原標題：樓市調控再度升級：全國房貸利率連漲三個月，北京一個月內四提學區房

本報（chinatimes.net.cn）記者李凱旋李未來北京報道

LPR已經連續12個月保持穩定，而房貸利率水平近3個月連續上調。同時，銀行面臨着“兩道紅線”的壓力，放款額度縮減，並同步帶動了放款期限延長。業內人士認爲，這是樓市調控效果進一步釋放的表現。

不僅如此，在宏觀層面上，各地也在不斷對樓市調控進行“加碼”，政策工具箱日益完善。

4月22日，北京市發佈了《關於進一步加強房地產市場秩序整治工作的通知》。文件對經營貸炒房、嚴控學區房炒作等進行了明確的規範與限制，《華夏時報》記者注意到，這已經是北京市一個月內第四次提到學區房。而此前一週，全國多地則密集出臺樓市調控政策。4月16日，北京、廈門、寧波、合肥、南京等城市相繼發佈樓市調控加碼政策，涉及到嚴控學區房炒作、收緊限購和稅費、設立二手房指導價等方面。

2020年上半年，受到疫情的影響，全國房地產市場的銷售在經過了“斷崖式”下跌後處於恢復階段。不過，可以看出，房子作爲一個“特殊商品”，市場迅速回溫，成交量和成交單價均同比2019年出現了上漲，近期調控與房貸雙線收緊，是否意味着房地產在疫情衝擊下的政策寬容期已經過去，未來將迎來相對緊縮的新階段？

炒作學區房再遭嚴控

4月22日，北京市發佈了《關於進一步加強房地產市場秩序整治工作的通知》。文件提到，從即日起進一步加強房地產市場秩序整治工作，對於近期羣衆反映強烈的機構炒作學區房等問題，依法從嚴懲處，規範市場秩序。

關於此次整治工作，諸葛找房數據研究中心分析師陳霄對《華夏時報》記者表示：“此次的查處重點就是受關注較高的學區房炒作。近期，北京部分板塊學區房熱度飆升，其中不乏一些投機機構和羣體炒作的現象，帶動產生了一波恐慌情緒，學區房的價格被抬高。”

在2020年4月30日，北京市西城區發佈了一則入學新政，明確在西城區購房並取得房屋產權證書的家庭適齡子女申請入小學時，不再對應登記入學劃片學校，全部以多校劃片的方式入學。不過，新政固然對市場有一定的震懾作用，但北京熱點區域的學區房成交量和成交價格一直未能走低。

2021年4月份，北京市已經是連續4次提及到了學區房，其中包括髮布學區房炒作專項檢查治理工作的進度與執行情況，有6家中介門店因此停業整改。

隨後，北京學區房最熱的區域之一西城區對房地產市場較爲活躍、房價較高的德勝街道、金融街街道的部分房地產經紀機構開展了聯合執法檢查。有房地產中介從業人員向《華夏時報》記者表示，在這兩個街道，學區房的價格高點曾一度觸及到20萬元/平米。

4月19日，北京市教委再次提及到“多校劃片”，明確2021年北京市將進一步加大多校劃片，穩妥地推進以多校劃片爲主、單校劃片爲輔的招生辦法。“信號燈”已經是頻繁亮起了。

陳霄認爲，從長遠來看，要真正解決學區房的問題，從根本上還是要解決教育資源均衡分配的問題。3月16日，上海發佈了一則高中階段學校招生錄取改革實施辦法，被稱爲是“最嚴學區房新政”。

究其原因，上海市決定打破上學資格與學區之間的聯繫，採用名額分配到區招生錄取和名額分配到校招生錄取兩類方式，合計佔市實驗性高中招生總計劃的50%-65%。這一政策的調整是上海市教育資源逐漸公平化的一大體現，而超高價的學區房也在此背景下失去了大部分的支撐力。

房貸利率連月走高

宏觀層面上的調控“平鋪直敘”，微觀層面的調控幾乎也是緊隨其後，最主要的一點便顯現在房貸利率方面。融360數據研究院發佈的數據顯示，2021年4月份，全國42個重點城市首套房貸款平均利率環比上漲了4BP，爲5.31%；二套房貸款平均利率環比上漲了2BP，爲5.59%，而這是自2021年2月份開始上漲以來連續第3個月上漲。此前，在2020年3月份至2020年底，全國房貸利率水平曾一直呈現下降的趨勢。

同時，貸款的放款週期也有所上升，貝殼研究院發佈的數據顯示，2021年4月份，全國重點60城的平均放款週期升高至了46天，呈現出了高位調整態勢。另一方面，與房貸利率緊密相關的LPR已經是連續12個月保持不變，1年報價3.85%，5年期以上報價4.65%。

