導讀：4月20日，佛山住房公積金中心發佈最新通知，擬對租房提取條件、租房提取額度等作出調整。

此次調整後，每年租房最高可提取額度將從原先的60480元降至7128元。

事實上，不止是佛山，2020年以來，還有不少城市在公積金方面採取了“收緊”措施。

來   源丨21世紀經濟報道

作   者丨王帆、葉麥穗

4月20日，佛山住房公積金中心發佈《關於調整我市繳存職工提取住房公積金支付房租辦法的通知（徵求意見稿）》（以下簡稱“徵求意見稿”），擬對租房提取條件、租房提取額度等作出調整。

2018年，佛山曾調整過一次公積金提取標準，其中，對於租房者，住房建築面積最高不超過144平方米(或套內面積120平方米)，每平方米租金標準最高不超過35元/月。若按照最高標準計算，租房每月最高可提5040元，一年最高可提60480元。

此次調整後，每年租房最高可提取額度將陡然降至7128元。

佛山只是一個縮影。當前，包括南通、合肥、貴陽、武漢等城市都不同程度地存在公積金流動性緊張的問題，有的城市已經出臺了“收緊”措施。而在分析人士看來，公積金額度的緊張，一定程度反映了當地房地產市場的熱度，後續還需要關注相關的調控政策。

佛山再度發出公積金“收緊”信號

關於租房提取額度，上述《徵求意見稿》規定，租住商品住房的，最高提取額度按住建部門公佈的住宅指導租金標準的55%乘以公租房建造標準(建築面積60平方米，個人爲30平方米)確定。每次最多可提取當前提取年度的額度，不往前追溯。

《徵求意見稿》附上了2021年租住商品住房提取標準：2021年度(2021年7月至2022年6月)可提取額度最高爲7128元(36元/平方米/月×55%×30平方米×12月)。

根據佛山此前的政策， 2018年7月前，可提取的最高額度以“租房面積144平方米、租金23元/平方米”的標準計算；2018年7月後，可提取的最高額度是以“租房面積144平方米、租金35元/平方米”計算的。

這意味着，佛山此次租房可提取的額度大幅降低，由此前每年最高60480元降至7128元。

而就在不久前的3月31日，佛山住房公積金管理中心還發布了《關於調整我市住房公積金抵押貸款政策的通知》，主要調整了三方面內容：一是限制房屋可貸面積標準，按照“單套住房套內建築面積120平方米以下或單套住房建築面積144平方米以下”的規定執行；二是下調了最高貸款額，個人最高貸款額度從50萬調整爲30萬；三是調整房屋套數認定標準，停止向已有兩套住房的繳存職工家庭發放貸款。

佛山公積金管理中心曾解釋，2017年至2020年期間，佛山住房公積金繳存及貸款本金回收流入平穩增長，但職工對住房公積金的使用需求一直處於高位，致使住房公積金資金流動性不足，雖然已實行了貸款輪候發放，但仍未能解決貸款資金缺口逐漸增大的問題，爲防範資金流動性風險，根據國務院《住房公積金管理條例》適時調整最高貸款額。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，2020年開始，各地購房市場明顯活躍，尤其是長三角和珠三角的一些城市出現了“搶房”現象，這使得公積金支持購房面臨一定的壓力。

哪些城市存在公積金流動性風險？

事實上，不止是佛山，2020年以來，還有不少城市在公積金方面採取了“收緊”措施。

其中，2020年10月，武漢住房公積金管理中心出臺暫行辦法，提出了三條措施：收窄異地個人貸款範圍，湖北省內和長江中游城市羣合作城市以外，其他省市的住房公積金異地個人貸款申請不予受理；收緊商轉公貸款的範圍，商轉公貸款的範圍僅限於首套房；限制職工個人的提取，職工個人申請公積金貸款前，前六個月如果提取過住房公積金，貸款將暫緩受理。

在衡量公積金流動性風險方面，有一個“個貸率”指標，即個人住房貸款餘額與繳存餘額之比。武漢公積金管理中心指出：如若公積金流動性過剩，即個貸率在85%以下時，實施積極寬鬆的住房公積金貸款和提取政策，加大對購房繳存職工的支持力度；如果出現流動性不足，個貸率超過85%時，則按三級響應進行調控。

但從2020年6月初到10月15日，武漢公積金個貸率從82.33%上漲到89.04%，呈現較快上升趨勢。

4月14日，貴陽住房公積金管理中心發佈《關於啓動住房公積金流動性風險三級響應的通知》，提出的措施包括：調整住房公積金個人住房貸款額度和第二套住房公積金個人住房貸款政策，暫停異地個人住房公積金貸款業務，控制“商轉公”貸款規模等。

