劃片（以下簡稱西城731政策）。
但是，多校劃片入學政策對控制北京學區房過快上漲作用有限。在教育資源不均衡的大背景下，剛需用戶會在現有政策的約束下，重新制定自己的學區房購買方案，新的熱門區域也會在供需關係的調整中再次湧現。
二孩政策的實施導致未來幾年適齡入學兒童數量增加，加劇了供需不平衡。今年5月，海淀將迎來1911政策實施後的第三次幼升小，西城將迎來731政策實施後的第一次幼升小，處於觀望期的家長們都在等待政策實施後的升學結果。在此期間，上海3月推出學區房新政，讓購房者對北京未來的政策走向充滿擔憂，這也給北京學區房市場帶來了更多的不確定性。
01
政策沒有按住學區房的房價
大部分購買北京學區房的家長，會把目光放在“東西海”區域，即東城、西城、海淀三個區。東西海中，又以西海兩個區更爲熱門，因爲這兩個區的教育資源相對來講更加優質。
記者探訪了被稱爲落戶神器的小區蜂鳥家園。該小區在海淀1911政策實施前，對口小學爲中關村第三小學。據民間排名，中關村第三小學是海淀區排名第一的小學。
購房中介介紹，海淀1911政策沒有實施細則，執行層面由各學校自己把控。
從2019及2020年的入學情況看，學位充足的情況下，即便購房較晚，2019年1月1日後購入學區房，孩子也有可能進入海淀1911政策實施前的對口小學。中關村第三小學這兩年的招生簡章中，蜂鳥家園一直在其義務教育範圍內。也就是說，如果政策沒有進一步變動，且學位充足，買蜂鳥家園就能上中關村第三小學。
不看均價看總價，是那些買學區房不爲自住，僅爲購買入學名額的家長們最重要的一條原則。這也是蜂鳥家園成爲落戶神器的主要原因。該小區內房源大部分爲四五十平方米的小戶型，低總價降低了家長們把孩子送入牛小的門檻。據安居客平臺數據，去年下半年來，蜂鳥家園的均價一路走高至約20萬元/平方米，漲幅約30%。
中介透露，超過限價18萬/平方米的房源僅掛在內網。蜂鳥家園的在售房源共有49套，但目前中介平臺APP上僅展示了6套，另外還有43套房源處於即將上架狀態。該中介一共給記者推薦了4套房源，3套均價都超過了20萬元/平方米，其中一套樓齡17年、面積約43平方米的房源在整個萬柳片區售價最低，總價爲870萬元。
蜂鳥家園最近一年的均價走勢。數據來源：安居客
蜂鳥家園約有1300套房，據中介平臺統計，該小區每年的成交比率可達10%。望子成龍的家長們盡己所能給孩子購買一個學位，使用完畢後再傳遞給下一個家庭。
據民間排名，海淀區一流一類小學共有5所，其中的中國人民大學附屬小學，在海淀1911政策實施前對口世紀城片區。該片區生源多，一般要提前三到四年落戶，才能保證被錄取。
通過世紀城片區的房子讓孩子進入牛小，需要提前3-4年就買房落戶，這使得該片區的購房熱度、均價低於蜂鳥家園。但房價自去年10月以來也水漲船高。晨月園去年售價最低的房源總價約500萬元，目前已經漲到了約700萬元，漲幅約40%
也有佛系的海淀家長，他們希望孩子能接受更好的教育，但也不願過度降低自己的生活品質。毛宇選擇了配套設施較爲完善的永泰東里，該小區的對口小學排名中等，但劃片初中裏的北京十一學校龍樾實驗中學、北京市第二十中學在海淀區處於中上游水平，孩子在派位入學時有可能會進入這兩所中學。去年5月，毛宇以均價7萬元/平方米購入了永泰東里的學區房，她之前做好了功課，該小區的房價從2016年開始就基本穩定在這個價格了。
相較於海淀熱門區域，西城學區房價格的增長更加緩慢平穩。金融街、德勝和月壇學區是公認的西城區教育資源最好的三個學區。記者探訪了金融街片區，該片區內的宏廟小學有宇宙中心小學之稱。據中介介紹，該小學90%以上的學生可以升入“西城四金剛”之一的北京師範大學附屬實驗中學。對於家長們來說，進入“西城四金剛”，意味着孩子的一隻腳已經邁進了重點大學的門檻。
海淀中介的手中一般都握有大把房源，金融街的中介就有些囊中羞澀的感覺。該片區的特點是出房率低，在售房源較少，今年3月底走訪時，整個片區在售一居室僅有三套。
業主誠心出售的房源，很快就能成交，但是中介說，“很多掛網的房源不一定能成交，有的業主只是想看一下市場情況，並不着急出手。”例如，某套一居室的業主對均價的預期高達23萬元/平方米，關於房子是否出售，他的想法時常會根據對市場的判斷髮生變化。
最終，中介給記者推薦了三套房，均價都在21萬元/平方米左右。看房當日記者得知，其中一套66.6平方米的房子已在前一天成交，成交價爲1330萬元。
在被問及該片區房源是否特別火時，中介的回答極爲謹慎，他強調售價都是業主自己決定的，中介最多是根據市場情況給業主建議。而最終的成交價是買賣雙方商定的價格，中介只是提供了交易平臺。
