原標題：營收增至4558億，張玉良稱綠地今年要重點降負債

樓市調控精細化管控資金和土地這兩大房企命脈後，“房地產進入白銀時代”似乎終於在2020年正式定音。房企債務和毛利率變化已經成爲最確定的信號。

作爲上海本土最大的多元化房企，綠地控股（600606.SH）也不得不在時代轉折點上，將重點聚焦於財務優化和提質增效上。

4月26日，綠地發佈2020年年報顯示，全年營收同比增長6.53%，達到4558億元；扣非歸母淨利潤同比增長13.13%，達到144億元。

分區域來看，大本營華東區域仍是收入重鎮，全年貢獻營收2124.6億元，佔總收入將近一半。其次是西南區域，全年營收1049.2億元，也達到總收入近四分之一。不過西南地區毛利率表現拖了後腿，僅爲5.72%，這在很大程度上拉低了公司整體毛利率。

從數據來看，去年綠地歸母淨利增速不及營收增速。房企盈利能力變弱，在2020年房企財報得到淋漓盡致體現。隨着高地價項目進入結算期，疊加去年疫情影響，不管頭部房企還是中小型房企都在這一維度上面臨下行的壓力。

頭部房企如萬科，毛利率由2019年27.2%下降到2020年22.6%，恒大去年淨利率同比下降6.4個百分點。中型房企如新城、金地等董事長均對外指出，土地成本的高企和銷售端嚴格限價政策下，行業的收益率面臨着下行挑戰。

就綠地而言，其盈利能力下降主要來源三方面。中信建投竺勁分析認爲，首先，房地產業務結轉毛利率下降，較上年同期下降 1.2 個百分點至 26.4%；其次，投資收益下滑顯著，由2019年的88.6 億下降至2020年的47.7 億元；最後，成本管控能力下降， 銷售管理費用率較上年同期提升了 0.5 個百分點至 5.5%。

綠地是一家多元化房企，業務集中在地產、基建、金融和消費四方面。其中主業地產是最大的營收來源。

去年，這一業務實現結轉收入1948億元，結轉面積1769萬平方米，保持穩定，實現合同銷售金額3584億元，銷售面積2909萬平方米，回款3089億元，回款率86%。

從銷售結構來看，綠地貨值結構得到優化，商辦貨值正在逐年降低。去年其住宅銷售金額2725億元，佔比76%，商辦銷售佔比24%。

憑藉“地產+”產業協同戰略佈局，綠地在土地獲取上具備多數房企無法比擬的優勢。去年，綠地929億元買地，平均樓面價僅爲3175元/平方米。

具體來看，去年，綠地共新增90個項目，對應土地面積1365萬平方米，總貨值約3330億元。在新增項目中，約七成項目位於一、二線城市；按計容建面計算，約七成爲住宅。其中，“地產+”產業協同項目建築面積超過2300萬平方米，佔比超過80%。

截至2020年底，總土儲20088萬平方米，其中，持有待開發土地規劃計容建面4592萬平方米，在建15496萬平方米。這一土儲總量在行業中屬於靠前位置。

此外，綠地另外三項業務也在規劃中得到積極發展。去年，基建營業收入 2334 億元，同比增長 24%；金融利潤總額37億元；消費上，商貿產業全年營收80億元，零售門店拓展至近100家，營運酒店增長至45家，4S店規模也在擴大，達到44家。

不過，在關乎企業命脈的財務指標上，綠地表現並不理想。去年，監管層先後出臺“三道紅線”和“房地產貸款集中度管理”政策，約束了房企的融資規模，房企不得不將穩健重要重要發展戰略。

依照“三道紅線”新規， 綠地控股2020年年度三項指標均未達標，與2019年踩線情況一致，維持‘紅檔’。

根據貝殼研究院統計，綠地控股剔除預收款後的資產負債率爲84.1%，較上年同期上升1.3個百分點；淨負債率爲139.2%，較上年同期下降17.7個百分點；現金短債比爲0.97，同比提升0.21。

樂觀的是，其現金流得以改善。去年，綠地錄得經營性現金流量淨額447億元，同比增長132.17%；貨幣資金爲1035億元。

據瞭解，綠地提出了“三年三步走去槓桿”計劃進行降檔。而今年目標則是，力爭實現兩條線“轉綠”達標。

根據綠地披露的2021年一季度業績數據，其現金短債比超過1 ，“一條紅線”已經提前“轉綠”達標。

今年春節前後，綠地在償債高峯期，償還多筆到期債務，降低資產負債率。據綠地披露，公司在今年按期完成了2015年公司債券（第一期）、2016年公司債券（第一期）本息兌付，總計約180億元。2月，完成本息約4.72億美元境外美元債券兌付。

同時，綠地加大了債券回購註銷力度，已回購美元債券共計約6000多萬美元，目前已註銷1300多萬美元。

至三月底，綠地有息負債總額（含廣西建工）較今年初再降181億元，自去年推進去槓桿計劃以來，累計較高點已下降845億元；淨負債率較高點累計下降52個百分點。

綠地未公佈今年銷售目標。從行業來看，降負債穩發展，不再追求盲目追求規模增速，已經成爲當下房企共同選擇。而綠地控股董事長、總裁張玉良也表示，綠地將以降負債穩發展、高效去槓桿作爲重要戰略。