原標題：要求剛需購房者需35歲以下，高房價會吞噬合肥的“風投”紅利嗎？

合肥的調控政策不僅相對寬鬆

而且出臺時間較晚

合肥，又一次站到了輿論的聚光燈下。

不過，這次不是因爲最牛“風投”城市，也不是因爲邁入萬億俱樂部，而是因爲高房價。

近日，有媒體爆出，合肥發佈的《關於新建商品住房公證搖號公開銷售有關事項的通知》將搖號選房的“剛需”認定條件加入年齡限制，規定“登記購房人登記購房之日時年齡在35週歲以下”，引發輿論高度關注。

事實上，過去幾個月，這個二線城市的樓市剛剛經歷了一輪瘋漲，部分學區房的價格甚至上漲了近50%。4月8日，住建部專門約談了包括合肥在內的5個城市的政府負責人，要求堅決遏制投機炒房。

火熱的合肥樓市，怎樣才能迴歸到應有的理性水平？過快上漲的房價，會不會吞噬這座城市的“風投”紅利？

合肥一樓盤銷售中心。圖/中國新聞圖片網

“瘋狂”的樓市

合肥這輪樓市異動，在2020年第四季度已現端倪。

根據世聯行的觀察，疫情後的3~6月，合肥新房市場成交量同比上升；10~12月，土地市場火熱傳導到樓市；11~12月，西南板塊新房出現一房難求的現象。

進入2021年，隨着學區房週期到來，恐慌情緒蔓延至合肥政務區等熱點學區。當地中介從業者張明（化名）告訴中國新聞週刊，除了佔學位外，購房者還帶着資產保值的訴求，提前入手學區房，這也導致學區房供需關係驟然緊張。

有業內人士透露，在合肥濱湖、高新區等熱點區域，通過各種手段炒作房價的現象屢有發生，其中包括捂盤惜售、經營貸入市、散播恐慌情緒等。受此影響，部分樓盤的價格快速上漲，一些人通過倒賣房號獲利。

克而瑞中國房地產數據顯示，今年前兩個月，合肥二手房累計成交量達到148萬平方米，同比增加444%。在11個二線城市中，處於領漲地位。

官方數據顯示，3月合肥市區共網籤住宅5327套，環比上漲30%，同比上漲24.1%。

具體板塊而言，以政務區和濱湖區爲首，房價均在3萬元/平方米以上。上述板塊生活設施相較健全，教育資源較優質，價格一直居高不下。蜀山區、廬陽區、包河區緊隨其後，房價也有達到了2萬元/平方米以上。剩下的瑤海區、新站區與合肥北城區房價也都達到了1.5萬元/平方米以上。

合肥政務區的一些優質學區房，價格一度漲到了6萬元/平方米，比去年同期提高了50%。

隨着價格上漲，不少剛需購房者開始恐慌。

今年一直在看房的購房者李玥告訴（化名）中國新聞週刊，她發現不少開發商會優先提供給全款支付的購房者。而二手房市場則一天一個價，政務區、濱湖區、高新區充斥不少炒房客。

有媒體報道，市場火熱下，合肥樓市也出現了一些違規現象，有些樓盤甚至還要加付“號頭費”。

4月5日，合肥市住房保障和房產管理局發佈《關於進一步促進我市房地產市場平穩健康發展的通知》，從八個方面加強樓市調控，包括穩定增加居住用地供應、實行市區學區內成套住房入學年限政策、深化住房限購措施、實行市區熱點樓盤“搖號+限售”政策、從嚴調控商品住房價格、加強住房貸款審慎管理、加大租賃住房建設力度，以及嚴厲打擊各種房地產市場亂象。

這也被業內稱爲合肥“新政八條”。

新政出臺後，合肥貝殼研究院數據顯示，在4月6日至11日，《通知》中限購區域，二手房的成交價格較前一週，普遍出現了不同程度的回落。

不過，合肥“新政八條”能否從根本上摁住蠢蠢欲動的樓市，仍有待觀察。

“把合肥還給剛需”

合肥房價較高與該市的調控政策密切相關。

有分析認爲，相比中西部其他省會城市，合肥的調控政策不僅相對寬鬆，而且出臺時間較晚。

以限售政策爲例，直到此次“新政八條”出臺，合肥才明確提出搖號所購房源自取得不動產權證之日起3年內不得上市交易的限售政策。

而早在2017年，鄭州房產調控政策就明確指出，在鄭州市行政區域內，2017年5月3日（含）之後購買的住房，自取得《不動產權證書》之日起不滿3年的不得上市轉讓。

長沙更是在2016年11月就正式出臺了“長七條”，對限購人羣及限貸政策則有了明確的規定。隨後3年，長沙又出臺了一系列密集調控政策。從限購到限售、限企、限地價，再到差別化購房資格、差別化信貸、差別化稅收等政策。其中2017年出臺的，稱爲史上最嚴厲調控的6.25新政更是規定：在限購區域內，須拿證滿4年後方可購買第二套住房；商品住房須取得不動產權屬證書滿4年後方可上市交易。

輿論指出，過於寬鬆的限購政策，沒有起到堵住炒房客的作用。比如，在合肥當地戶口買二手房不限購。開發商爲了快速回籠資金，提高首付甚至全款優先，讓很多剛需購房者買不到房。

