原標題：地產圈內卷，融創收編彰泰，孫宏斌截胡林中

旭輝林中快喫到嘴裏的“肉”，被融創孫宏斌“搶”了。

4月16日，融創中國（01918.HK）公告稱，融創西南集團與彰泰集團訂立合作框架協議，雙方將共同設立合資公司，接手彰泰所屬目標公司100%權益，交易對價約99.1億元。交易完成後，融創西南與彰泰分別持有80%及20%的股權。

此前一天，旭輝控股（00884.HK）剛剛宣佈，不再繼續與彰泰集團的合作，雙方從1月初首次宣佈合作至今，親密關係只維持了3個月。

彰泰是廣西“地產一哥”，已連續五年位於當地百億銷售軍團，2020年以224.5億的銷售額將“碧萬恆融”的區域公司甩在身後。無奈，未上市的彰泰集團，融資渠道狹窄，且面臨越來越多外來者的擠壓，被迫選擇賣身求生。

在收併購市場“長袖善舞”的孫宏斌，則快刀斬亂麻截了林中的胡。據悉，上述資產包項目主要爲住宅業態，可售建築面積約1162萬平方米，未售建築面積約825萬平方米，截至2020年12月31日總資產約487.16億元。

融創在旭輝與彰泰宣佈合作之後半路殺出，着實在行業意料之外。知情人士透露，彰泰在與旭輝的合作後期突然“跳價”，是導致雙方分手的原因之一，而對流量有着較大訴求的融創的出現，或許是彰泰放棄旭輝的主要原因。

去年未完成銷售任務的融創，今年銷售目標確定爲6400億，而集團披露的全年可售貨值約爲9000億，去化率需要超過70%，放到行業裏，這個目標並不算低。因此，繼續補貨對於融創來說不可謂不迫切了。據悉，此番接手的彰泰資產包預計全年可貢獻銷售額有望超過250億。

廣西“地產一哥”

如果孫宏斌不出現，今年地產圈首場併購大戲的主角將是林中。

今年1月7日，旭輝發佈公告稱，擬與彰泰按65：35的股權比例成立平臺公司，整合彰泰及旭輝在廣西原有項目和團隊，共同開發廣西市場。公司總部設在廣西南寧，由彰泰集團董事長黃海濤出任董事長，旭輝集團現江蘇區域集團副總裁胡翔出任總裁。

當時，雙方都聲稱是“合作”，但因協議中有潛在收購事項，業內認爲彰泰實則爲賣股權。不過，旭輝與彰泰的合作未公佈合作範圍、交易金額。“潛在收購事項的代價，將參考平臺公司2020年末綜合經審覈財務報表後，再進行釐定。”

在3月25日的業績會上，旭輝管理層還表示，公司財務、審計、法務團隊還在進行調研，財務審計和相關覈算將在三月底完成。然而，盡調後的旭輝改變了注意，以一紙公告宣佈交易結束，原因爲“進一步合作所需的條件不能在短時間內達成”。

一位接近該收購案的人士告訴第一財經，此類股權層面的合作流產，要麼是價格沒談攏，要麼是盡調時發現資產有問題，例如表外負債，一般在盡調時纔會發現。如今看來，給出近百億價格的融創，已成功將彰泰奪了過來。

具體而言，融創西南或其指定方將先設立一家平臺公司作爲合資公司，彰泰及其關聯方通過將目標股權全部轉入合資公司的方式，對目標公司進行重組。交易後，融創西南或其指定方持有合資公司80%的股權，彰泰及其關聯方共同持有合資公司20%的股權。 

與此同時，融創再次發揮“財技”，選擇分期支付。2021年4月底前，融創需支付第一筆29.73億元款項，其餘分別在2021年7月底、2022年1月支付。不過，所有分期款項均需額外支付8%的年利息。

