光大证券发布研究报告，维持中海物业（02669）“买入”评级，估值具备吸引力，上调2021-22年归母净利至9.48亿港元（上调7.12%）、12.8亿港元（上调13.92%），引入2023年归母净利为17.47亿港元。

报告中称，公司近日发布2020年度业绩报告，基本符合该行前期预测。期内实现营收65.45亿港元，同比增19.7%；实现归母净利润7亿港元，同比增30.2%；在手现金及银行结余37.06亿港元，同比增48.48%。毛利率为18.3%，归母净利润率为10.7%。

该行表示，截止2020年末，公司在管建筑面积约1.82亿平方米，同比增20.4%（增速对比上年同期提升约13个pct．）。按管理模式拆分，包干制在管面积约为1.09亿平方米（占比约为60%），酬金制在管面积约为7300万平方米（占比约为40%）。按面积来源拆分，关联方在管面积约为1.63亿平方米（占比约为89%），第三方在管面积约为1932万平方米（占比约为11%）。

报告提到，公司品牌力强大，第三方项目外拓逐步提速。2020年，公司第三次获得“中国物业服务企业品牌价值百强榜NO.1”，老牌知名央企，品牌力强大，资源禀赋深厚，集团内部协同发展，聚力第三方项目拓展。2020年，公司第三方合约面积增量超过2800万平方米（同比增约89%），拓展诉求明显加强，拓展节奏明显提升。该行认为公司当前强劲的品牌外拓势头有望延续较长一段时间。

光大证券称，公司管理架构持续优化，员工激励迈出关键一步。该行在前期报告中提出，“项目总经理层面的合伙人制改革，在员工激励方面迈出历史性关键一步。以管理机制创新和薪酬市场化变革为核心，利于厘清集团/项目层面的职能分配，提升项目负责人的主观能动性，为公司扩大业务规模，加快第三方拓展，奠定坚实的制度基础”。