貴陽市住房公積金管理中心稱，近年來，全市住房公積金個人住房貸款率持續超過95%以上，住房公積金流動性已嚴重不足。

4月19日，合肥市住房公積金管理中心發佈《關於進一步加強住房公積金提取管理工作的補充通知》，其中規定，同一套住房頻繁交易提取（12個月內兩次以上），不予提取。

告急！10城公積金個貸率超過95%

圖/圖蟲

房地產市場繼續火爆，今年一季度樓市銷售創新高，全國平均房價破萬。

調控政策進一步加強，公積金貸款相關政策也在收緊，根據上海易居房地產研究院的數據，有10個城市的公積金個貸率告急，除了此前觸及紅線的貴陽之外，還包括南通、合肥、宿州、欽州、蕪湖、洛陽、衢州、柳州和福州。

貴陽率先掛起“免戰牌”

近期全國重點城市房地產政策以偏緊爲主，一個重要表現就是公積金貸款相關政策在收緊。

此類收緊動作，幾乎都和公積金流動性不足的問題有關，同時也說明部分城市住房投資過熱、公積金出現透支的現象。疫情期間，全國部分重點城市房屋交易市場明顯升溫，這使得公積金貸款處於高位運行狀態。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認爲，在流動性把控不到位的情況下，公積金資金池將會告急，進而出現無錢可提可貸的風險。此類問題和風險需要密切關注。住房公積金市場的穩健運行，本身也是落實房住不炒、穩定房地產金融市場的重要保障。尤其是在當前市場環境中，房地產政策更應該有“滴水不漏”的效應，住房公積金市場的日常運行需要更爲密切的監測。只有這樣，才能真正規範住房公積金繳存和貸款工作、保障住房公積金繳存職工的合法權益，進而防範住房公積金資金的運行風險。

4月14日，貴陽市住房公積金管理中心發佈《關於啓動住房公積金流動性風險三級響應的通知》，將於4月15日起執行。包括調整住房公積金個人住房貸款額度和第二套住房公積金個人住房貸款政策，暫停異地個人住房公積金貸款業務，控制“商轉公”貸款規模等。貴陽市住房公積金管理中心稱，近年來，該市住房公積金個人住房貸款率持續超過95%以上，住房公積金流動性已嚴重不足。

有專家表示，貴陽市去年就存在的公積金髮放貸款和繳存金額不匹配矛盾，以及連續走高的新房價格，都加劇了貴陽市住房公積金的流動性風險。本次貴陽實施的三級響應措施，屬於較爲全面的收緊性條款，將有效壓降公積金貸款購房規模，併爲樓市降溫。再加上貴陽市發文進一步放寬降低住房公積金繳存比例條件、放寬緩繳住房公積金條件，相信貴陽住房公積金流動性不足的問題將得到有效緩解。

公積金收緊的調控手段主要有5種

借鑑貴陽今年3月份發佈的政策，即《貴陽市住房公積金流動性風險管理暫行辦法》，對個貸率進行三級分類，如下：

1）個貸率低於85%爲一級響應，屬於流動性過剩，應實施積極寬鬆的住房公積金貸款，加大對購房繳存職工的支持力度。

2）個貸率在85%（含）—95%之間爲二級響應，應實施穩健的住房公積金使用政策。

3）個貸率在95%（含）以上爲三級響應，應實施適度收緊的住房公積金使用政策。

根據上海易居房地產研究院的數據，目前個貸率超過95%的城市有：南通（127%）、合肥（107%）、宿州（104%）、欽州（100%）、蕪湖（99%）、洛陽（98%）、衢州（98%）、柳州（98%）、福州（96%）和貴陽（95%）。目前，這10個城市的公積金告急，需要重點監測和嚴管。從其和房地產交易市場的關係看，此類城市普遍屬於樓市相對熱的城市，如南通、合肥等。而從公積金相對應的政策看，此類城市應該實施適度收緊的公積金使用政策。

除了此類公佈一季度末數據的城市外，海易居房地產研究院的數據還顯示，根據部分公佈2020年末個貸率數據的城市，部分城市數據如下：南陽（57%）、深圳（71%）、長治（79%）、武漢（90%）、三門峽（90%）、渭南（91%）、資陽（91%）、煙臺(95%)和無錫（106%）。從數據可以看出，部分城市去年年底個貸率明顯偏高，如無錫就已進入三級響應階段。而部分城市數據較爲反常，如深圳。不過這恰說明了一個問題，即深圳公積金貸款市場的問題並不大，市場躁動更多源於違規資金如經營貸的進入。

嚴躍進表示，公積金流動性不足的問題，會使得公積金的貸款出現各類壓力。從公積金貸款可持續和平穩性的角度出發，公積金貸款市場確實需要積極管控和引導。近期全國部分城市紛紛收緊了公積金貸款等政策，形成了非常好的政策效應和市場預期。嚴躍進認爲，公積金收緊的調控手段主要包括五種模式，即收緊貸款額度、放緩貸款速度、停止相關業務、收緊租房提取額度、嚴管騙貸行爲等。