截至2020年底，融創在手現金1326億元。2021年一季度，融創合同銷售金額達1162.8億元，同比增長88%。此次收購，對融創整體流動性的影響較爲有限。

再看彰泰集團，作爲廣西地產龍頭，何以走到賣身的地步？

數據顯示，2017~2020年，廣西全口徑銷售金額百億房企從4家增長到8家，彰泰連續五年位居其中。彰泰官網信息也稱，該集團剔除預收款項後的資產負債率爲62%、淨負債率爲15.7%、現金短債比爲2.4，“三道紅線”全數達標。

從上述信息看，彰泰仍穩坐“廣西一哥”的位置，但實際上，危機已經出現。這四年間，彰泰在廣西的銷售金額分別爲128.35億元、215.73億元、225.90億元、224.50億元，但它正面對越來越多龍頭的擠壓。

2017年，與彰泰同位於廣西百億陣營的有恒大廣西公司、碧桂園廣西區域、榮和集團；2018年榮和出局，多了龍光地產、陽光城；2019年，大唐地產、萬科入局；2020年，融創中國西南區域廣西公司上榜，銷售金額108.52億元。

面對“搶食者”的進入，彰泰坐不住了，最終向融創給出的百億價碼妥協。在業內人士看來，在房地產行業融資新規，土地出讓新規等新的遊戲規則之下，小企業生存的空間越發狹小，這或許是彰泰選擇依靠一棵大樹，自己退居小股東的主要原因。

融創的流量焦慮

低調已久的融創，已一年多未發起重量級的收購案。

早在2019年底，融創宣佈收購雲南城投集團持有的環球世紀及時代環球51%股權，交易對價約152.69億元。此後的2020年，融創專心於降負債、謹慎拿地、分拆上市，以儘快符合“三道紅線”要求。

到2020年底，融創成功降檔，僅踩中一條紅線。融創中國行政總裁汪孟德表示，2020年公司的三個指標得到大幅度優化；到2023年，公司的債務指標還會持續優化，最後一個指標會在2022年提前完成。

但是，在銷售業績達成上，融創沒有這麼順利。數據顯示，去年融創銷售金額5753億元，未完成6000億元銷售目標，同比漲幅約3.4%。相較而言，同臺競技的恒大、萬科、保利期內銷售業績漲幅分別20.3%、11.6%、8.88%。

“2021年，地產行業銷售規模會突破18萬億元，突破20萬億元也只是時間問題。”孫宏斌認爲，地產行業進入了好公司和頭部公司的“盛世年華”，遠不是大家想象的已無發展空間。看多行業前景的孫宏斌，決定繼續衝刺一把。

去年底，爲了實現降槓桿回現金的目標，融創下半年拿地動作較爲謹慎，但2021年伊始，畫風突變，融創便加大了拿地力度。

比如今年2月20日，融創聯合建發在上海普陀區以64.52億元摘得一宗地塊，溢價率36.15%，成交樓面價爲8.43萬元/平方米。最近的4月13日，融創經過377輪競價、溢價率90.62%，以10.16億元競得徐州銅山區一宗住宅用地，樓面價11839元/平方米，同樣刷新當地樓面價新高。

克而瑞數據顯示，今年一季度，融創新增貨值704.1億元，其積極性遠超去年第三、四季度，多個城市土拍現場，頻繁閃現融創奪地身影。

公開市場拿地的同時，融創此番收編土儲貨值達700億的彰泰集團，則是再度祭出了自己的併購必殺技，快速擴充土儲規模。

公告顯示，彰泰注入與融創合作的平臺公司的項目爲57個，包含54個房地產開發項目及3個代建項目。截至2020年末，目標公司計容未售建築面積約爲825萬平方米。

融創表示，彰泰是廣西領先的房地產開發公司，且在雲南、江蘇、江西、湖北等地均持有房地產項目。本次合作有助於與彰泰集團強強聯合，進一步鞏固其在廣西壯族自治區的領先地位及市場影響力。