要知道，自LPR機制實行初期，報價下調“屢見不鮮”。2020年2月份，新冠肺炎疫情暴發，並對房地產市場造成了較大的衝擊，開竣工面積及銷售呈現“斷崖式”下滑。隨後，在2020年4月份，LPR報價創下了自機制實行以來的單月最大降幅，1年期下降了20個BP，5年期以上下降了10個BP。

“主要是在2020年，房貸的管控相對來說沒有當前這麼嚴格，有很多經營貸也流入樓市。這也導致了熱點城市的房價有所上漲。進入到2021年之後，各地對於房貸的管控力度增加，房貸利率水平和放款週期都有所提高。”一位TOP20房企財務方面的負責人向《華夏時報》記者表示。

4月22日，在北京市的新一輪房地產市場秩序整治工作中，嚴防經營貸違規流入樓市也是一項工作重點。事實上，自2021年開年以來，就有包括北京、深圳、廣州等城市對經營貸炒房進行了全方位的“圍剿”。

此前，中國銀保監會辦公廳、住房和城鄉建設辦公廳、人民銀行辦公廳3部門聯合發文表示，嚴控經營貸違規流入房地產市場，加強貸中貸後管理，一旦發現貸款被挪用於房地產領域將立刻被收回，並追究相應的法律責任。也就是說，經營貸炒房已經成爲了“過去式”。

而房貸利率水平、放款期限則與房地產市場息息相關。日前，銀保監會統信部副主任劉志清表示：“房地產貸款增速進一步下降，2021年一季度末降至了12%，爲8年以來的最低水平，繼續低於各項貸款增速。”

另一個信號是，目前，銀行面臨“兩道紅線”，分別是房地產貸款餘額佔比上限和個人住房貸款餘額佔比上限。“一季度銀行購房貸款規模較高，在一定程度上會擠壓二季度及下半年的信貸額度，部分‘踩紅線’的銀行面臨較大的調降壓力。”貝殼研究院首席市場分析師許小樂如此認爲。

在房地產集中度的管理下，房貸利率的實際水平和LPR之間的背離越來越大。銀行信貸額度收緊、房貸加息、放款期限延長等一系列市場表現則促使了樓市的調控效果繼續釋放。許小樂預測，未來，除熱點大中城市之外，預計會有更多的城市進入房貸加息的行列，樓市的成交量也將維持高位調整的狀態。

樓市進入階段性調整？

“去年受到疫情的影響，上半年市場的成交量都比較低。LPR的下調等在一定程度上的確促進了房地產市場的成交。”上述房企相關負責人向《華夏時報》記者表示。在經歷了一年的“寬鬆”之後，2020年全國房價再創新高。

國家統計局發佈的數據顯示，2020年，全國商品房銷售面積爲176086萬平米，環比上漲了2.6%。同時，商品房銷售額爲17.26萬億元，環比上漲了8.7%。按照這個數值進行計算，全國商品房均價爲9860元/平米，漲幅達到了5.8%。

可以看出，在疫情得到了控制之後，樓市的需求並未受到疫情的影響而逐步消失，房地產市場迅速出現反彈，銷售面積和銷售單價都有所增加。樓市的小幅“升溫”可以說一直延續到了2021年一季度。

以北京爲例，貝殼研究院提供給《華夏時報》記者的數據顯示，2021年一季度，北京新房市場成交套數達到了21365套，成交面積爲260萬平米。2020年同期樓市受疫情影響嚴重，數據之間並無絕對的可比性。但這個數據相比較2019年同期還是增長了55.2%。

價格方面，2021年一季度，北京新房市場的成交價同比小幅上漲了2.1%，達到了5.25萬元/平米。同時，貝殼研究院方面向《華夏時報》記者表示，二手房的成交量的增速也在30%以上。

許小樂認爲，一季度成交量有所上漲與新房市場集中供應有關，隨着調控的不斷加碼，後續成交量增速也會有所放緩。值得關注的是，自2021年年初至今，全國房地產的調控政策次數已經超過了140次，頻率甚至高過“一天一策”。其中包括廣州強化人才購房政策管理，人才購房需要1年社保；上海實施住房限售，購房合同網籤備案滿5年後方可轉讓。

目前，政策工具箱是防止房地產市場出現“火苗”的主要工具之一。4月15日，中共中央政治局常委、國務院副總理韓正在省部級幹部建立現代財稅金融體制專題研討班座談會上再一次表示，要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，不把房地產作爲短期刺激經濟的手段。同時，韓正說：“加強房地產市場調控，不斷完善政策工具箱，促進房地產市場平穩健康發展。”