在住建部主管的中國建設報官方微博下，合肥網友一窩蜂留言，希望住建部前往合肥督查，當地也管管樓市亂象。

“把合肥還給剛需！”有的網友還打趣，怕買不到合肥的機票，就衆籌給住建部領導買機票，懇請他們來看看。

有人還編出一首打油詩：“四千月薪，五萬房價，六個口袋湊七十萬首付八成買不到房”。

4月16日，合肥發佈的《關於新建商品住房公證搖號公開銷售有關事項的通知》，更是將搖號選房的“剛需”的認定條件加入年齡限制，規定“登記購房人登記購房之日時年齡在35週歲以下”。

關於爲什麼把“剛需”年齡限制在35週歲以下，不論是業內人士還是相關輿論，同樣充滿困惑。

另一方面，合肥地產市場供需失衡，導致近期房價持續上漲。

數據顯示，2020年合肥新建商品住宅銷售備案135305套，銷售備案面積1519.01萬平方米，同比增長31.3%；二手住宅成交83344套，成交面積783.31萬平方米，同比增長6.67%。

合肥全市商品住宅庫存去化週期持續下降。官方的數據顯示，截至去年年底，合肥商品住宅庫存去化週期爲7.29個月。

上海易居研究院數據顯示，截至今年2月底，合肥的新建商品住宅去化週期僅有2.8個月，在全國100個熱點城市中，僅高於浙江湖州。

事實上，過去幾年合肥的土地供應規模並不大，去年成交面積更是達到過去5年來的新低。在區域分佈上，新增供應主要集中在主城區以外的區域，而非核心區。比如，2020年濱湖區僅僅出讓了兩宗地塊，政務區則已“斷供”多年。這也使得作爲教育高地的濱湖、政務兩區，目前的有效庫存還不到8000套，與龐大的市場需求相比，供應量嚴重不足。

上海易居研究院智庫中心總監嚴躍進向中國新聞週刊表示，調控政策之下，合肥樓市有望在短期內逐漸恢復理性。但從中長期來看，合肥仍需進一步加大供應，才能從根本上緩解供需壓力，從而平抑房價。

漲幅僅次於深圳

在中西部城市中，合肥2020年GDP剛過萬億，排在重慶、成都、武漢、長沙、鄭州之後，但是房價均價目前已經到了“數一數二”的水平。

數據寶公佈的《2020年316個城市房價排行榜》中，合肥二手房的單價與武漢不相上下，把成都、重慶、長沙、鄭州、西安等新一線城市甩到身後。

易居研究院2020年12月數據顯示，中西部地區中，合肥房價均價達20128元，超越了成都的18395元和武漢的19533元。

值得注意的是，與合肥房價不相上下的武漢和成都，多年來GDP一直處於全國前十。根據賽迪顧問城市經濟研究中心2020年9月發佈的《2020年中國城區高質量發展白皮書》（不含直轄市），成都、武漢各有6個區入圍百強，僅次於廣州。

從國家統計局的數據來看，近5年，合肥二手房價格上漲66.5%，同期北京上漲52.2%、上海上漲46.9%、廣州55.8%。合肥上漲幅度，僅次於深圳的83.6%。

近些年，在國內互聯網傳播中，合肥無疑頗具“網紅”氣質。從知名VC投資人稱讚合肥爲中國最佳“風投”的城市開始，合肥近10年間的產業謀劃與佈局，一直廣受讚譽。

從2007年合肥市政府拿出近1/3的財政收入，引進當時連年虧損的京東方，並形成年產值超1000億元的產業鏈開始，到2019年，在蔚來汽車最危險的時刻，合肥國資緊急注資“救援”，毫無疑問，在過去的十多年裏，合肥市政府通過產業引進和資本投入的方式，建構了自己的高新制造產業集羣。

今年，從19座已公佈年度重點項目的萬億GDP城市清單看，合肥在項目數量上位居第一，這其中不乏G8.5液晶基板玻璃生產線、捷敏半導體IC電源管理器件生產線等高新產業。

產業發展成就有目共睹，但合肥遠沒到可以“掉以輕心”的地步。有分析認爲，近幾年合肥大力扶植的高新產業，目前還處於創業階段，依然具有風險。

從2010年到2020年，中國GDP十年增幅排名前十的主要城市中，合肥排名第二，GDP增幅達272%。

事實上，合肥GDP高速增長，城市擴容功不可沒。2011年7月，巢湖市所轄的一區四縣分別劃歸合肥、蕪湖、馬鞍山三市管轄，擴容後的合肥市面積從7085平方公里到11496平方公里。

合肥人均的收入增長也遠低於房價漲幅。2020年，合肥城鎮、農村居民人均可支配收入分別爲48283元和24282元，同比增長6.3%和8.1%。

2020年，合肥人均可支配收入42492元。而因房價被住建部表揚的省會城市的長沙，人均可支配收入達51477元。2020年因疫情影響，人均可支配收入大幅度下降的武漢，達到45230元，也高於合肥。

近年來，合肥多次提出融入“長三角”的戰略。但是值得注意的是，從區域分佈來看，長三角高收入城市最多，人均可支配收入前十的城市中，包括了上海、蘇州、杭州、南京、寧波和無錫。

來自長三角的三個新一線城市——蘇州、杭州和南京，人均收入更是超過了6萬元大關，遠超合肥。

有輿論指出，合肥從當年全國最大的“縣城”發展到現在中國最牛“風投”之城，大好局面來之不易，不能放任房價的泡沫越吹越大，讓高房價吞噬了產業發展的紅利。