物業管理行業一定會出現千億市值的公司，潘軍一語成真。作爲第一家上市的物業股，潘軍對物管行業的信心與彩生活業績形成了強烈的反差。這位物業老將正試圖二次創業，帶領彩生活走出泥潭。

2020年彩生活實現營業收入35.96億元，同比下降6.46%；實現毛利12.08億元，同比下降10.89%；實現淨利潤爲5.42億元，同比微增1.19%。同期毛利率爲33.58%，較上年同期下降1.67個百分點；淨利率爲15.07%，較上年提升1.14個百分點。

目前43家物業股中，彩生活是唯一營收下滑的，且近3年業績停滯不前。

迷失的增長方向

從業務結構來看，彩生活分爲物業管理服務、增值服務、工程服務，三大業務2020年收入佔比分別爲91.33%、7.13%、1.55%。2020年疫情影響下，物業管理服務收入下降1.7%、增值服收入下降36%、工程服務收入下降45.6%。

目前以獨立第三方項目爲主的物管公司中，新大正、中奧到家均實現了營收的正向增長。疫情爲何單單對彩生活影響如此之大？

彩生活解釋稱，增值服務下降主要由於1）新冠疫情期間銷售活動受限及物業銷售量大幅減少所致；2）線上推廣服務因爲E理財相關佣金減少，疫情期間線上投資需求減少；3）集團業務轉型，其他增值服務減少。工程服務則由於公司車位模式下交易量減少及轉型等因素。

從細節可知，不僅僅是疫情影響這麼簡單。

拉長時間線來看，彩生活增值服務收入從2019年開始連續2年下降，而工程服務近5年有4年收入是同比下降的。物業管理服務收入在2016年、2018年有高速增長表現，近2年增長緩慢。這導致公司2016-2020整體營業收入增速分別爲62%、21.4%、121.7%、6.4%、-6.4%。2018年併購萬象美后，總收入在36億元左右停滯不前。

與其說是增值服務沒有發展起來，倒不如說彩生活可能迷失了方向。從各業務收入佔比可以發現，從2018年開始物管收入居高不下，即便是在增值服務大增的2017年，基礎物業管理服務收入佔比也達到了75%。

彩生活2014年上市，2016年開始講社區O2O的故事，該業務在2017年出現較大增幅，2018年增速開始下滑。在這期間彩生活也沒閒着。2015年收購開元國際、2016年收購萬達物業、2018年萬象美並表，雖脫胎於房企花樣年，但彩生活依靠併購得以壯大。

一邊需要消化併購帶來的整合，另一邊希望大力發展社區增值服務，最後呈現出來的業績很不好看。資本市場的故事需要有業績支撐，投資者纔會買單。

但這並不代表增值服務沒有前景。相反，年初住建部發布《關於加強和改進住宅物業管理工作的通知》，提出“鼓勵有條件的物業服務企業向養老、托幼、家政、文化、健康、房屋經紀、快遞收發等領域延伸，探索“物業服務+生活服務”模式，滿足居民多樣化多層次居住生活需求。彩生活或許是過早的開始了探索。

空有面積收入甚低

截至2020年末，彩生活在管面積爲361百萬平方米，較去年新增1.3百萬平方米；合約面積爲563百萬平方米，較去年新增1.4百萬平方米。儲備率維持不變，爲0.56。

過去一年多的時間裏，彩生活在進行調整。沒有併購也沒有母公司輸送，公司規模是停滯的。憑藉3.6億平方米的規模，彩生活目前仍可以稱得上頭部物企，但競爭者變多了。雅生活服務併購中民投物業後在管面積爲3.74億平方米，恒大物業在管面積也有3億平方米。

物業次新股手握募集資金都在併購跑馬圈地，彩生活卻表示併購寧缺毋濫。“我們在上市前就完成了85家公司的併購，上市後我們又是收購了126家公司，加在一起接近200家物業，彩生活應該是全行業收併購最多的。”

追求質量、健康、更有價值的面積增長，這是彩生活未來要做的，而不是不顧效益盲目擴張規模。“本集團專注於通過口碑與品牌進行內生式新委聘擴張。”年報寫道。

爲何會出現這般言論？究其緣由，彩生活收併購的吸收效果可能不太好。在彩生活業績會上，管理層坦言2014年-2019年有一些併購，由於分公司帶來一些效益比較差的項目，我們採取比較主動的方式進行撤出，這也是造成收入下降的主要原因。

Wind數據顯示，同期公司毛利率從2015年的54.9%下降至2020年的33.6%，淨利率從2015年的22.4%下降至2020年的15%。ROE從2015年的14.5%提高至2017年的20.2%，後下降至12.2%。

另一方面，彩生活雖然在管面積居於頭部，但坪效行業最低，每平方米麪積創造的收入爲9.97元。以至於頭部物企營收在百億左右，而彩生活僅36億元，差距甚大。可謂空有面積缺“裏子”。對比碧桂園服務、雅生活服務，彩生活物業管理服務這項業務收入就差其他家一大截。是因物業費過低還是收繳率過低，亦或是虧損項目較多，可能只有彩生活自身最清楚。

從主導彩生活互聯網模式發展的唐學斌，到重拾線下、重拾物業基礎服務的黃瑋，2021年彩生活的CEO重新變爲潘軍。過去一年半時間，彩生活一直在對公司的人、事、錢進行調整，債務結構得到優化。潘軍稱調整已經完成，接下來重新選擇走回行業主流的道路，以物業管理服務爲核心。

4月15日，彩生活宣佈3020萬元從母公司花樣年控股手中收購深圳市中安信保險全部股權。年初花樣年地產集團副總裁朱國剛加入彩生活董事會擔任執行董事，表示來會與母公司地產有更多交集。

至於如何迅速拯救頹廢的業績，還是個大難題。