與海淀區相比，西城區的學區房價格處於穩中緩漲狀態。以金融街人氣小區榜第一名豐匯園爲例，據安居客平臺數據，去年8月以來，該小區房源均價一直在18-19萬元/平方米區間波動。
02
政策重新定義了什麼是好學區
貝殼研究院首席市場分析師許小樂認爲，西城731政策可以降低通過購買學區房上好學校的概率，進而降低大家對於學區房價格的一致性預期，但沒有改變市場的供需結構。經過一段時間的預期消化，房價會在新的估值基礎上，基於供需關係進行新一輪調節。
據金融街片區的中介介紹，西城731政策出臺後，7月前購買力被大量消耗。儘管8-9月市場較爲低迷。西單和宏廟兩所小學片區內兩個月僅成交了兩套房源。但是業主並未因此降低預期，都拒絕降價出售，成交均價僅有少許下降。進入10月，學區房市場再度回暖，重新恢復到了正常交易水平。
新政策沒有消滅學區房，但重新定義了什麼是好學區。此外，多校劃片政策下，下限高、差校較少的學區更受市場追捧。新街口外大街28號院位於沒有差小學的德勝學區，該小區的均價從去年10月的15萬元/平方米一路上漲至17萬元/平方米，漲幅約13%。
新街口外大街28號院最近一年均價走勢。數據來源：安居客
小學和初中教育資源都比較均衡的學區成爲新寵兒後，業主的預期也隨之發生改變。
萬曉的孩子將在2025年幼升小，準備購房時， 她的第一選擇是德勝學區。今年1月，她看中了一套880萬元的房子，業主第二天要求漲價10萬元，她勉強同意後，業主在來簽約的路上又要求再漲價30萬元，最後合同就沒簽成。春節前萬曉聽說這套房原有的兩個空掛戶可以遷出，價格已經漲到了970萬元，而去年5月該房源在中介平臺上線時的掛牌價僅爲810萬元。
類似的坐地起價事件，萬曉一共經歷了三次，有一次她已經付了定金，業主覺得賣便宜了，又把定金退給了她。無奈之下，萬曉放棄了德勝片區，最終在初中資源比德勝稍差的月壇片區買了房。
多校劃片落地前，既有家長爭分奪秒搶奪最後的窗口期，哄擡起一波漲價潮，也有家長主動放棄，規避未來的貶值風險。
張文在海淀1911政策發佈後，預判西城未來也會推行多校劃片的入學政策。如果購入西城較貴的學區房，多校劃片後房子的價值會下降。作爲金融從業人員，張文會考慮學區房的投資價值，他希望至少孩子上完學，轉手將房子賣出能不虧錢，支持他置換一套非學區面積更大的房子。
爲了規避房價出現大幅調整的風險，他選定了東西海中最早執行多校劃片政策的東城區。張文回憶，2019年的東城學區房市場還是買方市場，議價空間很大，他最後以均價12萬元/平方米買了東城區一流一類小學府學衚衕小學對應片區的學區房。
03
二胎增加了需求，政策帶來了不確定
許小樂分析，去年下半年開始的學區房漲價，是多種因素綜合作用的結果。
一方面，2019年底爆發的新冠肺炎疫情打亂了很多家長送孩子出國讀書的計劃，這部分家長迴歸國內教育體系，增加了學區房的需求。
另一方面，部分經營貸流入樓市，加大了購房槓桿，一定程度上也推動了房價的上漲。此外，西城731政策發佈，助推了部分西城購房者向海澱遷移，也是促進海淀熱門學區房價格上漲的一個因素。
許小樂認爲，房價是供需關係錯配的反映，家長們對於有限優質教育資源的競爭推動了學區房價格的上漲。把優質教育資源的蛋糕做大，纔是長久之計。
2013年12月，中國實施單獨二孩政策，2014年北京新生兒數量達到了近年來的峯值。2014年9月1日至2015年8月31日之間出生的兒童，正好在今年到了上小學的年齡，這也加劇了學區房市場的供需不平衡。
2015年10月，中國實施全面二孩政策。2016-2017年北京新生兒數量再次上漲。中介平臺人員預測， 2022-2024年，隨着適齡上學兒童增多，二胎房主持有房子的時間變長，學區房房源會更加緊張，房價也可能會隨之上漲。
北京市近年出生人數。數據來源：國家統計局
今年5月即將迎來海淀1911政策出臺後的第三次幼升小，海淀中介判斷短期內學區房價格不會再猛漲，大部分家長還在等待5月各小學發佈的招生簡章。如果招生簡章顯示，今年海淀1911政策的實施情況沒有太大變化，目前處於觀望狀態的購房者們大概率會考慮出手，這可能會導致房價進一步上漲。
而上海3月推出的學區房新政，讓部分購房者對北京未來的政策走向充滿擔憂，他們可能會延長觀望期。今年是西城731政策實施的第一年，具體實施情況尚未明朗，這也給北京學區房市場帶來了更多的不確定性。
截至發稿日，據安居客平臺數據，海淀及西城熱門區域的房源均價與3月基本持平或有小幅回落。
蜂鳥家園和金融街的中介都在4月再次聯繫記者，稱片區內出現了新的低價搶手房源。蜂鳥家園新出了一套總價850萬元的房源，而3月該小區房源的最低總價爲870萬元。
金融街片區新出了一套均價約19萬元/平方米的房源，與3月中介推薦房源的均價相比，也有所下降。
（應受訪者請求，萬曉、張文爲化名）
作者爲《財經》實習生和記者
