原標題：商業銀行房貸博弈加劇 後半年額度將緊上加緊

冉學東

儘管房住不炒政策的貫徹落實愈加嚴厲，但是從銀行信貸來看，商業銀行在房地產信貸資產的佈局仍然大幅上漲，這一點從今年一季度居民信貸增速情況可以看出來。

央行披露的數據顯示，今年一季度人民幣貸款增加7.67萬億元，同比多增5741億元。住戶貸款增加2.56萬億元，其中，短期貸款增加5829億元，中長期貸款增加1.98萬億元。

一般而言，居民中長期貸款基本上被看做是房地產貸款，我們看去年的增量，去年一季度人民幣貸款增加7.1萬億元，同比多增1.29萬億元。住戶部門貸款增加1.21萬億元，其中，短期貸款減少509億元，中長期貸款增加1.26萬億元。

由以上數據可以看出，今年一季度居民中長期貸款多增加了0.76萬億元。

考慮到去年一季度是疫情最嚴重的一季度，房地產銷售受到嚴重影響，去年的房地產銷售下滑比較大。

我們再和2019年比。2019年一季度人民幣貸款增加5.81萬億元，同比多增9526億元。住戶部門貸款增加1.81萬億元，其中，短期貸款增加4292億元，中長期貸款增加1.38萬億元。

今年一季度居民中長期貸款比2019年多增加了0.6萬億，那就是兩年中，每年多增加0.3萬億，而2018年一季度居民中長期貸款增加1.29萬億元，2019年一季度同比只增加了0.09萬億。

可以得出結論，今年一季度商業銀行房地產信貸是超增的，儘管監管層面對於房地產的調控越來越嚴厲，但是商業銀行信貸這塊沒有取得明顯效果。

其實，去年由於受疫情影響，各商業銀行的房地產信貸增速也是受影響的，但即使如此，各商業銀行在房地產信貸領域仍然是卯足了勁加油幹。上市銀行去年年報披露信息顯示，雖然國有六大行房地產貸款佔比均達標，但建設銀行和中國銀行已經逼近40%的標準線，此外郵儲銀行、招商銀行、中信銀行、興業銀行等股份制銀行及一些中小銀行的個人住房貸款佔比已經碰觸紅線。

一季度居民部門新增中長期貸款創下近10餘年單季度最高水平，比2019年、2020年同期增幅都較大；而且今年一季度居民中長期貸款在整個新增貸款中佔比達25.8%，可見一季度已經嚴重透支了全年的房地產投放額度。

從微觀主體商業銀行而言，房地產貸款仍然是最好的資產，投放就賺錢，而且利率高；但是從宏觀角度而言，房地產信貸增速過高，會推高房價，助長房地產泡沫，不利於房住不炒的調控精神。

爲了從金融方面進一步管控房地產風險，金融監管部門去年出臺一系列政策，一個就是所謂“三條紅線”，一個是房地產信貸集中度管理制度。

房地產三條紅線的具體內容爲：剔除預收款後的資產負債率不超過百分之七十，淨負債率不超過百分之百，現金短債比不小於1。如果觸碰以上三條紅線，監管層將要求金融機構對相應房企的全口徑債務進行限制。由此對房地產企業分爲四檔進行管理，分別是：若上述三項指標全部“踩線”，有息負債不得增加；若指標中兩項“踩線”，有息負債規模年增速不得超過5%；若只有一項“踩線”，有息負債規模年增速可放寬至10%；若全部指標符合監管層要求，則有息負債規模年增速可放寬至15%。

房地產貸款集中度管理制度是指，商業銀行其房地產貸款餘額佔比及個人住房貸款餘額佔比應滿足人民銀行、銀保監會確定的管理要求，即不得高於人民銀行、銀保監會確定的相應上限。具體來看，銀行業機構分爲中資大型銀行、中資中型銀行、中資小型銀行和非縣域農合機構、縣域農合機構、村鎮銀行五檔，房地產貸款佔比上限分別爲40%、27.5%、22.5%、17.5%和12.5%，個人住房貸款佔比上限則分別爲32.5%、20%、17.5%、12.5%和7.5%。

也就是說，如果按照這兩個新政嚴格執行，去年房地產信貸低增速，還有好幾個銀行觸碰紅線，今年一季度已經達到如此高的房地產信貸增速，那麼剩餘的三個季度中，房地產信貸額度將非常緊張，這對房地產價格以及房地產投資將產生很大影響。